최저가 951,000원의 착시, 실질취득은 최소 89,421,618원 — 월드피아오피스텔 707호

청주지방법원 2024타경64914. 월드피아오피스텔 7층 707호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 표면적인 숫자는 감정가 46,000,000원에서 12회 유찰된 최저가 951,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 승계가 훨씬 큰 대항력 인수형입니다.

현재 회차에서 신혜윤의 미배당 보증금 44,466,118원, 김범태의 보증금 44,000,000원, 장형욱의 보증금 4,500원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 합계는 88,470,618원이고, 최저가를 더한 실질취득은 89,421,618원입니다. 여기에 권종훈의 보증금은 확인되지 않아 최종 부담액이 더 커질 가능성도 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심

말소기준권리는 2023.11.09 청주시 압류입니다. 그 뒤의 청주시 압류와 2024.12.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 2023.09.04 등기된 김범태의 주택임차권은 말소기준보다 앞서고, 매각물건명세서에도 보증금 44,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 4명

② 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득은 약 89,400,000원

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 따라서 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득이어야 합니다.

낙찰가가 951,000원에서 465,989원으로 더 내려가더라도 실질취득은 89,421,618원에서 89,412,888원으로 소폭 변할 뿐입니다. 사실상 89,400,000원 안팎으로 고정되는 구조입니다. 현재 실질취득은 감정가 46,000,000원의 194.4%이고, 권종훈의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 951,000원 가정)

매각대금 951,000원 중 집행비용 417,118원을 제외한 533,882원이 신혜윤에게 배당되는 가정입니다. 확인되는 임차보증금 승계액은 88,470,618원이며 권종훈의 미상 보증금, 당해세·최우선변제 및 실제 집행비용 변동은 별도 확인 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주고등학교 동측 인근으로 단독주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 18층 건물의 7층이며, 도시가스 난방, 위생·급배수, 승강기와 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 3필지 일단의 부정형 평지로 주상용 이용 중이며, 북동측 왕복 6차선 도로와 남서측 폭 약 6m 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역으로 대로1류와 소로3류에 접하며, 토지면적은 1,427.8㎡, 공시지가는 1,998,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용되는 물건이고 이미 12회 유찰됐습니다. 반복 유찰 자체가 일반 주거용보다 매수층과 자금조달·재매각 여건이 제한될 수 있음을 보여줍니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 최소 89,421,618원이며, 추가 유찰 뒤에도 약 89,400,000원으로 거의 고정됩니다.
• 권종훈 보증금 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 김범태 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매채권자가 동일인으로 표시되므로 임대차계약, 보증금 지급자료와 집행권원을 확인해야 합니다.
• 신혜윤 임차권 말소 원인 확인. 임차권등기는 말소됐으나 예상배당에는 인수액이 반영돼 있습니다. 보증금 반환과 점유 이전 여부를 확인하지 않고 인수를 배제해서는 안 됩니다.
• 근린시설과 오피스텔 이용의 정합성. 건축물대장상 용도, 실제 사용, 주거 전입 가능 여부, 금융기관 담보평가와 세금 적용을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납, 전기·가스·수도 정산 및 사용 현황을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
• 기일 결과 확인. 매각기일은 2026.07.09로 기재돼 있으므로 실제 매각 여부, 변경·취하·불허가 여부와 이후 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구서와 집행기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “951,000원에 사는 물건이 아니다”

이 물건의 핵심 숫자는 최저매각가 951,000원이 아니라 확인 가능한 실질취득 89,421,618원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 압도하기 때문에 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담은 약 89,400,000원에 머뭅니다. 이는 감정가 46,000,000원의 194.4%이고, 권종훈의 보증금은 포함되지 않았습니다.

김범태의 44,000,000원 임차권은 명세서상 명시된 인수권리이고, 신혜윤의 예상 미배당액 44,466,118원과 장형욱의 4,500원도 인수 계산에 들어갑니다. 여기에 미상 점유자, 임차권 말소 경위, 임차권자와 경매채권자의 동일인 문제까지 겹칩니다. 낮은 최저가, 높은 실질취득, 확인되지 않은 추가 승계 위험, 12회 유찰. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 고위험 물건입니다.