930,000원
청주지방법원 2024타경64914. 청주시 서원구 사창동 월드피아오피스텔 7층 710호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 장형욱은 전체를 주거로 사용하고 있는 것으로 조사됐습니다. 감정가 45,000,000원에서 12회 유찰돼 현재 최저매각가는 930,000원, 감정가의 2.07%입니다.
표면 가격은 매우 낮지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준은 2023.11.09. 청주시 압류이고, 권종훈의 전입일은 2021.08.13., 장형욱의 전입일은 2023.04.17.로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 장형욱은 보증금 4,500원에 확정일자와 배당요구가 있어 현재 예상배당표에서는 보증금 전액을 배당받지만, 권종훈은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경64914 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로 642, 7층 710호 (사창동, 월드피아오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 장형욱 주거 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 18층 중 7층 · 사용승인 2006.12.20. |
| 소유자 | 합자회사대주종합개발 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 930,000원 (12회 유찰, 감정가의 2.07%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김범태 / 50,676,970원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 실거래 비교 | 실거래 비교자료 없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 중요하다
등기상 오래된 가등기·가압류·근저당권·강제경매개시결정에는 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 2007.02.22. 및 2008.06.26. 가등기는 각각 2007.05.29.와 2008.09.11. 말소됐고, 하나은행·대영상호저축은행·창신신용협동조합 근저당권도 각각 2013.12.02., 2011.07.04., 2019.11.26. 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023.11.09. 청주시 압류이며, 2024.12.30. 김범태의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장형욱 | 전체 / 주거 | 2023.04.17. | 2023.03.15. | 4,500원 | 2025.02.21. 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 예상 잔액 0원 |
| 권종훈 | 확인 필요 | 2021.08.13. | 확인 필요 | 확인 필요 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 잔액 미상 |
장형욱은 말소기준보다 앞선 전입, 확정일자와 배당요구가 모두 확인됩니다. 예상배당표상 보증금 4,500원 전액이 배당되므로 이 산식대로라면 장형욱 관련 인수 잔액은 0원입니다. 다만 권종훈은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 시세·가격 판단 — 12회 유찰만으로는 부족하다
현재 최저매각가 930,000원은 감정가 45,000,000원의 2.07%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 감정가와 현재 시장가격의 차이를 검증할 수 없습니다. 더구나 권종훈의 미배당 보증금이 인수될 가능성이 남아 있어, 가격 판단의 기준은 930,000원이 아니라 930,000원에 확인되지 않은 임차보증금 잔액을 더한 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 416,740원 | 매각가의 44.8% 추정 |
| 1. 임차인 장형욱 보증금 | 4,500원 | 4,500원 | 전입 2023.04.17. / 확정 2023.03.15. |
| 2. 하나은행 근저당권 | 390,000,000원 | 508,760원 | 미배당 발생 |
| 3. 중원전설 경매개시결정 | 50,676,970원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 동현전기공업 가압류 | 263,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 대영상호저축은행 근저당권 | 1,560,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 영찬기연 가압류 | 714,461,387원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 7. 창신신용협동조합 근저당권 | 390,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 8. 김범태 경매개시결정 | 50,676,970원 | 0원 | 신청채권자 배당 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
총 채권액 3,418,815,327원 중 채권자 예상배당은 508,760원, 미배당액은 3,418,306,567원입니다. 산식상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 권종훈의 확인되지 않은 보증금을 반영한 확정값으로 볼 수 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 신청채권자 배당 | 산식상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 12회 유찰 | 930,000원 | 508,760원 | 3,418,306,567원 | 0원 | 0원* |
| 13회 유찰 시 | 651,000원 | 234,782원 | 3,418,580,545원 | 0원 | 0원* |
| 14회 유찰 시 | 455,700원 | 42,997원 | 3,418,772,330원 | 0원 | 0원* |
* 권종훈의 보증금과 배당관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청주고등학교 동측 인근으로 단독주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 18층 건물로, 도시가스 난방·위생 및 급배수·승강기·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지, 주상용 이용이며 토지면적은 1,427.8㎡입니다. 북동측 왕복 6차선 도로와 남서측 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로1류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,998,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 감정가의 2.07%까지 내려온 12회 유찰 물건입니다. 실거래 비교자료가 없고 근린시설 분류와 오피스텔·주거 이용이 함께 나타나므로 매수수요와 금융취급 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권종훈 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 장형욱 보증금 확인. 보증금 4,500원과 2025.02.21. 배당요구 내용이 원본 서류와 일치하는지 대조하고, 배당 후 잔액이 없는지 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 5번·10번 가등기의 성격과 각 말소등기의 유효성을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 예상배당표에 포함된 하나은행 근저당권과 과거 경매·가압류가 등기상 말소 이력과 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔, 장형욱의 주거 사용이 함께 나타나므로 건축물대장·관리규약·현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 오피스텔·근린시설 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 최저가 930,000원을 가격 메리트로 평가하지 마세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명의 점유 관계와 인도명령 가능 여부, 보증금 반환 전 명도 거절 가능성을 검토해야 합니다.
- 체납비용. 관리비와 공용부분 체납액, 당해세 및 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “93만원”이 아니라 “93만원 + 미상”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 45,000,000원이 12회 유찰돼 930,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론은 반대입니다. 말소기준보다 앞선 실제 임차인이 2명이고, 장형욱은 알려진 보증금 4,500원을 예상배당으로 전액 회수하지만 권종훈은 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 실질취득액은 930,000원으로 고정할 수 없고, 930,000원에 권종훈의 미배당 보증금 잔액을 더한 금액으로 봐야 합니다. 여기에 등기상 말소 이력과 예상배당표의 대상 권리가 서로 맞지 않는 부분, 사건상 근린시설과 현황상 오피스텔·주거 이용의 차이, 12회 반복 유찰까지 겹칩니다. 가격은 매우 낮지만 권리와 환금성은 확인되지 않은 고위험 물건입니다. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 권종훈의 임대차 원본과 배당순위를 먼저 확정하는 데 있습니다.