청주지방법원 2025타경1071. 오창읍 양청리 중심상가지대에 있는 집합건물 2층 202호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(의원)입니다. 아름산업주식회사가 2019.05.30. 거래가액 1,157,189,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 신한은행이 채권최고액 972,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국민건강보험공단·청주시·국 등의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 등기로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에서 확인된 삼육구모두의뷔페 오창점.유니스(주)의 전입일은 2018.12.21.로 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 보유자로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상, 매수인 인수 가능액도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1071 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 820-1 2층 202호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 중심상업1로 8-9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(의원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층건 내 제2층 202호 |
| 소유자 | 아름산업주식회사 (2019.05.30. 소유권이전 · 거래가액 1,157,189,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 984,000,000원 / 482,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 833,941,877원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 선순위 점유가 핵심
말소기준은 2019.05.30. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 972,000,000원이고 채무자는 아름산업주식회사입니다. 2024년 이후의 국민건강보험공단, 청주시, 국의 압류와 2025.02.28. 임의경매개시결정 등은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 선순위
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장용호 | 전체 | 2023.04.25 | 5,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 삼육구모두의뷔페 오창점.유니스(주) | 미상 | 2018.12.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
장용호는 2023.04.25. 전입으로 말소기준인 2019.05.30.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 삼육구모두의뷔페 오창점.유니스(주)는 2018.12.21.부터 확인되어 날짜만 보면 말소기준에 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자가 모두 미상이므로 실제 인수액을 산출할 수 없습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 추정값을 그대로 확정적인 인수 없음으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 가격 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 984,000,000원, 현재 최저매각가는 482,160,000원으로 두 차례 유찰되어 감정가의 49% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 337,512,000원, 그 다음은 236,258,399원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 물건은 선순위 점유자의 보증금까지 미상이라 현재 최저가가 곧 실질취득가라는 보장도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 482,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,221,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 972,000,000원 | 474,938,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 482,160,000원을 가정하면 신한은행 근저당 채권최고액 972,000,000원 중 474,938,400원이 배당되고 497,061,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 국세·지방세 당해세와 선순위 점유자의 실제 보증금 관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 482,160,000원 | 474,938,400원 | 497,061,600원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 337,512,000원 | 331,986,832원 | 640,013,168원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 236,258,399원 | 232,150,781원 | 739,849,219원 |
유찰될수록 최저가는 낮아지지만 신한은행의 미배당액은 497,061,600원 → 640,013,168원 → 739,849,219원으로 증가합니다. 이 자체가 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니지만, 채권 회수 부족이 큰 물건이라는 점은 분명합니다. 선순위 점유자의 보증금까지 확인되지 않은 상태에서는 단순히 다음 회차 가격만 계산해서는 부족합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오창호수공원 남동측 인근이며, 아파트 등의 공동주택을 배후지로 하는 근린생활시설이 밀집된 중심상가지대입니다.
- 교통. 차량의 진·출입이 자유롭고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(의원)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층건 내 제2층 202호이며, 강화유리·복합판넬 외벽, 인테리어 내벽, 타일 바닥과 위생·급배수·승강기·천장형 냉난방 공조시스템이 확인됩니다.
- 도로. 본건 동측 및 남측으로 대로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·오창과학산업단지에 해당하며, 중로1류 및 중로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,025.2㎡, 대체로 사다리형·평지의 상업용 건부지이며 공시지가는 1,557,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 삼육구모두의뷔페 오창점.유니스(주)의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 지속 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2018.12.21.이라는 날짜만으로 인수액을 확정할 수 없습니다. 보증금·계약관계가 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 현재 이용 확인. 매각물건명세서에는 근린생활시설(의원) 이용으로 기재되어 있으므로 실제 영업·점유 주체와 현황을 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 근린시설의 매매가와 임대료, 공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리·공용비용 확인. 집합건물의 공용부분 관리비나 기타 체납 여부를 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 사건은 표면적으로는 감정가 984,000,000원에서 482,160,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기부도 2019.05.30. 신한은행 근저당을 기준으로 그 이후 압류가 소멸하는 형태라 단순해 보입니다.
하지만 2018.12.21.부터 확인되는 삼육구모두의뷔페 오창점.유니스(주)가 있습니다. 말소기준보다 앞선 점유관계인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 매수인 인수액이 미상입니다. 게다가 비교할 실거래 시세도 없어 현재 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계는 미완성. 이 사건은 응찰가를 계산하기 전에 선순위 임대차의 실체를 먼저 확정해야 하는 근린시설 경매입니다.
