최저가는 감정가의 70%지만, 대항력 가능 임차관계 때문에 실질취득을 계산할 수 없다 — 청주 수동 카페·근린시설

청주지방법원 2025타경3220. 수암골전망대 남서측 인근에 있는 토지와 2층 근린시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 한 건물은 카페로 이용 중이고, 다른 건물은 1층 공실·2층 카페 상태입니다. 현재 소유자는 주식회사리올이며, 수협은행이 846,354,758원을 청구해 임의경매를 신청했습니다.

제공 자료가 정한 말소기준은 2018.12.21. 수협은행 근저당권입니다. 통상 이 권리보다 뒤의 가등기·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 이 사건의 핵심은 후순위 권리가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 신고일을 가진 카페 관련 점유관계가 2건 있고, 보증금과 배당요구 여부를 알 수 없어 낙찰가가 내려갈수록 안전해진다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기록과 배당표가 맞지 않는다

등기 이력만 보면 을구 1·2·3번 근저당은 2012.08.23., 을구 6번 근저당은 2016.01.28., 을구 4번 근저당은 2018.12.21. 각각 말소된 기록이 있습니다. 갑구 2번 김문수 가압류도 2015.07.22. 말소 기록이 있습니다.

말소기준으로 제시된 수협은행 근저당은 채권최고액 970,800,000원이며, 이후의 가등기·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 다만 이 물건은 등기부 권리뿐 아니라 임차·점유관계의 인수 가능성이 더 중요한 사건입니다.

② 임차·점유 관계 — 대항력 가능·미상 2건

조사상 점유·임차 관계는 모두 4건이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 왕유정과 (주)리올(권호영)은 신고일이 말소기준보다 늦어 자료상 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 카페레체((김승범)과 (주)카페레체(윤혜지)는 신고일이 말소기준보다 앞섭니다.

대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득가는 단순한 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 현재 최저가만으로 싸거나 비싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,088,449,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 2,907,885,151원, 채권자 배당액은 1,075,164,510원, 미배당액은 1,832,720,641원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 말소기록과 배당표가 충돌하므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.

④ 회차별 배당 시나리오

유찰 횟수가 늘어도 자료상 매수인 인수액은 모두 0원으로 표시돼 있지만, 이 값에는 보증금이 확인되지 않은 카페 관련 점유관계 2건의 실제 인수 가능성이 반영됐다고 볼 수 없습니다. 따라서 낙찰가가 761,914,300원이나 533,340,009원으로 내려가더라도 실질취득가가 그 금액에 고정된다고 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 판단을 보류해야 한다

이 사건에는 동일하거나 인근의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 근린시설과 토지를 함께 매각하는 물건은 아파트처럼 단순 평균가격을 적용하기 어렵고, 카페 영업상태·토지형상·고도제한·접근성·임대관계에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.

⑥ 이용상태·입지·규제 메모 (감정평가 내용 기준)

• 이용상태. 일련번호 3은 카페로 이용 중이며, 일련번호 4는 1층이 공실이고 2층은 카페로 이용 중입니다.
• 주위환경. 수암골전망대 남서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설과 주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 2층 건물이며, 세멘 몰탈·돌붙임 마감과 새시창호 등이 적용돼 있습니다.
• 설비. 카페 이용 건물에는 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 고도지구, 수암골 지구단위계획구역, 주거용지, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 고도·건축 제한. 해발 94m 이하이며, 주거지역 내 해발 86m 이상 지역은 2층 이하·8m 이하 제한이 기재돼 있습니다.
• 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
• 일단지 평가. 토지 일련번호 1·2는 용도상 불가분 관계를 가진 일단의 토지로 평가됐습니다.
• 매각 제외. 이동가능한 컨테이너는 매각에서 제외되고, 제시외 건물과 수목은 매각에 포함됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 카페 관련 점유관계 확인. 카페레체((김승범)과 (주)카페레체(윤혜지)의 계약서, 보증금, 신고 효력, 실제 점유 부분과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 왕유정 점유 범위 확인. 1번 ~ 5번 목록 전체와 제시외 1번 ~ 11번을 사용한다고 기재돼 있어 실제 점유·영업범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소등기 원본 대조. 을구 1·2·3·4·6번과 갑구 2번의 말소 여부를 최신 등기부에서 확인하고, 예상배당표가 이를 존속 권리로 계산한 이유를 검토해야 합니다.
• 가등기 확인. 갑구 4번과 8번 가등기는 각각 말소기록이 있으나, 담보가등기 여부와 현재 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 청주시 압류 이력이 있으며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당표보다 앞서 차감될 수 있습니다.
• 경계 측량. 인접지와의 경계가 불분명하므로 토지 이용과 시설 배치에 영향을 주는 경계를 측량으로 재확인해야 합니다.
• 포함·제외 물건 확인. 제시외 건물과 수목은 포함되지만 이동가능한 컨테이너는 제외되므로 현장 물건별 소유관계를 구분해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 근린시설·토지 거래, 임대수익, 공실 상태와 카페 시설가치를 별도로 조사해야 합니다.
• 명도비용 반영. 영업 중인 카페와 복수 점유관계가 확인돼 영업시설 철거, 집기 반출, 인도 협의 비용이 발생할 수 있습니다.

맺으며 — “유찰률보다 먼저 확인할 것은 인수액”

이 사건은 감정가 1,554,926,680원에서 최저가 1,088,449,000원으로 내려왔지만, 아직 가격을 평가할 단계가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 카페 관련 점유관계 2건의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인의 실질취득가가 열려 있고, 등기상 말소기록과 예상배당표도 서로 충돌합니다.

특히 예상배당표상 신청채권자 수협은행은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 배당액이 0원입니다. 이 결과는 선순위 채권을 대규모로 존속한 것으로 계산한 데서 나오지만, 해당 권리 상당수에는 말소기록이 존재합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “70%라서 싸다”가 아니라 “원본 확인 전에는 총취득비용을 모른다”입니다. 권리와 임차관계를 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.