5,044,000원
청주지방법원 2025타경3244. 세원한아름아파트 103동 1층 101호입니다. 감정가는 125,000,000원인데 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 5,044,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 약 4% 수준이지만, 이 사건은 낙찰가격 자체가 투자원가를 결정하지 않는 구조입니다. 임차인 박정은은 2022.05.09. 주민등록을 마쳤고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 145,000,000원입니다. 말소기준인 2025.06.27. 경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가를 전제로 하면 매각대금 5,044,000원 중 집행비용 490,792원을 먼저 제외하고, 임차인에게 4,553,208원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 140,446,792원은 매수인 부담입니다. 따라서 최저가 504만원만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액도 줄어 미배당 인수액이 커지므로, 경제적 실질은 임차보증금 약 1.45억원에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3244 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2064 세원한아름아파트 103동 1층 101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 기준 59.76㎡ · 15층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사경외플러스 · 2022.02.19. 매매, 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 5,044,000원 (9회 유찰) |
| 경매개시 | 2025.06.27. 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 준공 / 세대수 | 1994.11.09 · 1,530세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2025.06.27. 경매개시결정입니다. 과거 국민은행 근저당, 삼성생명보험 근저당, 한국주택금융공사 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 매각으로 정리해야 할 선순위 담보권이 아닙니다. 반면 박정은의 주민등록일은 2022.05.09., 점유개시일은 2022.06.02.이고, 2024.06.05. 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐져 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.09 / 2022.05.09 점유개시 2022.06.02 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 504만원이 아니라 약 1.45억
세원한아름 동일 면적 59.76㎡의 최근 12건 실거래 평균은 123,947,500원입니다. 최신 거래는 2026.08. 1층 100,000,000원이고, 최근 12건 범위는 100,000,000원~161,000,000원입니다. 이 사건의 실질취득 기준 약 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 117.0%이며 최신 거래 100,000,000원보다도 높습니다. 따라서 최저매각가가 최근 시세의 4.1%라는 숫자는 실질적인 가격 경쟁력을 뜻하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 15 | 151,370,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 123,947,500원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 490,792원 | - |
| 1. 임차인 박정은 보증금 | 145,000,000원 | 4,553,208원 | 140,446,792원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 경외플러스의 | - | 0원 | - |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
매각대금 5,044,000원은 집행비용 490,792원과 임차인 배당 4,553,208원으로 소진됩니다. 임차보증금 미배당분 140,446,792원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가고, 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 예상 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 5,044,000원 | 140,446,792원 | 실질취득 약 145,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 3,530,800원 | 141,932,754원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 11회 유찰 시 | 2,471,560원 | 142,972,928원 | 실질취득 구조 변화 거의 없음 |
현재 회차에서 최저가와 인수 예상액을 단순 합산하면 145,490,792원이지만, 집행비용이 매각대금에서 빠지는 구조 때문에 보증금과 소폭 차이가 납니다. 핵심은 회차가 내려갈수록 낙찰가가 줄어드는 만큼 임차인의 미배당 인수액이 커져, 경제적 부담이 보증금 약 145,000,000원 수준에서 거의 고정된다는 점입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 남동측 인근 세원한아름아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 101호이며, 급수·급탕·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며, 공시지가는 800,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 세원한아름은 1,530세대, 1994.11.09. 준공 단지이며, 동일 면적 최근 12건은 100,000,000원부터 161,000,000원까지 거래되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 5,044,000원과 시세를 직접 비교하지 말고, 실질취득 약 145,000,000원을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 예상 인수액은 140,446,792원이며, 추가 유찰 시 인수액이 더 커지는 구조입니다.
- 배당 결과 확인. 임차인은 배당요구를 했지만 현재 최저가에서는 보증금 전액 배당이 불가능하므로 미배당 잔액 인수가 핵심입니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균 123,947,500원, 최신 1층 거래 100,000,000원과 비교하면 실질취득 약 145,000,000원은 높습니다.
- 9회 유찰 의미 점검. 현재 물건과 단지 경매 통계 모두 유찰 횟수가 9회 수준으로 나타나며, 단순히 더 유찰되기를 기다려도 대항력 임차보증금 구조 때문에 가격 문제가 해소되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “504만원에 사는 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 위험한 숫자는 5,044,000원입니다. 너무 낮아서 매력적으로 보이기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박정은의 보증금은 145,000,000원이고, 현재 예상배당으로 회수하지 못하는 140,446,792원은 매수인이 인수합니다. 최저가가 더 내려가도 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄어 인수액이 늘기 때문에 실질취득가는 약 1.45억원에서 크게 내려가지 않습니다.
최근 동일 면적 12건 평균은 123,947,500원, 최신 2026.08. 1층 거래는 100,000,000원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득 약 145,000,000원은 최근 평균의 약 117.0%로, 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리구조는 명확하지만 경제성은 낮습니다. 최저가는 504만원, 그러나 판단 기준은 1.45억원. 이 차이를 놓치면 안 되는 사건입니다.
