청주지방법원 2025타경3244. 청주시 상당구 용암동 세원한아름아파트 103동 101호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중인 15층 건물의 1층 호실로, 비교 대상인 동일 단지 전용 59.76㎡ 거래가 확인됩니다. 소유자는 주식회사경외플러스로, 2022년 6월 2일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 2025년 6월 27일 파산관재인 최승욱이 표시된 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 등기됐습니다.
표면적인 가격만 보면 감정가의 약 2.82%까지 내려온 매우 저렴한 아파트처럼 보입니다. 그러나 부동산 경매에서는 최저매각가가 실제 취득비용과 같지 않습니다. 이 사건은 과거 근저당권들이 이미 말소된 반면, 2024년 6월 5일 등기된 임차권이 살아 있고 그 임차권의 대항력과 보증금 인수 문제가 매수인의 부담을 결정합니다. 낙찰가가 떨어질수록 배당으로 회수하는 보증금이 줄어들고 매수인이 부담할 잔액이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3244 |
|---|---|
| 경매 성격 | 청산을 위한 형식적 경매 |
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2064 세원한아름아파트 제103동 제1층 제101호 도로명주소: 무농정로 90 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 · 15층 건물 중 1층 |
| 동일 단지 비교면적 | 전용 59.76㎡ |
| 단지 규모 / 사용승인 | 1,530세대 · 1994.11.09 |
| 소유자 | 주식회사경외플러스 (2022.06.02 소유권이전 · 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 | 125,000,000원 |
| 최저매각가 | 3,531,000원 (10회 유찰 · 감정가의 2.82%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매신청 관계 | 파산자 주식회사 경외플러스의 파산관재인 최승욱 |
| 임차보증금 | 145,000,000원 · 임차인 박정은 |
| 매수인 예상 인수 | 141,932,558원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소되지 않는 임차권
과거 국민은행 근저당권(채권최고액 13,000,000원), 삼성생명보험 근저당권(70,680,000원), 한국주택금융공사 근저당권(134,000,000원)은 등기부상 이미 말소됐습니다. 주택담보노후연금 관련 금지사항등기도 2021년 12월 8일 말소됐습니다.
현재 경매개시결정의 기준일은 2025년 6월 27일입니다. 문제는 그보다 앞서 성립한 임차인의 권리입니다. 박정은의 전입신고일은 2022년 5월 9일, 점유개시일은 2022년 6월 2일이며 확정일자도 2022년 5월 9일입니다. 2024년 6월 5일에는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 완료됐습니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미변제액을 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.45억 인수형
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 박정은 건물 전부 · 주거 주택임차권등기 |
전입 2022.05.09 확정 2022.05.09 점유개시 2022.06.02 |
145,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 실제 임차인 | 1명 · 박정은 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.04.09 |
| 전입신고일 | 2022.05.09 |
| 확정일자 | 2022.05.09 |
| 점유개시일 | 2022.06.02 |
| 임차권등기 | 2024.06.05 · 을구 순위 7번 · 접수 제55015호 |
| 보증금 | 145,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 매수인에게 대항 가능 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 예상 배당 | 3,067,442원 |
| 예상 미변제액 | 141,932,558원 · 매수인 인수 |
임차인 박정은은 보증금 145,000,000원을 가진 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 배당요구와 우선변제권이 인정되더라도 실제 배당재원이 부족하면 보증금의 상당 부분을 회수하지 못합니다. 회수하지 못한 보증금은 매각물건명세서의 인수 조건에 따라 매수인이 부담하게 됩니다.
③ 시세 비교 — 353만원이 아니라 실질취득 1.45억으로 비교
동일 단지 세원한아름, 전용 59.76㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 6월부터 9월까지의 거래로, 최근 12개월 평균은 121,416,666원입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 9월의 거래가는 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.76㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 5 | 124,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 121,416,666원 |
최근 거래가격의 범위는 100,000,000원~148,000,000원입니다. 감정가 125,000,000원은 최근 평균과 크게 다르지 않지만, 대항력 임차보증금 145,000,000원을 반영한 실제 취득비용은 이 평균을 상당히 초과합니다.
특히 해당 물건은 1층입니다. 비교 거래 가운데 1층 거래는 2026년 6월 100,000,000원, 7월 100,000,000원, 8월 100,000,000원으로 나타납니다. 실제 취득비용 145,463,558원은 이러한 동일 층 거래와 비교하면 가격 부담이 더욱 두드러집니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 463,558원 |
| 1. 임차인 박정은 · 우선변제 | 145,000,000원 | 3,067,442원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 145,000,000원 | 141,932,558원 |
집행비용은 매각가의 약 13.1%를 적용한 추정치입니다. 매수인 인수액은 매각대금의 배당 항목이 아니라 임차보증금의 미변제 잔액입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며, 실제 배당 및 인수액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 싸지는 착시
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 3,531,000원 | 141,932,558원 | 145,463,558원 |
| 11회 유찰 시 | 2,471,700원 | 142,972,791원 | 145,444,491원 |
| 12회 유찰 시 | 1,730,190원 | 143,700,953원 | 145,431,143원 |
현재 10회 유찰 기준 최저매각가가 3,531,000원이고, 12회 유찰 시나리오에서는 1,730,190원까지 내려갑니다. 하지만 같은 시나리오에서 보증금 예상 인수액은 141,932,558원에서 143,700,953원으로 증가합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인에 대한 배당액도 줄어들기 때문입니다.
따라서 12회 유찰 가정에서도 실질취득액은 145,431,143원으로, 현재 회차의 145,463,558원과 큰 차이가 없습니다. 수차례 추가 유찰되더라도 보증금 145,000,000원이라는 부담이 취득가격의 사실상 하한선 역할을 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 용암동 교동초등학교 남동측 인근의 세원한아름아파트 단지에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재한 기존 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 등을 이용한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 서측·동측은 중로, 북측은 소로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 호실입니다. 급수·급탕설비, 도시가스 난방, 승강기 및 소화전설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 용암1택지개발지구 지구단위계획구역, 주거용지입니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에도 해당하며, 공시지가는 800,200원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재됐으나 등기 및 매각물건명세서에 선순위 임차권이 확인됩니다.
- 환금성. 1,530세대 규모의 아파트단지이지만, 동일 면적 실거래가격의 편차가 있고 1층 거래는 100,000,000원 수준입니다. 단지 경매물건 평균 9.2회 유찰이라는 점도 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 차단. 입찰금액 3,531,000원만으로 취득할 수 있는 물건이 아닙니다. 예상 보증금 인수액 141,932,558원을 포함해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 순위 7번 박정은의 임차권등기, 보증금 145,000,000원, 전입·확정일자 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 배당 및 인수액 검증. 현재 배당표의 임차인 예상 배당 3,067,442원과 인수액 141,932,558원은 추정치입니다. 실제 집행비용과 배당순위에 따른 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 취득가격과 시세 비교. 최근 12개월 평균 121,416,666원, 최신 거래가 130,000,000원 및 동일 1층 거래 100,000,000원을 기준으로 실질취득액 145,463,558원의 부담을 평가해야 합니다.
- 추가 유찰의 한계. 11회·12회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 145,000,000원으로 유지됩니다. 최저매각가 하락만을 입찰 근거로 삼아서는 안 됩니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 존재만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점 및 보증금 반환과 인도의 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 미납 공용관리비, 취득 관련 세금, 등기비용 및 인도비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 청산형 경매의 법적 효과. 통상적인 담보권 실행 경매와 달리 청산을 위한 형식적 경매로 기재된 사건입니다. 매각조건과 인수권리의 효력을 원본 서류 및 전문가 검토를 통해 확인해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.22 예정 매각의 진행 여부와 최종 매각조건을 법원 공고에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “353만원짜리 아파트가 아니다”
이 물건의 핵심은 극단적으로 낮아진 최저매각가와 실제 취득비용 사이의 차이입니다. 감정가 125,000,000원의 아파트가 10회 유찰 끝에 3,531,000원까지 내려왔지만, 선순위 임차인 박정은의 보증금 145,000,000원이 매수인에게 사실상 전가되는 구조입니다.
현재 회차 예상 실질취득액은 145,463,558원입니다. 최근 12개월 평균 121,416,666원을 크게 웃돌고, 최신 거래가 130,000,000원보다도 높습니다. 특히 해당 호실과 같은 1층의 거래가격이 100,000,000원으로 확인되는 점을 고려하면 가격 경쟁력이 더욱 부족합니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 9.2회, 이 사건의 10회 유찰 이력도 함께 살펴야 합니다. 무엇보다 추가 유찰을 거쳐도 인수액이 늘어나 실질취득비용이 거의 줄어들지 않는다는 점에서 일반적인 유찰 후 저가매수 전략이 통하지 않습니다.
결론은 적극적인 입찰보다 보수적인 접근입니다. 보증금 인수부담이 법적으로 해소되거나, 실제 매수인 부담이 달라진다는 객관적인 근거가 확인되지 않는 한, 단순히 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 최저가 353만원이라는 숫자보다, 실제로 부담해야 할 약 1.45억원을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
