최저가 10,294,000원의 착시 — 실제로는 145,585,292원을 부담하는 대항력 인수형

청주지방법원 2025타경3244. 세원한아름아파트 103동 1층 101호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 표면상으로는 감정가 125,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 10,294,000원까지 떨어진 물건입니다. 그러나 이 사건의 가격을 판단할 때는 최저가가 아니라 낙찰가와 매수인이 승계할 보증금 잔액을 합한 실질취득액을 봐야 합니다.

임차인 박정은은 2022년 5월 9일 전입신고와 확정일자를 갖추고 건물 전부를 점유한 뒤, 2024년 6월 5일 보증금 145,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025년 6월 27일이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 앞섭니다. 현재 최저가에서 집행비용 585,292원을 제외한 9,708,708원만 보증금으로 배당되고, 부족분 135,291,292원은 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차권은 남는다

등기부에 나타난 국민은행·삼성생명보험·한국주택금융공사의 근저당권은 모두 후속 말소등기가 완료됐습니다. 국민은행 근저당은 2017년 8월 1일, 삼성생명보험 근저당은 2020년 6월 11일, 한국주택금융공사 근저당은 2021년 12월 8일 각각 말소됐으므로 현재 매수인이 이 근저당 채권액을 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 박정은의 주택임차권등기는 말소되지 않았습니다. 전입일과 확정일자는 2022년 5월 9일, 임차권등기일은 2024년 6월 5일이며 보증금은 145,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

세원한아름 동일 면적 59.76㎡의 최근 실거래 12건은 100,000,000원부터 161,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 128,614,166원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 1층 100,000,000원입니다.

현재 회차의 실질취득액 145,585,292원은 최근 12개월 평균보다 16,971,126원 높고, 평균의 113.2%입니다. 최신 1층 거래 100,000,000원과 비교하면 45,585,292원 높아 최신 거래가의 약 145.6%에 해당합니다. 따라서 최저가가 감정가의 8.2%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 거의 같다

8회 유찰 시에도 실질취득액은 145,529,704원, 9회 유찰 시에는 145,490,793원입니다. 최저가가 10,294,000원에서 5,044,060원까지 내려가도 실질취득액은 약 145,000,000원대에 머뭅니다. 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 늘기 때문입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 10,294,000원 가정)

현재 매각가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 보증금 일부 배당에 사용됩니다. 임차보증금 부족분 135,291,292원은 매수인이 인수합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 교동초등학교 남동측 인근 세원한아름아파트 단지 내에 있으며, 주위는 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지는 서측·동측 중로와 북측 소로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물의 1층으로, 급수·급탕·도시가스 난방· 승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다. 공시지가는 800,200원/㎡입니다.
• 거래 범위. 동일 면적 최근 거래는 100,000,000원~161,000,000원이며 최근 12개월 평균은 128,614,166원입니다.
• 경매 환금성. 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 7.0회, 매각률은 0.0%입니다. 본건도 현재 7회 유찰 상태입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득액을 분리. 입찰표에 적는 금액은 10,294,000원 부근이지만, 실제 부담은 임차보증금 인수액을 더한 145,585,292원입니다.
• 임차권등기 원본 확인. 박정은의 전입일·확정일자·점유개시일·보증금과 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 배당액 변동 확인. 집행비용·당해세 등 실제 배당순위에 따라 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘어날 수 있습니다.
• 1층 시세 비교. 동일 면적 1층 거래가 2026년 6월과 7월 각각 100,000,000원입니다. 실질취득액 145,585,292원이 이 가격 차이를 정당화하는지 검토해야 합니다.
• 명도·보증금 반환. 임차권등기가 되어 있더라도 실제 점유와 인도 조건을 확인하고, 인수할 보증금 반환 절차와 자금 조달을 함께 계획해야 합니다.
• 추가 유찰의 착시. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득액은 약 145,000,000원대로 유지됩니다. 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
• 관리비·현장 상태. 1층의 채광·소음·사생활·내부 수리 상태와 공용부분 관리비 체납액을 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,029만원짜리 아파트”가 아니다

이 물건의 최저매각가는 10,294,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 임차인 박정은의 보증금 145,000,000원 중 현재 배당으로 변제되지 않는 135,291,292원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 145,585,292원입니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균 128,614,166원보다 16,971,126원 높고, 최신 1층 거래 100,000,000원보다 45,585,292원 높습니다. 8회나 9회까지 추가 유찰돼도 총부담은 약 145,000,000원대로 거의 변하지 않습니다. 과거 근저당은 말소돼 정리됐지만, 대항력 임차보증금 인수와 시세 이상의 실질취득액이 동시에 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 표시 가격은 낮지만 실제 취득가격은 낮지 않은 물건입니다.