청주지방법원 2025타경4889. 청주시 상당구 대성동 건흥빌라의 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 정명환이며, 2012.07.11. 거래가액 35,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준은 2012.08.23. 설정된 금천새마을금고 근저당권 28,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 현대카드 가압류, 이효장 근저당권, 현대캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 45,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 15,435,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래가격을 기준으로 한 직접 비교값은 확인되지 않아, 단순히 감정가 대비 34%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 오히려 이 물건은 재매각이고, 동일 빌라 경매 통계상 평균 유찰도 3.0회이며 매각률은 25.0%입니다. 여기에 현장 호수·동 표시 불일치까지 있어 권리보다 환금성과 목적물 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4889 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 대성동 22-1 건흥빌라 비동 4층502호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 용담로93번길 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건 내 제4층 제502호 · 사용승인일 1992.11.28 |
| 소유자 | 정명환 · 2012.07.11. 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 15,435,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 21,181,737원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각비고 | 재매각 · 공부상 건흥빌라 제비동 제4층 제502호이나 현장 건물외벽은 건흥빌라 나동, 현관문은 4층 402호로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 1992년 국민은행 근저당은 2006.10.31. 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2012.08.23. 금천새마을금고 근저당권입니다. 이후 현대카드 가압류 15,873,456원, 이효장 근저당 19,900,000원, 현대캐피탈 가압류 34,060,080원, 금천새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·시장성 — 감정가 34%만 보고 싸다고 하면 안 된다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 15,435,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 하지만 건흥빌라나동의 중개·경매 통계에는 직접 비교할 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 단지 통계상 최근 낙찰일은 2026.06.10으로 기록돼 있으나 낙찰금액은 확인되지 않으므로, 최저가가 낮다는 사실만으로 시세 대비 할인폭을 단정할 수 없습니다.
| 시장성 항목 | 수치 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 회차 | 3회 유찰 | 최저매각가 15,435,000원 |
| 빌라 평균 유찰 | 3.0회 | 현재 회차와 같은 수준 |
| 매각률 | 25.0% | 환금성 보수적 접근 필요 |
| 평균 할인율 | 0.0% | 가격 판단 근거로 단독 사용 곤란 |
| 최근 낙찰일 | 2026.06.10 | 낙찰금액은 확인되지 않음 |
③ 예상배당표 (매각가 15,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 677,830원 |
| 2. 근저당 · 금천새마을금고 | 28,000,000원 | 14,757,170원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 15,873,456원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이효장 | 19,900,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 34,060,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 97,833,536원 중 현재 회차 예상배당은 14,757,170원이며, 총 미배당액은 83,076,366원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용담초등학교 남서측 인근이며, 주변에 동유형 오피스텔·다세대주택·아파트 및 도로변 업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1992.11.28이며, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 필지 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 379,600원/㎡입니다. 도시지역·상대보호구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 규모·환금성. 건흥빌라나동은 총 11세대이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%입니다. 중개 시세 조회 대상면적 37.72㎡는 면적 일치로 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수·동 동일성 확인. 공부상 비동 4층 502호와 현장 나동 4층 402호 표시가 다릅니다. 현장·건축물대장·집합건물 배치와 출입문을 반드시 대조해야 합니다.
- 재매각 여부 확인. 매각물건명세서에 재매각으로 기재돼 있으므로 입찰조건과 특별매각조건을 원문에서 확인하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가 34% 수준이어도 최근 실거래가격과의 직접 비교가 되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 환금성. 총 11세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%라는 경매 통계를 감안해 향후 매도 가능성을 보수적으로 보세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2012.08.23. 금천새마을금고 근저당과 후순위 권리의 현 상태를 등기사항전부증명서·매각물건명세서에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 목적물 확인은 필수
이 사건은 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 2012.08.23. 금천새마을금고 근저당 이후의 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 이미 3회 유찰돼 최저가가 15,435,000원까지 내려왔고, 건흥빌라나동 경매 통계 역시 평균 3.0회 유찰·매각률 25.0%입니다. 더 중요한 것은 공부상 비동 502호와 현장 나동 402호 표시가 다르다는 점입니다. 이 물건은 “얼마나 싸게 보이느냐”보다 내가 입찰하는 목적물이 현장에서 정확히 어느 세대인지 확인하는 것이 먼저입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 목적물 동일성과 환금성 확인 전에는 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.
