청주지방법원 2025타경5301. 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 45-108, 도로명 효덕길 29-14에 있는 단독주택과 토지가 포함된 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 3층 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 551㎡, 자연녹지지역으로 조사됐습니다. 소유자는 윤덕현이며, 신청채권자는 청주상당신용협동조합, 청구액은 540,745,843원입니다.
가격만 보면 감정가 1,071,670,560원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 525,118,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이번 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매각으로 소멸하지 않는 지상권입니다. 매각물건명세서에는 목록 3번·4번·5번 을구 순위 2번과 목록 6번 을구 순위 8번의 2019.12.27. 지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가가 낮다는 이유만으로 권리가 깨끗하거나 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5301 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 남일면 효촌리 45-108 · 충청북도 청주시 상당구 남일면 효덕길 29-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 551㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 윤덕현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,071,670,560원 / 525,118,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주상당신용협동조합 / 540,745,843원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3~6 지분매각 · 목록 1 지상 이동 가능한 조립식 창고는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 ‘선순위 지상권’이 남는다
등기상 말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 청주상당신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 648,000,000원입니다. 이후 2025.08.25. 국의 압류와 2025.11.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 별도로 매각물건명세서에 기재된 2019.12.27. 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 말소기준보다 앞선 권리가 남는 전형적인 ‘등기 인수형’ 위험입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등이 확인된 점유자가 제시된 것은 아니므로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없지만, 실제 점유자와 점유원인은 현장조사 및 매각물건명세서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 구조 — 49% 할인만으로 ‘저가’ 판정은 금물
현재 최저매각가는 525,118,000원으로 감정가 1,071,670,560원의 49% 수준입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 이 금액을 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 권리 인수와 일부 지분매각이 겹쳐 있어, 단순한 감정가 할인율은 실제 매력도를 과대평가할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 525,118,000원 | 517,466,820원 | 130,533,180원 |
| 3회 유찰 시 | 367,582,600원 | 361,636,444원 | 286,363,556원 |
| 4회 유찰 시 | 257,307,819원 | 252,905,510원 | 395,094,490원 |
추가 유찰 시 매각가격은 낮아지지만, 근저당권자의 미배당액은 130,533,180원 → 286,363,556원 → 395,094,490원으로 커집니다. 이 미배당은 예상배당 구조상 매수인이 금전으로 승계하는 항목은 아니지만, 낙찰가격이 낮아지는 것과 별개로 존속 지상권의 법적 부담은 없어지지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 525,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,651,180원 |
| 1. 근저당 · 청주상당신용협동조합 | 648,000,000원 | 517,466,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 청주상당신용협동조합은 채권최고액 기준 130,533,180원이 미배당됩니다. 예상배당상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도로 매각물건명세서상 지상권설정등기는 매수인에게 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 3층 단독주택으로 이용 중이며 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 있습니다.
- 주위환경. 청주시 상당구 남일면 효촌리 ‘도덕골마을’ 내에 위치하고, 단독주택·택지개발 예정지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 대중교통이 왕래하는 간선도로가 경유하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 551㎡, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 296,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제4구역·제5구역 저촉 사항이 있습니다. 일부 대상물건에는 제1종일반주거지역과 도로 관련 지정도 기재되어 있습니다.
- 권리·환금성. 목록 3~6은 지분매각이고 2019.12.27. 지상권이 인수됩니다. 일반 단독주택보다 권리구조와 처분성이 복잡해질 수 있는 요소입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 제시되지 않았습니다. 목록 1 지상의 이동 가능한 조립식 창고는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 목록 3·4·5 을구 순위 2번, 목록 6 을구 순위 8번의 지상권설정등기 내용과 권리자·목적·범위·존속기간을 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 3~6은 공유지분 평가·지분매각입니다. 낙찰 후 실제 사용과 처분이 가능한 범위를 목록별로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황 점유자, 점유원인, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 목록 1 지상의 이동 가능한 조립식 창고는 매각 제외이므로 소유관계와 철거·이동 문제를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서 도면과 현황을 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역, 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 실제 증·개축이나 개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고 지상권·지분매각·용도지역을 반영한 별도 가격검토가 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 지상권 인수가 먼저다”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 10억7,167만원에서 최저가 5억2,511만원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율보다 선명합니다. 2024.02.08. 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 그보다 앞선 2019.12.27. 지상권설정등기는 매수인이 인수합니다. 여기에 목록 3~6 지분매각, 일부 토지의 이용규제, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다.
예상배당상 추가 금액 인수는 0원이지만, 그것이 곧 ‘깨끗한 권리’라는 뜻은 아닙니다. 이 물건에서 가장 먼저 확인할 것은 지상권의 구체적 내용과 지분매각 대상의 실제 사용가능성입니다. 그 확인 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리와 환금성은 높은 주의가 필요한 사건입니다.
