청주지방법원 2025타경5370. 청주시 흥덕구 봉명동 청주파비뇽아울렛 가동 1층 디-106호로, 감정평가상 판매시설(소매시장) 등으로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 장야곱이며, 2019.08.23. 교환을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2020.07.01. 설정된 동암신용협동조합 근저당권 256,800,000원이 말소기준권리이고, 이후 등기된 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
신청채권 청구액은 256,779,777원이며, 말소기준 근저당권의 채권최고액은 256,800,000원입니다. 해당 근저당권은 경매개시 이후인 2026.02.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5370 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2449 청주파비뇽아울렛 가동 1층 디-106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(소매시장) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 중 1층 디-106호 |
| 소유자 | 장야곱 (2019.08.23. 교환으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 103,929,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동암신용협동조합 / 256,779,777원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.01. 동암신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 대광씨에스피·하나은행·롯데카드의 가압류와 청주시·국·안성시·옹진군·무주군· 국민건강보험공단 등의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 과거 경매개시결정·근저당권·압류 중 이미 말소된 권리는 현재 인수 판단에서 제외됩니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)두꺼비산업개발 | 2021.10.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사상 임차인 · 보증금·확정일자·배당요구 여부 미상 |
임차인의 전입일 2021.10.25.은 말소기준권리 2020.07.01.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자에게 임대차보증금이 승계되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 실제 배당 참여와 점유 범위는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 비교는 불가
감정가는 303,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 103,929,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 다만 동일·유사 점포의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 103,929,000원 | 101,673,994원 | 701,127,737원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 72,750,300원 | 71,040,795원 | 731,760,936원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 50,925,210원 | 49,608,556원 | 753,193,175원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 103,929,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,006원 |
| 2. 근저당권 · 동암신용협동조합 | 256,800,000원 | 101,673,994원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대광씨에스피 | 301,988,357원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 215,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,013,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 총액은 802,801,731원, 채권자 예상배당은 101,673,994원, 미배당은 701,127,737원입니다. 근저당권부터 전액 배당되지 않으며 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매시설(소매시장) 등으로 이용 중이며, 위생설비·급배수설비·화재탐지설비를 갖췄습니다.
- 주위환경. 봉명고등학교 남측 인근으로 학교·산업단지·관공서·단독주택·상가·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북측 근거리로 2순환로가 통과하고, 북측 도보 약 6분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 북측·동측 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역의 상업용 토지이며, 공시지가는 806,100원/㎡입니다.
- 규제. 봉명고등학교 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되고, 가축사육전부제한구역에 포함됩니다.
- 공부상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 판매시설 상가로 3회 유찰된 상태이므로 실제 매출·임대료·공실·상권 유동인구를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. (주)두꺼비산업개발의 점유 부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 해당액과 교부청구액을 확인해 배당표를 다시 계산하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권계산서와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인에게 대항력은 없지만 실제 영업·점유 상태에 따라 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 상가 현장조사. 점포 가시성, 출입 동선, 영업 여부, 공실률, 관리비와 공용부분 체납을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 아울렛·동일 층·유사 점포의 최근 매매와 임대 사례가 확인되기 전에는 감정가의 34.3%만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 배당자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 2020.07.01. 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 그보다 늦은 2021.10.25. 전입해 대항력이 없습니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 근린시설·판매시설이 이미 3회 유찰됐고, 최근 실거래나 임대수익 자료 없이 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 확인됩니다. 국세·지방세 압류 10건, 임차 보증금과 배당요구 여부 미상, 상가의 실제 영업성과 환금성까지 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 정리됐지만 가격은 현장조사 전까지 보류입니다.
