청주지방법원 2025타경5714. 충청북도청 남서측 인근 중심 상가지대에 있는 북문로1가 41-14 부동산입니다. 감정평가상 지하층부터 4층은 근린생활시설 등으로, 5층은 의원 및 옥탑 등으로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
등기상 가장 빠른 담보권은 1988.08.29. 설정된 신한은행 근저당권 748,800,000원입니다. 이후 1991년·1992년·2018년 신한은행 근저당과 청주시·국의 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 설정된 전세권과 일부 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5714 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 41-14 · 충청북도 청주시 상당구 상당로 61 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 지하층~4층 근린생활시설 등 · 5층 의원 및 옥탑 등 |
| 토지 / 건물 | 토지 226.4㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 |
| 소유자 | 최기환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,691,106,040원 / 1,266,049,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,386,527,617원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 1988년 근저당이 기준
말소기준은 1988.08.29. 신한은행 근저당권입니다. 현재 배당 대상인 신한은행 근저당은 채권최고액 기준 748,800,000원·161,200,000원·260,000,000원·300,000,000원이며, 청주시 압류와 국 압류도 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 해당 등기채무를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 나종예 | 1층 점포 1칸 | 2016.01.05 | 3,000만원 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노상호 | 1층 점포 1칸, 5층 전체 | 2022.04.22 | 5,000만원 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성현경 | 2층 전체 | 2024.05.08 | 5,000만원 | 2026.01.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건회 | 4층 점포 1칸 | 2008.01.31 | 4,500만원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 임차인은 4명입니다. 가장 빠른 전입일은 김건회의 2008.01.31.로, 말소기준일인 1988.08.29.보다 늦습니다. 따라서 네 명 모두 대항력 없음으로 판정되며 보증금 미배당분을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만 여러 층과 점포가 점유 중이므로 권리 인수와 별개로 실제 인도·명도 협의는 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 3,691,106,040원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 1,266,049,000원, 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,266,049,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,266,049,000원 | 34.3% | 219,011,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 886,234,300원 | 24.01% | 595,028,043원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 620,364,010원 | 16.81% | 858,239,630원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금에서 배당받지 못하는 채권액은 증가하지만, 이는 채권자와 채무자 사이에 남는 부족액입니다. 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,266,049,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,060,490원 |
| 1. 신한은행 근저당 · 을구 1번 | 748,800,000원 | 748,800,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 · 을구 2번 | 161,200,000원 | 161,200,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 · 을구 3번 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 4. 신한은행 근저당 · 을구 11번 | 300,000,000원 | 80,988,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 1,250,988,510원이 근저당권자에게 배당되고, 채권 미배당액은 219,011,490원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 충청북도청 남서측 인근의 중심 상가지대로, 주위에 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하층~4층은 근린생활시설 등, 5층은 의원 및 옥탑 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 및 시멘벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상5층이며 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 감정평가 요항에는 일반상업지역·성안지구·원도심 지구단위계획구역·역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다.
- 원본 확인. 토지 정보에는 제1종일반주거지역으로도 기재돼 있어 용도지역과 적용 규제는 토지이용계획확인서 원본으로 대조해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반사항은 없으나, 일괄매각 대상인 제시외 건물의 현황과 이용관계는 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 확인. 나종예·노상호·성현경·김건회의 실제 영업 여부와 각 층·점포의 인도 가능 시기를 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 보증금, 계약기간, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 계약관계를 계약서 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 수익가치 산정. 층별 임대료·공실·관리비·수선비를 조사해 현재 최저가 1,266,049,000원과 비교하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 면적·구조·사용상태와 철거 또는 보수 가능성을 확인하세요.
- 용도지역 대조. 일반상업지역과 제1종일반주거지역으로 기재된 사항을 토지이용계획확인서와 관할 행정기관에서 재확인하세요.
- 역사문화 규제. 역사문화환경보존지역에 따른 증축·대수선·용도변경 제한 여부를 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 청주시와 국의 압류가 있으므로 당해세, 체납 관리비, 공과금과 명도비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증한다”
이 물건은 1988년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그보다 앞선 임차인이나 인수권리는 없습니다. 실제 임차인 4명도 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 세 차례 유찰된 지하1층·지상5층 상업용 건물이고, 여러 층이 점유 중이며, 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 현장 검증. 임대수익과 공실, 건물 상태, 제시외 건물, 명도비용을 모두 반영한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
