청주지방법원 2025타경51059. 청주시 흥덕구 봉명동 하이젠시티 2층 212호 오피스텔입니다. 감정가는 98,000,000원이지만 9회 유찰되어 최저매각가는 3,954,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 4.4%에 불과하지만, 이 사건은 낙찰대금만으로 취득비용을 판단할 수 없는 대항력 임차인 인수형입니다.
임채이는 2022.06.09. 확정일자를 받고 2022.06.30. 전입·점유를 시작했으며, 2024.07.05. 임차보증금 110,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.04.04.이므로 임채이의 대항요건이 먼저입니다. 현재 최저가로 매각될 경우 집행비용을 제외한 3,482,828원만 배당되고, 남는 106,517,172원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51059 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 757 하이젠시티 2층 212호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 직지대로 636 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 20층 건물 내 2층 |
| 비교대상 면적 | 51.43㎡ |
| 건물 규모 | 하이젠시티 298세대 · 2015.08.26. 준공 |
| 소유자 | 주식회사케이씨도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 3,954,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 113,709,776원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 낙찰대금보다 큰 선순위 임차보증금
말소기준권리는 2025.04.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임채이의 전입·점유일 2022.06.30.과 임차권등기일 2024.07.05.는 모두 그보다 빠릅니다. 따라서 임채이의 보증금은 배당으로 전액 변제되지 않는 한 그 잔액을 매수인이 부담합니다. 현재 회차에서는 보증금 110,000,000원 중 3,482,828원만 배당되어 106,517,172원이 확인된 인수액입니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 인수와 미상 위험을 분리
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 박교준 | 전체 | 전입일 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계위험 미상 |
| 임채이 | 2층 212호 전부 | 2022.06.30. / 2022.06.09. | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 106,517,172원 |
임차인·점유 관련 인원은 2명입니다. 임채이는 전입일·확정일자·보증금과 배당요구 사실이 확인되어 현재 회차의 인수액을 계산할 수 있습니다. 반면 박교준은 전체를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 박교준 관련 금액은 확인된 인수액 106,517,172원에 합산하지 않았으며, 그렇다고 위험을 0원으로 볼 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
하이젠시티의 비교대상 면적은 51.43㎡입니다. 기록된 최신 거래는 2024.04.의 90,000,000원이고, 최근 12개월 거래 2건의 평균도 90,000,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 8건 평균은 89,047,500원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래는 이전 거래 평균보다 1.4% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04. | 51.43㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.04. | 51.43㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2021.10. | 51.43㎡ | 2 | 87,170,000원 |
| 2021.10. | 51.43㎡ | 2 | 90,290,000원 |
| 2021.10. | 51.43㎡ | 2 | 87,170,000원 |
| 2021.10. | 51.43㎡ | 2 | 87,170,000원 |
| 2021.10. | 51.43㎡ | 2 | 90,290,000원 |
| 2021.10. | 51.43㎡ | 2 | 90,290,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.43㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 4.4%에 불과하지만, 이 수치는 이 사건의 가격 메리트를 나타내지 않습니다. 인수액을 포함한 실질취득 110,471,172원은 최근 평균과 최신 거래 90,000,000원보다 20,471,172원 높고, 비율로는 122.7%입니다. 감정가 98,000,000원도 최근 거래의 108.9%인데, 실질취득은 감정가보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 471,172원 |
| 1. 임차인 임채이 보증금 | 110,000,000원 | 3,482,828원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 113,709,776원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임채이 미배당액 | - | 106,517,172원 |
집행비용은 매각가의 11.9%로 추정된 471,172원입니다. 임채이에게 배당되는 3,482,828원을 제외한 보증금 잔액 106,517,172원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 청구액 113,709,776원은 배당되지 않고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰이 더 진행될 때의 실질취득
| 회차 | 최저가 | 확인 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 3,954,000원 | 106,517,172원 | 110,471,172원 |
| 10회 유찰 시 | 2,767,800원 | 107,682,020원 | 110,449,820원 |
| 11회 유찰 시 | 1,937,459원 | 108,497,415원 | 110,434,874원 |
최저가가 3,954,000원에서 2,767,800원, 다시 1,937,459원으로 내려가도 확인된 실질취득은 110,471,172원, 110,449,820원, 110,434,874원으로 거의 고정됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임채이 보증금의 미배당액이 커지기 때문입니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 가격 메리트를 실질적으로 개선하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉명사거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공동주택 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로와 연결됩니다. 일반 차량 접근성과 노선·배차간격을 고려한 대중교통 이용여건 모두 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 2층 212호입니다. 전기·난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 가장형 평지의 주상용 건부지이며 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구에 해당합니다. 공시지가는 1㎡당 1,519,000원입니다.
- 도로. 건물 내 도로가 외곽 공도와 연결되고, 대로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 하이젠시티는 298세대이며 비교대상 거래 8건이 확인됩니다. 다만 경매 평균 유찰 횟수 9.0회, 낙찰률 0.0%는 경매시장의 소화력이 제한적이라는 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 총취득비용을 분리. 현재 최저가 3,954,000원이 아니라 확인된 실질취득 110,471,172원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임채이 미배당액 재확인. 배당표와 임차권등기 원문을 대조해 보증금 110,000,000원 및 현재 회차 인수액 106,517,172원을 다시 확인해야 합니다.
- 박교준 권리 조사. 전입일·확정일자·보증금이 미상이므로 전입세대와 점유관계를 확인하기 전에는 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 유찰 전략의 한계. 10회·11회 유찰 시에도 실질취득이 약 110,000,000원 수준으로 유지되므로, 추가 유찰만으로 최근 실거래 90,000,000원 아래에 진입하기 어렵습니다.
- 점유·인도 절차. 박교준이 전체를 점유하는 것으로 조사된 만큼 현재 점유상태와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당 관련 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,954,000원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 표면 가격은 3,954,000원이지만, 확인된 경제적 부담은 그 숫자와 전혀 다릅니다. 임채이의 보증금 110,000,000원 중 미배당액 106,517,172원을 인수하면 현재 회차의 실질취득은 약 110,471,172원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 90,000,000원보다 20,471,172원 높은 수준입니다.
추가 유찰이 진행돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 약 110,000,000원으로 고정됩니다. 박교준의 전입일·보증금 미상 위험도 남아 있어 확인된 계산보다 부담이 커질 가능성도 배제할 수 없습니다. 낮은 최저가는 착시이고, 가격·권리·환금성 모두 보수적으로 봐야 하는 D등급 사건입니다.