감정가 49%까지 내려왔지만, 임차관계·사용승인 확인이 먼저 — 삼포그린힐 113호

청주지방법원 2025타경51061. 청주시 서원구 남이면 척북리 삼포그린힐아파트 105동 1층 113호입니다. 감정평가상 10층 건물 내 1층으로, 방 1개·화장실 1개·주방 및 거실 1개를 갖춘 복도식 서향 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 신혜미이며, 2023.10.26 매매를 원인으로 거래가액 9,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.04.09 조순자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 청구금액은 63,337,405원입니다.

표면상 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 22,000,000원에서 2회 유찰돼 10,780,000원까지 내려온 최저가입니다. 그러나 현재 최저가는 이 호실의 2023.10.26 등기상 거래가액 9,000,000원보다 높습니다. 직전 거래가의 성격과 현재 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 산정만 믿기엔 기준권리 이력이 복잡하다

등기에는 과거 강제경매·임의경매, 근저당권, 가등기, 가처분과 말소 이력이 반복됩니다. 2003.10.27 이순화 명의의 채권최고액 1,300,000,000원 근저당권이 설정됐으나 2013.08.23 말소됐고, 2003.11.18 및 2012.06.04의 소유권이전청구권가등기도 2013.08.29와 2013.08.30 각각 말소됐습니다. 2023.05.04에는 임의경매로 김정원에게 소유권이 이전되면서 당시 구즉신용협동조합과 신혜미의 근저당권도 말소됐습니다.

임차인 분석 — 조사상 6명, 1명은 대항력 가능·미상

* 2003.10.24을 말소기준일로 적용한 산정입니다. 해당 강제경매개시결정에는 2003.11.07 취하 말소 이력이 있으므로, 이 기준일이 확정되지 않으면 전입일이 확인된 임차인들의 대항력 판정도 다시 검토해야 합니다. 이광원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.

② 가격 판단 — 감정가 할인율보다 직전 거래와 물건 상태가 중요하다

현재 최저가는 10,780,000원으로 감정가 22,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 호실은 2023.10.26 거래가액 9,000,000원에 신혜미에게 이전됐습니다. 현재 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없으며, 직전 거래가가 낮았던 원인과 현재 내부 상태, 사용승인 문제를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 10,780,000원 가정)

매각대금 10,780,000원에서 집행비용 594,040원을 제외한 10,185,960원이 배당모형상 세한종합건설주식회사에 배당되고, 후순위 권리자와 현재 신청채권자 조순자의 배당은 0원으로 산정됩니다. 총 채권액 5,538,160,405원 중 미배당액은 5,527,974,445원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐지만, 임차인 대항력과 기준권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 척북마을회관 남측 인근에 위치하며, 주변은 전·답 등의 농경지와 중소규모 공장이 혼재해 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능합니다.
• 도로. 단지 출입구 서측과 북측으로 노폭 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역의 완경사 부정형 4필 일단 토지로 아파트부지로 이용 중입니다. 지목은 임야이며 토지면적은 24,362㎡입니다.
• 규제. 준보전산지·가축사육제한구역·계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 사용승인을 받지 못하고 임시사용승인 상태로 사용 중이며, 집합건축물대장에 미등재된 것으로 조사됐습니다. 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있습니다.
• 환금성. 농경지와 공장이 혼재한 입지, 사용승인 문제, 다수 임차관계가 함께 있어 일반적인 아파트보다 매각과 금융 활용에 신중한 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2003.10.24 강제경매개시결정과 2003.11.07 취하 말소의 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 임차인 전수 확인. 조사상 임차인 6명의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 전입세대열람, 배당요구 종기 내 신고 내용을 대조하세요.
• 이광원 점유 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유 개시일과 임대차계약서를 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
• 사용승인 확인. 사용승인 미취득, 임시사용승인, 집합건축물대장 미등재가 소유권 행사·대출·임대업자 등록·향후 매도에 미치는 영향을 관할 행정기관과 금융기관에 확인하세요.
• 직전 거래 확인. 2023.10.26 거래가액 9,000,000원의 거래 경위와 현재 최저가 10,780,000원의 적정성을 현장 상태와 함께 검토하세요.
• 명도 비용 확인. 복수의 전입·점유 기록이 있어 실제 거주자와 인도 협의 대상이 누구인지 현장에서 확인하세요.
• 배당표 재산정. 당해세·최우선변제와 실제 채권잔액이 반영되면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물 관련 행정서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다

감정가 22,000,000원에서 최저가 10,780,000원까지 내려온 숫자만 보면 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 현재 최저가는 이 호실의 2023.10.26 등기상 거래가액 9,000,000원보다 높고, 권리관계에서는 말소기준권리의 취하 말소 이력과 대항력 가능·미상 임차인이 남아 있습니다. 건물 역시 사용승인을 받지 못한 채 임시사용승인 상태이고 집합건축물대장에 미등재된 것으로 조사됐습니다.

최저가는 낮지만 안전성과 환금성은 낮게 평가해야 하는 물건입니다. 임차인 6명의 실제 점유·보증금·확정일자, 유효한 말소기준권리, 사용승인과 건축물대장 문제를 모두 해소한 뒤에야 실질취득비용과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다. 현 단계의 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·건축물 원본 확인 우선입니다.