최저가 49%보다 ‘말소기준 취하·임차관계·사용승인’ 문제가 더 크다 — 삼포그린힐 407호

청주지방법원 2025타경51061. 청주시 서원구 남이면 척북리 삼포그린힐아파트 105동 407호입니다. 감정평가상 현황은 방 1개, 화장실 1개, 주방 및 거실 1개를 갖춘 복도식·서향 아파트이며, 철근콘크리트 벽식구조 지상 10층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자는 신혜미로, 2013.10.07. 거래가액 36,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 23,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 11,270,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 말소기준과 임차인 판정의 내부 모순, 사용승인을 받지 못한 건물 상태, 그리고 사건기록상 확인되는 기각결정 정본 송달입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 자동 말소기준을 그대로 믿을 수 없다

을구 1번 근저당권은 2003.10.27. 채권최고액 1,300,000,000원으로 설정됐지만, 2013.08.23. ‘1번 근저당권설정등기 말소’가 기재돼 있습니다. 2003년 가등기와 본등기도 2013.08.07. 확정판결을 원인으로 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2025.04.09., 주식회사 삼포건설의 가처분은 2025.04.15. 접수됐습니다.

② 임차관계 — 실제 관계인 6명, 대항력은 원본 재판정

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차·점유 관계인은 6명입니다. 이 가운데 5명은 전입일이 확인되고, 이광원은 전입일이 확인되지 않습니다. 자료상 5명은 2003.10.24. 이후 전입이라는 이유로 대항력 없음으로 분류됐지만, 그 기준권리가 취하·말소된 기록과 충돌하므로 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 자료가 없다

현재 최저가는 11,270,000원으로 감정가 23,000,000원의 49%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 최저가가 최근 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 건물이 사용승인을 받지 못했고 집합건축물대장에 등재되지 않은 상태라면 일반적인 승인 아파트와 동일한 환금성·대출 가능성을 전제로 가격을 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,270,000원 자동 가정)

채권 총액 5,283,548,190원 중 자동 예상배당은 10,667,140원이며, 미배당은 5,272,881,050원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 과거 말소·취하된 권리가 배당순위에 포함된 형태이므로 실제 배당순서는 원본 재검증이 필요합니다.

⑤ 사용승인·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 조사됐으며, 임시사용승인을 받아 사용 중입니다.
• 건축물대장. 집합건축물대장에 등재되지 않은 상태로 조사됐습니다. 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있습니다.
• 이용상태. 현황 아파트로 방1·화장실1·주방 및 거실1, 복도식·서향으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 척북마을회관 남측 인근이며, 전·답 등 농경지와 중소규모 공장이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 차량으로 10분 내외 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능합니다.
• 도로. 단지 출입구 서측과 북측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 토지. 계획관리지역이며 단지 토지면적은 24,362㎡, 공시지가는 270,800원/㎡입니다.
• 제한. 준보전산지·가축사육제한구역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 임대관계. 현장조사에서 임차인 거주가 확인됐으며 자세한 임대사항은 재확인이 필요합니다.

⑥ 절차 상태 — 기각결정 송달 이력 확인

사건기록에는 기각결정 정본 발송·도달 이력이 4건 확인됩니다.

매각기일은 2026.07.15로 기재돼 있지만, 기각결정의 대상과 이후 사건 진행 경위는 확인되지 않습니다. 입찰 또는 권리 취득을 전제로 판단하기 전에 사건기록에서 기각 범위, 매각 진행 여부, 매각 결과를 직접 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 진짜 말소기준 확인. 2003.10.24. 경매개시결정은 2003.11.07. 취하 말소됐습니다. 현재 유효한 최선순위 권리를 원본 등기부에서 다시 특정해야 합니다.
• 임차인 6명 재판정. 유문모·최행임·박대진·이광원·강찬석·이문희의 점유 범위, 실제 계약관계, 전입, 확정일자, 보증금, 배당요구를 각각 확인해야 합니다.
• 이광원 확인. 보증금 1,000원으로 기재돼 있으나 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 최행임은 2025.06.11., 박대진은 2025.05.08. 배당요구가 확인됩니다. 나머지 관계인의 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 사용승인 확인. 사용승인 미취득과 임시사용승인의 유효성, 향후 정식 사용승인 가능성, 추가 비용과 행정상 제약을 관할 관청에서 확인해야 합니다.
• 건축물대장 확인. 집합건축물대장 미등재가 담보대출·전입·임대·매도에 미치는 영향을 금융기관과 관할 부서에 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 가등기 성격 확인. 2003년 가등기는 담보가등기 여부 확인 대상으로 표시돼 있습니다. 말소 내역과 판결문을 함께 대조해야 합니다.
• 기각결정 확인. 2026년 4월과 5월 기각결정 정본 송달의 대상과 효력을 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보류. 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%만으로 응찰가 상한을 정하지 말고, 동일 단지 거래·매물·대출 가능액을 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이지만 권리 전제가 서 있지 않다”

최저가 11,270,000원이라는 숫자만 보면 진입장벽이 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 풀어야 할 질문이 많습니다. 자동 말소기준으로 잡힌 2003년 강제경매개시결정은 취하로 말소됐고, 그 기준을 바탕으로 대항력 없음으로 처리된 임차·점유 관계인이 5명입니다. 전입일이 확인되지 않은 이광원까지 포함하면 6명의 임차관계를 다시 판정해야 합니다.

건물은 사용승인을 받지 못했고 집합건축물대장에도 등재되지 않은 상태로 조사됐습니다. 사건기록에는 기각결정 정본 송달 이력도 존재합니다. 따라서 자동 계산상 매수인 인수 0원이라는 결론을 믿고 접근할 단계가 아닙니다. 권리 원본·임차관계·사용승인·사건 진행상태가 모두 확인되기 전까지는 보류가 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 49%라는 할인율이 아니라, 그 가격으로 무엇을 인수하게 되는지조차 아직 확정되지 않았다는 점입니다.

* 실질취득 11,270,000원·매수인 인수 0원은 제공된 자동 배당 가정입니다. 말소기준과 임차관계를 다시 판정한 결과에 따라 매수인 인수액과 실질취득액이 달라질 수 있습니다.