인수 0원 추정만 믿기 어렵다 — 임차인 6명과 사용승인 미득이 겹친 삼포그린힐 504호

청주지방법원 2025타경51061. 청주시 서원구 남이면 척북리 삼포그린힐아파트 106동 5층 504호입니다. 감정평가상 현황은 방 1개·화장실 1개·주방 및 거실 1개인 복도식 서향 아파트이며, 지상 10층 건물의 5층에 위치합니다. 소유자 신혜미 씨는 2013년 10월 7일 거래가액 36,000,000원에 소유권을 취득했고, 2025년 4월 9일 조순자 씨의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

표면적인 숫자는 저렴해 보입니다. 감정가 23,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 16,100,000원으로 내려왔습니다. 그러나 동일 단지의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 30% 할인은 감정가 대비 할인일 뿐 실제 시세 대비 할인이라고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 권리와 건축물 상태에 중대한 확인사항이 남아 있어 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 원본 재확인이 필요하다

과거 등기에는 소유권이전청구권가등기 3건, 가처분, 가압류, 압류 및 여러 차례의 경매개시결정이 반복해서 등장합니다. 가등기들은 각각 말소 이력이 나타나지만, 가등기의 담보성 여부와 실제 현행 등기 잔존 상태를 원본에서 확인해야 합니다. 특히 2003년 설정된 채권최고액 1,300,000,000원의 근저당권은 2013년 8월 말소 기록이 있는 반면 예상배당에는 후순위 채권으로 포함되어 있어, 등기 상태와 배당 가정 사이의 대조 확인이 필요합니다.

현재 소유권 취득 뒤에는 2013.11.20. 금강새마을금고의 채권최고액 15,400,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.04.09. 현재 사건의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 산정됐지만, 실제 매수인 인수 여부는 앞선 말소기준 재확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 6명, 보증금 대부분 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 점유·임차 조사 대상은 6명입니다. 이 가운데 5명은 2003.10.24.을 말소기준으로 적용할 경우 전입일이 늦어 대항력이 없는 것으로 산정됩니다. 그러나 이광원 씨는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금과 확정일자가 대부분 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인인지는 알 수 없다

현재 최저가 16,100,000원은 감정가 23,000,000원의 70%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 2회 유찰 시 11,270,000원, 3회 유찰 시 7,888,999원의 시나리오가 산정돼 있습니다. 다만 동일 단지 또는 유사 물건의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 어느 금액이 시장가격보다 낮은지 비교할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 16,100,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 689,800원을 제외한 15,410,200원이 첫 배당항목에 지급되고 매각대금이 전액 소진됩니다. 총 채권액 5,362,285,595원 중 15,410,200원만 배당되는 가정으로 미배당액은 5,346,875,395원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당요구와 확정 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)

• 사용승인. 건물은 사용승인을 받지 못한 상태에서 임시사용승인을 받아 이용 중이며, 집합건축물대장에 미등재된 것으로 조사됐습니다.
• 임대·활용 제한. 사용승인 미득 상태로 인해 임대업자 등록이 가능하지 않을 수 있다는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
• 위반건축물 표시. 별도의 위반건축물 표시는 없지만, 이는 사용승인 미득·대장 미등재 문제와 별개이므로 정상 승인 건물로 해석할 수 없습니다.
• 입지. 척북마을회관 남측 인근으로 농경지와 중소규모 공장이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10분 내외 거리에 경부고속도로와 중부고속도로 접근이 가능한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 계획관리지역의 아파트 부지이며 토지면적은 24,362㎡, 공시지가는 270,800원/㎡입니다. 준보전산지·가축사육제한구역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 환금성. 사용승인과 건축물대장 문제가 해결되지 않은 상태에서는 일반적인 아파트보다 대출·임대·재매각 조건이 제한될 수 있어 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2003.10.24. 강제경매개시결정과 2003.11.07. 취하·말소의 관계를 등기사항전부증명서 원본 및 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 현행 등기 대조. 과거 가등기 3건, 1,300,000,000원 근저당권 및 각 말소등기의 현재 잔존 여부를 갑구·을구 말소사항 포함 원본으로 재검토해야 합니다.
• 임차인 6명 확인. 전입세대 열람, 주민등록 등·초본, 임대차계약서와 현장 방문으로 현재 점유자와 퇴거자를 구분하세요.
• 이광원 씨 전입일. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 전입일·점유개시일·계약일을 확인하기 전 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 보증금·확정일자. 다수 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제와 배당 가능액을 별도로 계산해야 합니다.
• 사용승인·대장. 관할 행정기관에서 임시사용승인 범위, 정식 사용승인 가능성, 집합건축물대장 생성 가능 여부와 비용을 확인하세요.
• 금융 가능성. 사용승인 미득·대장 미등재 상태에서 담보대출과 소유권 이전, 향후 매각이 가능한지 금융기관과 등기 전문가에게 사전 확인하세요.
• 절차 진행 여부. 2026.04.10., 2026.05.20., 2026.05.21. 기각결정 정본 송달 이력이 있으므로 2026.06.10. 매각기일의 실제 진행 여부와 현재 사건 상태를 사건기록에서 확인하세요.

맺으며 — “낮은 최저가보다 권리·건축물 정상성이 먼저”

이 물건의 현재 최저가는 16,100,000원이고 예상 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 인수 0원은 말소기준이 정확하고 임차인 판정이 모두 맞을 때만 성립하는 결과입니다. 기준권리로 표시된 2003년 경매등기가 취하·말소된 이력, 전입일이 확인되지 않은 임차인, 보증금이 대부분 밝혀지지 않은 실제 임차 조사 대상 6명은 모두 그 전제를 흔듭니다.

여기에 사용승인 미득과 집합건축물대장 미등재 문제까지 겹칩니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가가 실제 시세보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “싸서 검토할 물건”이 아니라 “말소기준·점유·사용승인 문제를 먼저 해결할 수 있는지 확인할 물건”입니다. 원본 확인 전 결론은 입찰 보류가 맞습니다.