7,223,000원
청주지방법원 2025타경51105. 청주시 서원구 개신동 ‘청주개신2단지뜨란채아파트’ 207동 15층 1504호입니다. 감정가는 179,000,000원인데 9회 유찰되면서 최저가는 7,223,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 장승희는 2022.02.15 전입·점유, 2022.01.27 확정일자를 갖고 있고 2024.02.19 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2025.04.11 강제경매개시결정보다 앞서 있으므로, 배당으로 보증금을 전액 받지 못하면 그 잔액이 매수인에게 인수됩니다.
현재 최저가 7,223,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 530,014원을 먼저 제외하고 장승희에게 6,692,986원만 배당됩니다. 보증금 잔액 193,307,014원은 매수인 인수입니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 장승희가 법원에서 덜 배당받는 만큼 인수액이 늘어, 실질취득 부담은 보증금 200,000,000원 수준에 사실상 고정되는 구조입니다. 최저가 7,223,000원만 실거래가와 비교해 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 207동 15층 1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.42㎡ · 철근콘크리트 벽식조 23층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 주식회사아다지오 (2021.12.25 매매 205,000,000원 · 2022.02.15 소유권이전) |
| 단지 | 주공뜨란채 · 980세대 · 2000.12.11 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 7,223,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,262,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
등기부상 과거 국민은행 근저당권 55,900,000원은 2022.01.11 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.04.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 장승희의 전입·점유는 2022.02.15, 확정일자는 2022.01.27이고 주택임차권등기도 2024.02.19 접수되어 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장승희 | 2022.02.15 | 2022.01.27 | 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 성길제 | 2025.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 시세 비교 — 실질취득 약 2억원은 최근 거래보다 높다
같은 단지 ‘주공뜨란채’ 전용 59.42㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 170,250,000원, 최신 거래는 2026.09 160,000,000원이며, 최근 12건 최고가는 195,000,000원입니다. 장승희만 반영한 실질취득 약 200,000,000원은 최근 평균의 약 117.5%로, 최근 최고 거래보다도 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.42㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2026.09 | 59.42㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 17 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 8 | 167,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 17 | 164,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 15 | 177,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 59.42㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2026.07 | 59.42㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 170,250,000원 |
특히 본건과 같은 15층 거래도 2026.08에 175,000,000원, 177,000,000원이 확인됩니다. 장승희 보증금 기준의 실질취득 약 200,000,000원은 이 거래가격들을 웃돕니다. 감정가 179,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 170,250,000원보다 높지만, 현재 입찰 판단에서 더 중요한 숫자는 감정가나 최저가가 아니라 인수액을 포함한 약 200,000,000원의 실질취득 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,223,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 530,014원 |
| 1. 임차인 장승희 보증금 | 200,000,000원 | 6,692,986원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 213,262,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 7,223,000원이 집행비용 530,014원과 장승희 배당 6,692,986원으로 전부 소진됩니다. 장승희 보증금의 미배당 잔액 193,307,014원은 매수인 인수입니다. 주택도시보증공사의 청구액 213,262,998원은 배당액 0원이며, 강제경매개시결정과 2025.07.01 압류는 매각으로 소멸합니다. 성길제의 보증금은 확인되지 않아 이 금액 계산과 별도로 추가 인수 가능성을 점검해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 장승희 인수액 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 7,223,000원 | 193,307,014원 | 약 200,000,000원 |
| 10회 유찰 시 | 5,056,100원 | 195,434,910원 | 약 200,000,000원 |
| 11회 유찰 시 | 3,539,270원 | 196,924,437원 | 약 200,000,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개신초등학교 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 기존 아파트지대이며 제반 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층 건물의 15층이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구)·공동주택용지이며, 공시지가는 1,094,000원/㎡입니다. 북·서측 약 15m, 동측 약 20m, 남측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 물건 상태. 감정상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 확인되지 않고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 980세대 단지이고 2026.07~2026.09 전용 59.42㎡ 거래 12건이 확인돼 일반 매매 거래는 존재합니다. 다만 경매 통계상 평균 유찰 8.2회·매각률 9.09%, 본건 9회 유찰로 경매시장의 응찰 체질은 약합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 취득가로 보지 말 것. 현재 최저가 7,223,000원에 장승희 미배당 인수액 193,307,014원이 붙는 구조입니다. 실거래 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 200,000,000원입니다.
- 장승희 임차권 원문 재확인. 보증금 200,000,000원, 전입 2022.02.15, 확정일자 2022.01.27, 임차권등기 2024.02.19 및 배당 후 미변제 잔액 인수 조건을 매각 직전 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 성길제 보증금 확인. 2025.02.28 전입은 말소기준 2025.04.11보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약, 실제 점유, 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 10회 유찰 시 최저가 5,056,100원, 11회 유찰 시 3,539,270원으로 내려가도 장승희 인수액은 각각 195,434,910원, 196,924,437원으로 증가합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인이 확인되는 사건이므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인한 뒤 명도 비용과 기간을 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세·최우선변제 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 매각기일 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “722만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 7,223,000원입니다. 너무 낮기 때문에 오히려 실제 부담을 가립니다. 장승희 보증금은 200,000,000원이고 현재 배당으로 받는 금액은 6,692,986원뿐이어서 193,307,014원을 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행돼 최저가가 5,056,100원, 3,539,270원으로 내려가더라도 인수액이 195,434,910원, 196,924,437원으로 늘어 실질취득은 계속 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다.
그 약 200,000,000원은 최근 12개월 평균 170,250,000원의 약 117.5%이고, 최신 거래 160,000,000원은 물론 최근 최고 거래 195,000,000원보다도 높습니다. 여기에 성길제의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성도 남아 있습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 가격 메리트는 없고, 권리 위험은 높습니다. 9회 유찰과 단지 경매 평균 유찰 8.2회까지 겹친 만큼, 이 물건은 최저가 숫자만 보고 접근하기 어려운 대항력 임차인 인수형 경매입니다.
