14,742,000원
청주지방법원 2025타경51105. 청주시 서원구 개신동 ‘청주개신2단지뜨란채아파트’ 207동 15층 1504호입니다. 감정가 179,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 14,742,000원까지 낮아졌습니다. 표면상으로는 감정가보다 164,258,000원 낮아 보이지만, 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합친 실질취득액으로 해야 합니다.
임차권자 장승희는 임대차계약일 2022.01.11, 확정일자 2022.01.27, 주민등록 및 점유개시일 2022.02.15이고, 2024.02.19 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 회차 배당액은 14,076,644원에 그쳐 부족분 185,923,356원이 매수인에게 넘어갑니다. 낙찰가 14,742,000원을 더하면 실질취득은 200,665,356원으로, 낙찰가가 더 내려가도 인수가 늘어 총액은 보증금 200,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51105 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 제207동 제15층 제1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.42㎡ · 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층 건물 중 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사아다지오 (2021.12.25 매매 · 2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 14,742,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,262,998원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 보증금 2억원이 핵심
2006.03.06 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 55,900,000원이지만, 2022.01.11 해지를 원인으로 한 말소등기가 이어집니다. 이후 2024.02.19 장승희의 주택임차권등기가 접수됐고, 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
말소기준으로 선언된 권리는 2025.04.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그 이후인 2025.07.01 용인세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 장승희의 전입·확정일자와 임차권등기는 경매개시보다 앞서므로, 미배당 보증금 인수 문제가 그대로 남습니다.
임차인·점유자 분석 (실제 2명 · 보증기관 승계 신고 없음)
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장승희 건물 전부 · 임차권등기 | 2022.02.15 | 200,000,000원 | 확정 2022.01.27 배당요구 2024.02.19 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 185,923,356원 인수 |
| 성길제 전체 점유 | 2025.02.28 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 | 추가 인수 가능성 확인 필요 |
성길제는 2025.02.28 전입해 2025.04.11 경매개시결정보다 먼저 전입한 것으로 조사됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 장승희의 계산상 인수액 185,923,356원 외에 성길제와 관련된 추가 부담이 존재하는지는 명세서 보완과 임대차계약 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 실질취득이 최근 시세보다 높다
단지명은 주공뜨란채, 총 980세대이며 사용승인일은 2000.12.11입니다. 대상 면적 59.42㎡와 일치하는 최근 실거래 12건의 평균은 170,750,000원, 최신 거래는 2026.07의 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.42㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 15 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 10 | 173,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 13 | 168,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 59.42㎡ | 18 | 167,000,000원 |
| 2026.05 | 59.42㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.42㎡ | 12건 | 170,750,000원 |
현재 회차 실질취득 200,665,356원은 최근 12개월 평균보다 29,915,356원 높고, 평균의 117.5%입니다. 최신 거래 165,000,000원보다는 35,665,356원 높아 최신 거래가의 121.6%에 해당합니다. 감정가 179,000,000원과 비교해도 실질취득이 21,665,356원 더 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 665,356원 |
| 1. 임차인 장승희 보증금 | 200,000,000원 | 14,076,644원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 55,900,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 213,262,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장승희 보증금 200,000,000원 중 14,076,644원만 배당되고 185,923,356원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
유찰이 더 진행돼도 총취득액은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 장승희 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 7회 유찰 · 감정가 8% | 14,742,000원 | 185,923,356원 | 200,665,356원 |
| 8회 유찰 시 감정가 6% | 10,319,400원 | 190,266,349원 | 200,585,749원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4% | 7,223,580원 | 193,306,444원 | 200,530,024원 |
8회 유찰 시 매각가는 10,319,400원으로 낮아지지만 인수액은 190,266,349원으로 늘어 실질취득이 200,585,749원이 됩니다. 9회 유찰 시에도 실질취득은 200,530,024원입니다. 매각가 하락분이 거의 그대로 인수액 증가로 전환되기 때문에, 더 유찰된다고 시세 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개신초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트가 혼재하는 기존 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 23층 건물 내 15층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 서측 약 15m, 동측 약 20m, 남측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,094,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·개신지구 지구단위계획구역·공동주택용지이며 개신초등학교 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 거래성. 동일면적 최근 거래 12건이 확인되지만, 권리 인수 후 총액은 최근 실거래 범위를 넘어섭니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장승희 보증금 인수액 재계산. 입찰 직전 배당표와 매각물건명세서에서 미배당 보증금과 인수 조건을 다시 확인하세요.
- 성길제 임대차 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 계약서·전입세대확인서로 확인해야 합니다.
- 국민은행 근저당 대조. 2022.01.11 말소 기록과 배당 시뮬레이션의 미배당 근저당 항목이 일치하지 않으므로 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차 기준 200,665,356원을 출발점으로 삼고, 성길제 관련 미상 금액은 별도의 위험 여유로 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 매각가가 낮아질수록 장승희 인수액이 늘어 총취득액은 200,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 점유·명도. 장승희 임차권등기와 성길제 현황을 구분해 실제 점유자, 인도 가능 시점과 명도비용을 조사하세요.
- 세금·관리비. 용인세무서 압류와 별개로 당해세 및 공용부분 체납 관리비를 관계기관과 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1,474만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저매각가 14,742,000원은 매수인이 실제로 부담할 총액이 아닙니다. 장승희에게 배당되지 않는 보증금 185,923,356원을 합치면 실질취득은 200,665,356원으로 올라가며, 최근 12개월 평균 170,750,000원보다 29,915,356원 높습니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교하면 차이는 35,665,356원입니다.
더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 임차보증금 인수가 증가해 총액은 약 200,000,000원에 고정됩니다. 여기에 성길제의 보증금과 확정일자가 미상인 점까지 고려하면, 현재 자료만으로는 추가 인수위험을 0원으로 볼 수 없습니다. 표면 최저가는 매우 낮지만, 실질취득은 최근 시세 이상이고 권리 불확실성도 남아 있는 D등급 고위험 사건입니다.