5,891,000원
청주지방법원 2025타경51156. 청주시 서원구 개신동 청주개신주공1단지아파트 102동 21층 2108호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 146,000,000원이 9회 유찰돼 최저가가 5,891,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 먼저 봐야 할 것은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 임차인 김국겸은 임대차계약일 2022.03.15, 점유개시 2022.04.12, 주민등록 2022.04.13, 확정일자 2022.03.15이고 보증금은 160,000,000원입니다. 말소기준인 2025.04.18 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 5,891,000원을 기준으로 집행비용 506,038원을 먼저 제하면 임차인에게 배당되는 금액은 5,384,962원입니다. 남는 보증금 154,615,038원이 매수인 부담이므로, 낙찰가까지 합친 실질취득액은 160,506,038원입니다. 즉 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 늘어나 총부담은 보증금 160,000,000원 부근에서 사실상 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 613 청주개신주공1단지아파트 102동 21층 2108호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트벽식조 경사지붕 23층 중 21층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2001.12.12 |
| 소유자 | 권유진 (2022.12.20 매매 · 거래가액 153,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 5,891,000원 (9회 유찰 · 재매각) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,103,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 우리은행 근저당 26,000,000원과 신한은행 근저당 72,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준 역할을 하는 것은 2025.04.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 김국겸의 주민등록일 2022.04.13과 점유개시일 2022.04.12가 그보다 앞서므로, 이 임차권은 경매로 사라지는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김국겸 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 160,000,000원 | 전입 2022.04.13 확정 2022.03.15 | 2024.04.18 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 인수 |
임차인은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금 자체가 보증금 160,000,000원에 크게 못 미칩니다. 따라서 우선변제를 받는다는 사실이 곧 매수인 인수액이 사라진다는 뜻은 아닙니다. 현재 회차에서는 5,384,962원만 배당되고, 154,615,038원이 그대로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4.5%가 아니라 실질취득 123.0%
매칭된 49.93㎡ 기준 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 130,458,333원이고 최신 거래는 2026.09 130,500,000원입니다. 거래 범위는 115,000,000원에서 145,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.83㎡ | 6 | 130,500,000원 |
| 2026.08 | 49.93㎡ | 8 | 136,000,000원 |
| 2026.08 | 49.93㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 17 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 18 | 129,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 2 | 122,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 11 | 132,000,000원 |
| 2026.07 | 49.93㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 49.93㎡ | 15 | 129,000,000원 |
| 평균 | 49.93㎡ | 12건 | 130,458,333원 |
표면 최저가 5,891,000원은 최근 12개월 평균의 4.5%에 불과합니다. 그러나 이 비율로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하게 되는 금액은 낙찰가 5,891,000원과 임차보증금 잔액 154,615,038원을 합친 160,506,038원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 123.0%이고, 최신 거래 130,500,000원보다도 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 그대로
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 (4.03%) | 5,891,000원 | 154,615,038원 | 160,506,038원 |
| 10회 유찰 시 (2.82%) | 4,123,699원 | 156,350,528원 | 160,474,227원 |
| 11회 유찰 시 (1.98%) | 2,886,589원 | 157,565,370원 | 160,451,959원 |
5,891,000원이 4,123,699원, 다시 2,886,589원으로 내려가도 인수액이 154,615,038원에서 156,350,528원, 157,565,370원으로 커집니다. 그래서 세 시나리오 모두 실질취득은 160,000,000원대입니다. 이 물건에서는 다음 유찰을 기다리는 것만으로 시세 대비 메리트가 생기지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 5,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 506,038원 |
| 1. 임차인 김국겸 보증금 | 160,000,000원 | 5,384,962원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 168,103,533원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액 154,615,038원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 168,103,533원은 현재 가정에서는 배당액 0원입니다. 집행비용은 506,038원으로 추정된 배당표입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개신주공1단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 23층 건물의 21층이며, 사용승인일은 2001.12.12입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지의 아파트 건부지이며, 남측과 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구) 등에 해당하며, 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담 계산. 현재 기준 낙찰가 5,891,000원에 임차보증금 잔액 154,615,038원을 더한 160,506,038원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 10회·11회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득액은 160,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김국겸의 보증금 중 실제 배당액과 미배당 잔액이 매수인 인수액을 결정합니다.
- 재매각 조건 확인. 매각물건명세서상 재매각으로 기재돼 있으므로 해당 매각기일의 조건을 원본과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실제 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “589만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 최저가만 보면 감정가 146,000,000원이 9회 유찰돼 5,891,000원까지 떨어진 극단적인 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하는가입니다.
김국겸의 대항력 있는 임차보증금 160,000,000원 중 현재 배당으로 회수되는 금액은 5,384,962원이고, 나머지 154,615,038원은 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 현재 회차 실질취득액은 160,506,038원. 최근 12개월 평균 130,458,333원의 약 123.0%입니다.
표면가는 극단적으로 낮지만 실질취득가는 시세보다 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어나므로 가격 구조가 근본적으로 개선되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금을 얼마나 인수하느냐입니다.
