최저가 589만원의 착시 — 대항력 임차보증금 때문에 실질취득은 1억 6,050만원

청주지방법원 2025타경51156. 청주시 서원구 개신동 청주개신주공1단지아파트 102동 21층 2108호, 전용 49.93㎡ 아파트입니다. 외형만 보면 감정가 146,000,000원짜리 물건이 9회 유찰돼 5,891,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 가격은 최저매각가가 결정하지 않습니다. 실제 임차인 김국겸은 2022년 4월 13일 전입했고, 2022년 3월 15일 확정일자를 갖춘 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인입니다.

현 회차 매각대금에서 집행비용 506,038원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아갈 금액은 5,384,962원뿐입니다. 보증금 잔액 154,615,038원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가 5,891,000원에 인수액을 더한 실질취득은 160,506,038원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인 인수액이 늘기 때문에, 총 취득부담은 보증금 160,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인

2009년 우리은행 근저당권은 2012년 6월 12일 해지로 말소됐고, 2012년 신한은행 근저당권은 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2014년 8월 8일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 4월 18일 강제경매개시결정입니다. 문제는 김국겸의 전입일 2022년 4월 13일이 그보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기는 2024년 4월 18일 이뤄졌지만, 등기된 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자가 모두 경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김국겸은 보증금과 확정일자, 전입일, 점유개시일이 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 했으므로 매각대금에서 우선변제를 받지만, 매각대금 자체가 보증금보다 훨씬 작아 배당으로 회수하지 못한 잔액이 그대로 매수인에게 넘어갑니다.

입찰가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄어 인수액이 증가합니다. 회차가 내려가도 실질취득은 약 160,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

동일 면적 49.83~49.93㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 5월부터 7월까지 105,000,000원~140,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 125,083,333원, 최신 거래는 129,000,000원입니다.

최저매각가 5,891,000원만 놓고 보면 최근 평균의 4.7%에 불과하지만, 이 비율은 실제 취득비용을 반영하지 않습니다. 매수인 인수액을 더한 실질취득 160,506,038원은 최근 12개월 평균의 128.3%, 최신 거래 129,000,000원의 124.4%입니다. 실거래 최고가 140,000,000원보다도 높고, 감정가 146,000,000원도 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,891,000원 가정)

집행비용 506,038원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되지만, 임차보증금 중 154,615,038원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 서원구 개신동 개신주공1단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재해 있습니다.
• 교통. 단지 내까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 경사지붕 23층 중 21층이며 사용승인일은 2001.12.12.입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
• 단지 규모. 동일 면적 거래자료가 확인되는 단지는 1,398세대이며, 2026년 5월부터 7월까지 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구)이며, 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 사다리형 아파트 건부지입니다.
• 도로. 단지 남측과 서측에 왕복 2차선 포장도로가 있고, 중로1류·중로2류 및 보행자전용도로에 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득 계산. 현재 회차 기준 5,891,000원에 인수액 154,615,038원을 더한 160,506,038원을 실제 가격으로 판단해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 배당표와 임차권등기 원문을 반드시 대조해야 합니다.
• 배당 변동 가능성. 집행비용·당해세 등 실제 배당요소에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 명도 조건 확인. 임차권등기 후 현재 점유상태와 보증금 반환·인도 조건을 확인해야 합니다. 보증금 정산 없이 즉시 인도를 기대해서는 안 됩니다.
• 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 125,083,333원, 최신 거래는 129,000,000원, 실거래 최고가는 140,000,000원입니다. 실질취득은 이 범위를 모두 웃돕니다.
• 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납액이 매수인에게 문제될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다

이 물건의 최저매각가는 5,891,000원이지만, 매수인이 실제로 부담하는 가격은 160,506,038원입니다. 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크기 때문에 입찰가가 내려가면 그만큼 인수액이 늘어날 뿐, 총 취득부담은 약 160,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.

최근 동일 면적 평균은 125,083,333원이고 최신 거래는 129,000,000원입니다. 실질취득은 최근 평균의 128.3%, 최신 거래의 124.4%이며, 실거래 최고가 140,000,000원과 감정가 146,000,000원보다도 높습니다. 9회 유찰이라는 숫자와 589만원이라는 최저가에 현혹될 사건이 아닙니다. 가격 메리트 없음, 대항력 보증금 인수 위험 큼. 이 사건의 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 임차보증금 잔액을 기준으로 판단해야 합니다.