청주지방법원 2025타경51170. 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2358 소재 토지와 3층 근린시설 등이 일괄매각되는 사건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 6,298,408,480원입니다. 신청채권자는 중소기업은행이며 청구금액은 3,357,370,589원입니다. 현재 소유자는 주식회사포라트로, 2015년 2월 13일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
등기부만 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 2월 13일 설정된 중소기업은행 근저당권 2,700,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 이 물건은 등기상 권리 소멸 여부보다 현장 점유와 유치권을 먼저 살펴야 하는 사례입니다. 특히 유치권 관련 조정조서, 권리양수 신고, 추가 공사대금 신고가 존재하고 건물 내부의 이용상태도 다양합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51170 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2358 도로명주소: 덕암로41번길 83 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 자동차관련시설 및 제2종 근린생활시설 등 |
| 토지면적 | 3,427.0㎡ · 지목 잡종지 · 토지이용상황 주차장 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 3층 |
| 소유자 | 주식회사포라트 (2015.02.13. 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 6,298,408,480원 |
| 최저매각가 | 6,298,408,480원 (감정가 100%) |
| 유찰현황 | 1회 유찰 표기 · 현재 최저가 감정가 100% |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 3,357,370,589원 |
| 말소기준권리 | 2015.02.13. 을구 14번 · 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건 포함 · 조경수 및 조경석 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 유치권은 별도
기존 소유자인 주식회사경북집 명의 당시 설정됐던 신한은행 등의 근저당권과 과거 가압류·압류는 이미 말소됐습니다. 2015년 2월 13일 주식회사포라트가 경매로 취득하면서 새로운 담보권 구조가 형성됐고, 이때 설정된 을구 14번 중소기업은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다.
이후 중소기업은행의 추가 근저당권 108,000,000원과 480,000,000원, 국의 납세담보 근저당권 295,223,720원, 신용보증기금 등 채권자의 가압류 및 청주시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 세금의 법정 우선순위와 실제 배당액은 등기순위만으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 명도 난도가 높다
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 임차·점유 관계인은 4명·업체입니다. 그중 이지은과 시니어커뮤니티문화센터(주)는 임차 관련 기재가 있고, 장혁진은 유치권 점유자로 기재됐으며, 최돈일은 별도 주거·점유 관계가 확인되는 인물입니다. 이들을 모두 동일한 법적 지위의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다.
| 성명 / 업체 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 검토 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지은 | 2층 중 카운터 부분 및 점포 1칸 | 2022.12.14 | 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.07.18 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 표시 1,000(금액 단위 확인 필요) · 대항력에 기한 보증금 승계 없음 |
| 시니어커뮤니티문화센터(주) | 3층 중 교육실·사무실·창고 | 2025.02.18 | 없음 | 확정일자·배당요구 미확인 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 표시 2,500(금액 단위 확인 필요) · 대항력에 기한 보증금 승계 없음 |
| 장혁진 | 임차인 및 최돈일 주거부분 외 · 유치권 점유 | 미상 | 가능·미상 | 판정 불가 | 유치권 235,000,000원 신고 · 임대차 성립 여부 및 유치권 효력 별도 판단 |
| 최돈일 | 주거 관련 점유 · 구체적 범위 확인 필요 | 2020.08.19 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 | 등기부상 납세담보 근저당권의 채무자와 동일인 · 관계인 또는 가장임차인 가능성 확인 필요 |
대항력은 제공된 권리조사 판정과 말소기준일을 기준으로 표시했습니다. 장혁진은 임대차 관련 요건이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없으며, 주된 검토 대상은 별도로 신고된 유치권입니다. 보증금 1,000 및 2,500은 금액 단위가 확인되지 않아 원화 금액으로 환산하거나 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 가장 큰 변수 — 유치권 신고와 권리양수
이후 2025.08.20. 채수진이 2025.08.11. 장혁진의 유치권을 원인채권과 함께 양수했다는 취지로 권리변경 신고서를 제출했습니다. 따라서 장혁진과 채수진의 신고를 각각 독립된 235,000,000원 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권양수의 효력과 현재 적법한 점유·권리행사 주체를 확인해야 합니다.
유치권은 단순히 등기부의 근저당처럼 매각으로 소멸한다고 처리할 수 있는 권리가 아닙니다. 유효한 유치권이 성립하고 적법한 점유가 계속된다면, 매수인은 유치권자의 인도 거절에 직면할 수 있습니다. 매수인이 공사대금 채무를 무조건 직접 승계한다는 의미는 아니지만, 현실적으로 점유 해소를 위한 변제 협상, 유치권 부존재 확인 소송, 인도 지연 등의 부담이 생길 수 있습니다.
반대로 신고 사실이나 조정조서의 존재만으로 경매 매수인에게 대항할 수 있는 유치권이 모두 확정되는 것도 아닙니다. 피담보채권의 존부, 해당 부동산과 채권의 견련성, 점유 개시 및 계속 여부, 점유의 적법성, 권리양수의 효력 등을 검증해야 합니다. 조정조서의 구체적인 당사자와 내용이 경매 매수인에게 미치는 효력도 별도 법률 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,298,408,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 65,384,085원 |
| 1. 을구 14 · 중소기업은행 근저당 | 2,700,000,000원 | 2,700,000,000원 |
| 2. 을구 15 · 중소기업은행 근저당 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 을구 16 · 중소기업은행 근저당 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 4. 을구 17 · 국 근저당 | 295,223,720원 | 295,223,720원 |
| 5. 갑구 17 · 신용보증기금 가압류 | 356,000,000원 | 356,000,000원 |
| 6. 갑구 18 · 중소벤처기업진흥공단 | 304,591,350원 | 304,591,350원 |
| 7. 갑구 19 · 충북신용보증재단 | 5,049,000원 | 5,049,000원 |
| 8. 갑구 20 · 중소기업은행 가압류 | 149,891,000원 | 149,891,000원 |
| 9. 갑구 21 · 중소기업은행 가압류 | 87,641,669원 | 87,641,669원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,746,627,656원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 자동 추정 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 채권원금·이자, 조세 우선순위 및 배당요구 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 유치권 신고액은 이 배당표에서 매수인 인수액으로 반영되지 않았습니다.
현재 매각가를 전제로 한 예상 채권자 배당액은 4,486,396,739원이며, 집행비용을 제외한 소유자 잔여금은 1,746,627,656원으로 계산됩니다. 그러나 이는 어디까지나 배당모형의 결과입니다. 채권자에게 전액 배당된다는 사실과 매수인이 유치권 없이 부동산을 인도받을 수 있다는 사실은 별개입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 유치권은 자동 소멸하지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 표기(100%) | 6,298,408,480원 | 0원 | 1,746,627,656원 |
| 2회 유찰 가정(80%) | 5,038,726,784원 | 0원 | 499,542,777원 |
| 3회 유찰 가정(64%) | 4,030,981,427원 | 498,125,126원 | 0원 |
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 청주시 흥덕구 봉명동 소재 청주흥덕경찰서 동측 인근입니다. 주변은 중소규모 공장, 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 주택·상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 3,427.0㎡, 지목 잡종지, 평지의 세로장방형 토지입니다. 도로접면은 중로각지이며 개별공시지가는 531,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·봉명신봉구획정리사업지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 노외주차장 관련 계획과 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한사항이 존재합니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물로 외벽은 석재타일·유리블럭·일부 방부목 마감, 내벽은 목재·타일·인테리어 내장재 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·냉난방설비와 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 토지와 근린시설의 복합 이용, 주차장 관련 규제, 기존 점유자 및 유치권을 고려하면 일반적인 소형 주거용 경매보다 매수자 범위와 재매각 조건을 신중하게 검토해야 합니다.
⑦ 공부상 용도와 실제 이용상태의 차이
| 층 | 공부상 용도 | 현황 이용상태 |
|---|---|---|
| 1층 | 자동차관련시설(주차장) | 자동차관련시설(전시장·창고·사무실·재단실 등) |
| 2층 | 제2종 근린생활시설(음식점·주차장) | 제2종 근린생활시설(소매점·카페·주차장 등) |
| 3층 | 제2종 근린생활시설(음식점) | 제2종 근린생활시설(음식점 공실·주택·사무실 등) |
건물은 단순한 상가 한 동이 아닙니다. 자동차관련시설과 근린생활시설, 사무실 및 주거 이용이 혼재합니다. 공부상 주차장·음식점으로 기재된 부분이 실제로는 다른 용도로 사용되는 곳도 있습니다. 이에 따라 용도변경 적법성, 주차장 설치·운영 의무, 건축물대장과 실제 현황의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 장혁진 유치권 조정조서 원본. 청주지방법원 2024가단83158호 조정조서의 당사자, 유치권 인정 범위, 피담보채권, 대상 부동산 및 점유 관련 내용을 확인합니다.
- 채수진 권리양수. 2025.08.11. 양수 및 2025.08.20. 권리변경 신고의 내용, 채권양도 효력과 유치권 점유 승계 여부를 확인합니다.
- 페트라산업 추가 유치권. 2026.07.16. 제출된 110,500,000원 공사대금 신고의 공사계약·기성금·점유관계·기존 청구와의 중복 여부를 검증합니다.
- 전체 점유 실태. 이지은, 시니어커뮤니티문화센터(주), 장혁진, 최돈일의 실제 점유 공간과 출입·관리 주체를 확인합니다. 명세서상 점유 정보와 현재 현장이 일치하는지도 점검해야 합니다.
- 최돈일의 지위. 납세담보 근저당권 채무자와 동일인이므로 소유법인과의 관계, 실제 임대차계약의 존재 여부, 주거 점유 권원을 확인합니다.
- 용도 및 주차장 규제. 공부상 자동차관련시설·주차장과 현황 사용의 차이, 준공업지역 및 노외주차장 관련 법적 제한을 확인합니다.
- 건물과 토지의 권리 일치. 건물 등기뿐 아니라 공동담보로 표시된 토지의 등기사항과 매각대상 목록, 토지에 관한 별도 권리·제한 여부를 대조합니다.
- 유찰·매각가격 재확인. 1회 유찰 표기와 현재 최저가 100%가 병존하므로 매각기일 공고, 변경·정정 내역 및 입찰 조건을 확인합니다.
- 시장가치 별도 검증. 인근 유사 근린시설·토지의 거래사례, 임대수익, 공실률, 운영비 및 재매각 가능성을 확인한 후 응찰 상한을 결정합니다.
- 미납 비용과 세금. 당해세, 체납 공과금, 관리비, 건물 유지보수비 및 유치권 관련 예상 소송·명도비용을 별도 조사합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실질 위험 0원”
이 물건의 말소기준권리는 2015년 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 배당모형에서 추정한 매수인 인수금액 역시 0원입니다. 여기까지만 보면 담보권 구조는 단순해 보일 수 있습니다.
하지만 본건의 진짜 승부처는 유치권입니다. 235,000,000원 공사대금 유치권에는 관련 조정조서와 권리양수 신고가 있고, 추가로 110,500,000원의 유치권 신고도 접수되어 있습니다. 건물 내부에는 여러 임차·점유 관계가 존재하며 주거·근린시설·자동차관련시설의 이용상태도 혼재합니다. 따라서 낙찰 이후 실제 인도까지의 과정이 단순하지 않을 가능성이 있습니다.
현재 최저가는 6,298,408,480원으로 감정가와 같습니다. 최근 거래사례를 통한 시장가격 검증도 이루어지지 않았으므로 지금 단계에서 가격이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 유효한 유치권과 점유 문제는 그대로 남을 수 있습니다.
