청주지방법원 2025타경51185. 청주개신푸르지오 401동 1204호, 전용 84.7858㎡ 아파트입니다. 감정가는 330,000,000원이지만 7회 유찰되어 최저매각가는 27,177,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 8.24%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 2022.03.28 전입·점유한 임차인 강민수의 보증금 330,000,000원이 핵심입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준권리인 2023.08.18 울진군 압류보다 앞서므로, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 떠안습니다.
현재 최저가에서 집행비용 889,186원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 26,287,814원입니다. 보증금 부족분 303,712,186원은 매수인 인수로 남고, 최저가와 합친 실질취득액은 330,889,186원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 총 취득부담은 보증금 330,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51185 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 634 청주개신푸르지오 제401동 제12층 제1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.7858㎡ · 방3·거실·주방·화장실2 · 지상19층 중 12층 |
| 소유자 | 류재옥 (2023.08.17 소유권이전, 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 27,177,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 346,723,770원 |
| 실제 임차인 | 강민수 1명 · 보증금 330,000,000원 · 건물 전부 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
2015.03.20 설정된 우리은행 근저당권 55,000,000원은 2021.06.29 해지로 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 담보권이 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2023.08.18 울진군 압류이며, 국민건강보험공단 압류·주택도시보증공사의 강제경매개시결정· 청주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 임차권등기의 접수일이 아니라 대항력의 발생 시점입니다. 강민수는 확정일자 2022.02.28, 전입 및 점유개시 2022.03.28로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2024.04.16 임차권등기와 배당요구도 갖추었으므로 배당을 먼저 받되, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민수 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 330,000,000원 | 2022.03.28 2022.02.28 | 신청 2024.04.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
| 회차 시나리오 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 27,177,000원 | 303,712,186원 | 330,889,186원 |
| 8회 유찰 시 | 19,023,900원 | 311,718,530원 | 330,742,430원 |
| 9회 유찰 시 | 13,316,730원 | 317,322,971원 | 330,639,701원 |
회차별 집행비용 차이로 합계가 소폭 달라질 뿐, 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수액 증가로 전환됩니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액
청주개신푸르지오 동일 면적대 전용 84.78㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 6~7월이며, 최근 12개월 평균은 279,666,666원, 최신 거래는 282,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.78㎡ | 18 | 282,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 6 | 273,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 11 | 277,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 11 | 277,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 23 | 265,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 3 | 273,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.78㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.78㎡ | 12건 | 279,666,666원 |
최저가 27,177,000원만 비교하면 최근 12개월 평균의 9.7%로 보입니다. 그러나 권리 인수까지 포함한 현재 회차 실질취득액은 330,889,186원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 51,222,520원 높고, 평균의 118.3%입니다. 최신 거래 282,000,000원보다도 48,889,186원 높아 최신 거래의 117.3%에 해당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 889,186원 |
| 1. 임차인 강민수 보증금 | 330,000,000원 | 26,287,814원 |
| 과거 우리은행 근저당 2021.06.29 말소 | 55,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 신청채권 | 346,723,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인의 배당 후 미변제 보증금 303,712,186원은 매수인 인수로 계산됩니다. 울진군·국민건강보험공단·청주시 압류 중 당해세로 우선 배당되는 금액이 있으면 임차인 배당액이 줄어 인수액이 그만큼 늘어날 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 84.7858㎡ 아파트로 방3·거실·주방·화장실2 구조이며, 철근콘크리트구조 지상19층 중 12층입니다.
- 입지. 개신초등학교 서측 인근으로 청주개신뜨란채2단지·성화휴먼시아4단지 등 아파트단지와 다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 동측 신율로를 통해 서부로·복대로와 연결되고, 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다. 동측 주출입구는 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 단지. 청주개신푸르지오는 920세대이며 사용승인일은 2004.11.26입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(개신지구)·공동주택용지이며 공시지가는 1,252,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 최근 거래는 이어지고 있으나 262,000,000원~310,000,000원 범위입니다. 실질취득액 330,889,186원은 최근 최고 거래보다 높아 재매각 가격 여유가 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총액으로 판단. 현재 최저가 27,177,000원에 미배당 보증금 303,712,186원을 더한 330,889,186원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 8회·9회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 330,742,430원·330,639,701원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 보증금 인수와 주택 인도는 연결된 문제입니다. 배당액·인수잔액·인도 시점을 임차인과 명확히 정리해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 울진군·국민건강보험공단·청주시 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 임차인보다 먼저 차감되면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 말소등기 원본 대조. 우리은행 근저당의 2021.06.29 말소와 임차권등기의 전입·점유·확정일자 및 배당요구를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 체납관리비와 사용료를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “27,177,000원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 최저가는 7회 유찰로 27,177,000원까지 내려왔지만, 그 숫자는 취득비용을 대표하지 않습니다. 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금은 330,000,000원이고, 현재 회차 예상배당 후 303,712,186원이 매수인에게 남습니다. 최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 330,889,186원으로 최근 12개월 실거래 평균보다 18.3%, 최신 거래보다 17.3% 높습니다.
추가 유찰이 되더라도 낮아진 낙찰가만큼 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담은 거의 변하지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 표면 가격은 극단적으로 낮지만, 실질 가격은 최근 시세 이상입니다. 권리구조와 시세를 함께 적용하면 결론은 명확합니다. 이 물건의 핵심은 저가 낙찰 기회가 아니라 대항력 임차보증금 인수로 인한 가격 역전입니다.
