청주지방법원 2025타경51369. 괴산군 문광면 광덕리 소재 공장 관련 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 공장·창고·사무실·식당·기숙사·폐수처리장 등으로 이용됐고, 상당기간 이용하지 않은 상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사아이티티모빌리티입니다. 말소기준은 2022.12.05. 설정된 함열신용협동조합 근저당권 888,000,000원이며, 2023.03.09. 추가 근저당 312,000,000원과 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 2,985,464,020원에서 현재 718,730,000원까지 내려왔습니다. 하지만 본 건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고, 공장·토지 일괄매각에 매각 포함·제외 시설이 복잡하게 얽혀 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51369 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 595-2 · 충청북도 괴산군 문광면 광덕길 316-23 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실·식당·기숙사·폐수처리장 등 이용 |
| 소유자 | 주식회사아이티티모빌리티 |
| 감정가 / 최저가 | 2,985,464,020원 / 718,730,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 함열신용협동조합 / 1,020,576,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 대표 토지 | 공장용지 · 2,267.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 공시지가 47,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.12.05. 함열신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 주식회사아이티티모빌리티가 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 2023.03.09. 함열신용협동조합 추가 근저당권 312,000,000원이 설정됐습니다. 2024.12.02. 동청주세무서장 압류, 2025.02.27. 충주세무서장 압류, 2025.06.11. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박명수 | 1층 방 1칸 | 2025.02.04 | 1,000원 | 2025.08.05 | 대항력 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박명수의 전입일 2025.02.04.은 말소기준일 2022.12.05.보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.08.05. 접수됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 718,730,000원으로 감정가 2,985,464,020원의 24.07% 수준입니다. 5회 유찰 시 503,110,999원, 6회 유찰 시 352,177,699원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 718,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,587,300원 |
| 2. 근저당 · 함열신용협동조합 | 888,000,000원 | 709,142,700원 |
| 3. 추가 근저당 · 함열신용협동조합 | 312,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 함열신용협동조합 관련 채권최고액 합계는 1,200,000,000원, 예상 배당은 709,142,700원이며 미배당은 490,857,300원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 현황·매각범위 — 포함과 제외를 구분해야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물 및 수변시설, 관정, 조경수 및 조경석은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 목록 3번·6번 지상의 타인소유 가스저장시설은 매각에서 제외됩니다.
- 추가 제외. 목록 6번 지상 및 인접 지번의 철구조물, 목록 9번 지상 컨테이너, 농막 이동식 주택, 본건에 소재하는 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 멸실. 목록 5번 철골조및조립식판넬조 조립식판넬지붕 폐기물처리장 22.96㎡ 및 목록 11번 단층 물탱크실 32.67㎡는 현황 멸실된 것으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 5번 단층폐수처리장은 공부상 2개 동이나 현재 내외벽 구분 없이 1개 동으로 소재하고, 지붕도 공부상 폴리카보네이트지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
- 토지 차이. 기호 6 토지는 공부상 지목이 임야이나 대부분 평탄하게 조성돼 전기타로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 괴산군 문광면 광덕리 소재 동고라미마을 남동측 근거리에 위치하며, 임야·농경지·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 주요 물건까지 차량 접근은 가능하지만 버스정류장과 거리가 있어 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.
- 이용상태. 공장·창고·사무실·식당·기숙사·보일러실·폐수처리장 등으로 이용했으나 기준시점 현재 상당기간 이용하지 않은 상태이며, 기호 11 건물만 주택으로 최근까지 이용한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 기호 5에는 위생·급배수·소방·전기시설이 있으나 정상 작동 여부는 확인되지 않았고, 기호 11에는 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역이 포함되고, 일부 토지는 가축사육제한구역·준보전산지·소하천구역에 해당합니다.
- 대표 토지 특성. 공장용지 2,267.0㎡, 공업용, 완경사·부정형, 세로한면(가), 공시지가 47,400원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 24.07%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 공장·토지 자체의 별도 시장가치를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 박명수는 전입일상 대항력이 없지만 점유부분은 1층 방 1칸으로 조사돼 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 포함되는 제시외 건물·수변시설·관정·조경수·조경석과 제외되는 가스저장시설·철구조물·컨테이너·농막 이동식 주택·기계기구를 현장에서 구분해야 합니다.
- 건물 상태. 상당기간 미이용 상태이고 일부 설비의 작동 여부가 확인되지 않았으므로 재사용·철거·보수 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 멸실 건물, 폐수처리장 동수·지붕구조 차이, 임야의 실제 이용상태를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 중요한 것은 실제 활용가치
이 사건은 권리만 보면 말소기준이 명확합니다. 2022.12.05. 함열신용협동조합 근저당 이후 추가 근저당과 압류·경매개시결정은 소멸하고, 임차인 박명수 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공장과 토지가 일괄매각되고, 장기간 미이용 상태의 건물, 정상 작동 여부가 불명확한 설비, 멸실 건물, 공부와 현황의 차이, 매각 포함·제외 시설이 동시에 존재합니다. 게다가 가격을 검증할 최근 실거래 시세도 없습니다. 따라서 감정가 2,985,464,020원에서 718,730,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 활용 가능한 토지·건물의 가치와 매각범위 확인입니다.
