청주지방법원 2025타경51369. 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 소재 공장시설과 토지 등을 대상으로 하는 임의경매입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사아이티티모빌리티이며, 2022년 12월 5일 강제경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 함열신용협동조합이 채권최고액 888,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.

그 이후 같은 채권자의 근저당권 312,000,000원이 추가로 설정됐으며, 국세 압류와 경매개시결정도 이어졌습니다. 이러한 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 유치권은 등기상 근저당과 달리 성립 여부 및 매수인에 대한 효력을 별도로 검토해야 합니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부보다 현장 권리관계와 공장시설의 실질 가치에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 유치권은 별개

현재 경매의 말소기준권리는 2022.12.05. 접수된 을구 28번 함열신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 888,000,000원이며 공동담보목록 제2022-299호가 기재되어 있습니다.

후순위인 을구 29번 근저당권(312,000,000원), 2024년과 2025년의 국세 압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 과거 괴산군 압류는 말소기준보다 앞서 설정됐지만 2019.11.29. 이미 등기말소됐으므로 현재 매수인 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 1층 방 1칸, 대항력 없음

실제 확인된 임차인은 박명수 1명입니다. 전입일은 2025.02.04.로 말소기준권리 설정일인 2022.12.05.보다 늦습니다. 따라서 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 했으나 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

보증금은 기재된 금액인 1,000원을 그대로 반영했습니다. 보증금의 실지급액, 임대차계약의 내용 및 확정일자 등을 원본으로 확인하는 것이 바람직합니다. 배당 가능성과 명도 협의는 별개이며, 매수인의 보증금 승계의무가 없다고 해서 점유자가 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 4회 유찰, 감정가의 24%

감정평가액은 2,985,464,020원이지만 현재 최저매각가는 718,730,000원입니다. 4회 유찰로 감정가 대비 약 24.07% 수준까지 하락했습니다. 다만 이 할인율은 감정가에 대한 비율일 뿐 현재 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.

다음 유찰 시나리오에서는 매각가가 더 낮아지지만 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다. 해당 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 유치권 성립 여부, 시설 복구비, 철거비, 점유 해결비 등은 입찰가격과 별개로 따져야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 718,730,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 9,587,300원을 우선 차감하며, 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액은 별도 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 유치권 신고액은 확정된 배당채권 또는 매수인 인수채무로 계산하지 않았습니다.

⑤ 공장 현황 — 장기간 미사용·일부 멸실

감정평가상 이 물건은 일반적인 단일 공장건물이 아니라 공장, 창고, 사무실, 식당, 기숙사, 보일러실, 폐수처리장 등의 복합시설입니다. 상당기간 사용하지 않은 것으로 조사되었으며, 일부 주택 용도의 건물만 최근까지 사용된 것으로 파악됩니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 괴산군 문광면 광덕리 동고라미마을 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 임야·농경지·단독주택 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 대부분 대상 토지까지 차량 접근은 가능하나, 일부는 인근까지만 접근할 수 있습니다. 버스정류장과 거리가 있어 대중교통 여건은 다소 불편합니다.
• 토지 현황. 공장용지, 공업용, 계획관리지역이며 확인된 토지면적은 2,267㎡입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 공시지가. 확인된 개별공시지가 기준은 47,400원/㎡입니다. 이는 토지의 실제 거래가격이나 전체 경매물건의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 토지이용 제한. 성장관리계획구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있으며, 일부 토지는 준보전산지 또는 소하천구역(다락천)에 해당합니다. 공장 재가동이나 개발계획 수립 시 개별 필지별 허용행위를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 기호 6 토지는 지목이 임야이나 대부분 평탄하게 조성되어 기타 용도로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 해당 토지의 인허가 및 사용 적법성 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 아파트보다 수요자가 제한적인 공장·토지 복합물건입니다. 장기간 미사용, 설비 복구, 토지이용 규제, 점유 분쟁 가능성 등으로 매수자 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 신고 확인. 농업회사법인 주식회사 백두대간의 300,000,000원 공사대금 채권에 대해 계약서·공사내역·변제관계·점유 상태·법적 성립요건을 확인해야 합니다.
• 매각 대상과 제외 대상 구분. 타인 소유 가스저장시설, 철구조물, 컨테이너, 농막 이동식 주택, 기계기구 등 매각 제외 시설의 소유자와 반출·사용 관계를 확인해야 합니다.
• 시설 복구비 조사. 전기·소방·급배수·폐수처리시설의 작동 여부와 재가동 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
• 멸실 건물 확인. 폐기물처리장 22.96㎡와 물탱크실 32.67㎡가 멸실된 상태이므로 공부 정리와 현황상의 차이를 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·소하천구역 등 각 토지의 규제와 활용 가능성을 검토해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 박명수의 대항력은 없지만 인도 절차는 별도로 필요할 수 있습니다. 그 밖에 유치권 주장자의 실제 점유 및 현장 사용관계도 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류와 실제 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 배당순위를 검토해야 합니다.
• 가격의 독립적 검증. 감정가 대비 24% 수준이라는 사실만 보지 말고, 현재 토지가치, 사용 가능한 건물가치, 설비상태, 복구·철거비, 분쟁비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 유치권 신고서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”

청주지방법원 2025타경51369는 감정가 2,985,464,020원에서 최저가 718,730,000원으로 하락한 공장·토지 복합물건입니다. 수치상 할인 폭은 매우 크지만 그 자체로 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.

등기부상 근저당은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 대항력이 없어 등기·임차보증금 기준 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 300,000,000원의 유치권 신고는 여전히 별도의 핵심 위험입니다. 유치권 성립 여부와 실제 점유, 공장시설의 정상 가동 가능성, 복구비와 철거비 등을 확인하지 않고는 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다.

특히 산업시설은 아파트처럼 감정가 대비 낙찰가율만으로 가치를 판단하기 어렵습니다. 장기간 미사용 건물과 일부 멸실 시설, 매각 제외 물건이 섞여 있다면 낙찰 이후의 실제 활용가치가 예상보다 낮을 수 있습니다.

결론은 ‘등기권리 정리는 비교적 명확하지만, 유치권과 시설가치가 불확실한 고위험 공장경매’입니다. 가격을 더 낮춰 받는 것보다 유치권 성립 여부와 현장 자산가치를 먼저 검증하는 것이 중요합니다. 현재로서는 적극 입찰보다 현장 실사와 권리관계 확인이 우선입니다.