청주지방법원 2025타경51406. 청주시 청원구 율량동 소재 율량신라아파트 가열동 4층 411호, 전용 26.6㎡의 소형 아파트입니다. 1995년 준공된 252세대 단지로, 현재 소유자는 박수빈입니다. 2022년 11월 15일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 40,000,000원입니다.
2025년 6월 23일 대형선망수산업협동조합의 강제경매개시결정이 접수됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이전에 설정됐던 근저당권은 모두 말소된 상태여서 등기상 금융담보권 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 등기부에 남아 있는 근저당이 없다고 해서 매수인 부담까지 없는 것은 아닙니다. 임차인 조성찬은 2023년 7월 14일 전입해 경매개시결정보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 4층 411호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 26.6㎡ · 14층 주상복합건물 중 4층 |
| 단지 규모 / 준공 | 252세대 · 1995.10.05 |
| 소유자 | 박수빈 (2022.11.15 소유권이전 · 거래가액 40,000,000원) |
| 감정가 | 46,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,299,000원 (감정가의 약 2.82% · 10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 100,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.06.23 갑구 7번 강제경매개시결정 |
| 임차인 | 조성찬 · 전체 점유 · 2023.07.14 전입 |
| 매수인 인수 | 표시 보증금 4,500원 전액 인수 예상 · 금액 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 등기보다 중요한 선순위 임차인
등기부상 1995년 한국주택은행 근저당권은 2010년 9월 14일 말소됐습니다. 이후 2019년 우리은행 근저당권 역시 2020년 10월 19일 말소됐고, 2020년 에스케이하이닉스 근저당권은 2022년 11월 11일 말소됐습니다. 따라서 과거에 설정됐던 고액 공동담보 근저당의 채권최고액을 현재 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.
말소기준권리는 2025년 6월 23일 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 임차인 조성찬의 전입은 말소기준권리보다 앞선 2023년 7월 14일입니다. 이 선후관계가 가장 큰 차이를 만듭니다.
② 임차인 권리분석 — 대항력 있음, 보증금 인수
확인된 실제 임차인은 조성찬 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 조성찬 전체 점유 |
2023.07.14 | 4,500원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
인수 위험
승계 없음
|
| 임차인 | 조성찬 |
|---|---|
| 점유 범위 | 전체 |
| 전입신고 | 2023.07.14 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 보증금 표시액 | 4,500원 |
| 배당요구 | 2025.07.15 접수 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 전입이 빠름 |
| 우선변제권 | 확정일자 확인 불가 · 배당예상표에는 우선변제 배당 없음으로 반영 |
| 보증금 배당 예상 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | 4,500원 전액 (표시액 기준) |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
조성찬은 배당요구를 했지만, 예상배당에서는 보증금에 대한 배당액이 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 표시 보증금 4,500원이 전액 인수되는 구조입니다. 확정일자는 확인되지 않으므로 배당순위를 최종 단정할 수는 없지만, 대항력 자체와 보증금 미변제 시 매수인 인수 위험은 분명하게 구별해서 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자로는 매우 싸지만 판단은 조건부
율량신라아파트 동일 면적 전용 26.6㎡의 실거래 사례입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 44,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2025년 5월 42,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 26.6㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2025.03 | 26.6㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2023.02 | 26.6㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 전체 평균 | 26.6㎡ | 6건 | 42,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.6㎡ | 2건 | 44,500,000원 |
전체 6건 평균은 42,333,333원, 최근 12개월 2건 평균은 44,500,000원입니다. 최근 거래군은 그 이전 거래군 대비 7.9% 상승한 것으로 집계되어, 이 사례에서 하락 추세가 확인되는 것은 아닙니다.
표시 보증금 4,500원을 전액 인수한다는 가정에서 실질취득액은 1,303,500원입니다. 이는 최근 12개월 평균 44,500,000원의 약 2.93%에 해당합니다. 최신 거래 42,000,000원과 비교해도 큰 격차가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 423,382원 |
| 1. 임차인 조성찬 보증금 | 4,500원 | 0원 |
| 2. 대형선망수산업협동조합 | 100,000,000원 | 875,618원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 1,299,000원 |
예상 매각대금 1,299,000원 중 집행비용이 423,382원으로 추정됩니다. 신청채권자 대형선망수산업협동조합에는 875,618원이 배당되며, 청구금액 100,000,000원 중 99,124,382원은 미배당으로 남습니다.
신청채권자의 미배당 채권과 임차인의 인수 보증금은 전혀 다른 항목입니다. 채권자에게 배당되지 않은 99,124,382원을 매수인이 그대로 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 매수인에게 직접 문제 되는 금액은 대항력 임차인의 미변제 보증금입니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 금액은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 보증금이 먼저다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (10회 유찰) | 1,299,000원 | 875,618원 | 99,124,382원 |
| 11회 유찰 시 | 909,300원 | 492,933원 | 99,507,067원 |
| 12회 유찰 시 | 636,510원 | 225,053원 | 99,774,947원 |
표시 보증금 4,500원을 전액 인수한다는 동일한 가정에서 회차별 실질취득액은 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 보증금 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 | 1,299,000원 | 4,500원 | 1,303,500원 |
| 11회 유찰 | 909,300원 | 4,500원 | 913,800원 |
| 12회 유찰 | 636,510원 | 4,500원 | 641,010원 |
위 계산에서는 매 회차 임차보증금 인수액이 4,500원으로 동일합니다. 이는 확인된 표시액을 그대로 적용했기 때문입니다. 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금이 배당으로 변제되지 않으면, 유찰로 최저가가 내려간 만큼 매수인의 인수 부담이 커져 실질취득액이 일정 수준 아래로 떨어지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 청원구 율량동 덕성초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 대체로 편리한 지역으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조의 14층 주상복합건물 중 4층 411호입니다. 급수·급탕·도시가스 난방·승강기·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 토지·도로. 주상복합 건부지로 이용 중이며 북서측 약 15m 포장도로, 남서측 및 남동측 약 8m 포장도로와 접합니다. 공시지가는 816,100원/㎡입니다.
- 환금성. 252세대의 1995년 준공 단지이며, 동일 면적 거래는 총 6건 확인됩니다. 소형 면적의 개별 수요와 노후 건물 특성을 고려해야 합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.6회, 매각률 0.0%는 유동성 위험을 살펴야 할 지표입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 대조. 표시 보증금 4,500원의 정확한 원금과 단위를 임대차계약서 및 배당요구 관련 자료로 확인해야 합니다. 실제 인수액이 달라지면 수익성 계산도 처음부터 다시 해야 합니다.
- 대항력·우선변제 검증. 조성찬의 전입일 2023.07.14, 경매개시결정일 2025.06.23, 확정일자 및 점유 현황을 함께 확인해야 합니다. 배당요구가 있었다고 해서 보증금이 자동으로 전액 배당되는 것은 아닙니다.
- 매각물건명세서 확인. 보증금 미변제액 매수인 인수 문구를 원본으로 확인하고, 매각기일 전 명세서 변경 여부도 점검해야 합니다.
- 10회 유찰 사유 점검. 반복 유찰의 구체적 배경을 확인해야 합니다. 가격만 낮다는 이유로 권리·점유·시장성 위험을 생략해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 대항력 임차인이 전체를 점유하는 것으로 확인됩니다. 보증금 반환과 인도 사이의 관계, 명도 협의 가능성, 실제 점유 상태를 반드시 검토해야 합니다.
- 관리비·세금·추가비용. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 취득 부대비용, 수리비 등을 확인해야 합니다. 이러한 금액은 표시 실질취득액에 포함되어 있지 않습니다.
- 최신 시세 확인. 최신 실거래 사례가 2025년 5월이므로, 2026년 10월 매각시점의 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 권리서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 서류를 최종 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “129만원짜리 아파트”가 아니라 “인수 보증금을 확인해야 하는 경매”
이 사건은 숫자만 보면 놀랍습니다. 감정가 46,000,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 44,500,000원인 아파트가 최저가 1,299,000원까지 내려왔습니다. 표시 보증금 4,500원을 더한 실질취득액도 1,303,500원으로 계산됩니다.
하지만 경매의 가격은 낙찰가 하나로 끝나지 않습니다. 조성찬은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서는 미변제 보증금의 매수인 인수를 명시합니다. 따라서 보증금의 실제 금액이 확인되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
더구나 이미 10회 유찰됐으며 단지 경매 매각 지표 역시 좋지 않습니다. 반복 유찰의 정확한 이유를 확인하지 않은 상태에서 극단적으로 낮은 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.
종합 결론은 신중 접근(D등급)입니다. 가격 격차는 매우 크지만, 현 단계에서는 이를 확정적인 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다. 임차보증금 원본 확인 → 인수액 확정 → 점유·명도 검토 → 최신 거래 가능 시세 확인 순서로 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰을 더 기다리는 것이 아니라 매수인이 실제로 얼마를 부담하게 되는지를 먼저 확정하는 것입니다.
