청주지방법원 2025타경51406. 청주시 청원구 율량동 율량신라아파트 가열동 4층 411호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 46,000,000원이지만 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,856,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 현재 소유자는 박수빈이며, 2022.09.27 매매를 원인으로 2022.11.15 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기부에는 존속 근저당이나 압류가 확인되지 않고, 말소기준권리는 2025.06.23 대형선망수산업협동조합의 강제경매개시결정입니다.
가격만 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 44,500,000원의 4.2% 수준으로 매우 낮습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 임차인 조성찬의 보증금은 4,500원이고 우선변제권은 확인되지 않아, 배당에서 변제되지 않는 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액 4,500원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51406 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 4층 411호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 전용면적 | 26.6㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 14층 주상복합건물 내 4층 411호 |
| 소유자 | 박수빈 · 2022.09.27 매매 · 거래가액 40,000,000원 · 2022.11.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 1,856,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건에서 기준이 되는 권리는 2025.06.23 접수된 강제경매개시결정입니다. 기존 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 현재 존속하는 선순위 담보권은 확인되지 않습니다. 문제는 임차인 조성찬이 2023.07.14 전입해 말소기준권리보다 약 2년 앞선다는 점입니다. 따라서 매각물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성찬 | 전체 | 2023.07.14 | 4,500원 | 대항력 有 우선변제 미확인 | 2025.07.15 | 4,500원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’을 같이 본다
동일 면적 26.6㎡ 실거래는 총 6건이 확인됩니다. 전체 평균은 42,333,333원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 데이터인 최근 12개월 평균 44,500,000원과 최신 거래 42,000,000원을 우선해서 봅니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 7.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 26.6㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2025.03 | 26.6㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2023.02 | 26.6㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.6㎡ | 2건 | 44,500,000원 |
현재 최저가 1,856,000원은 최근 12개월 평균의 4.2%입니다. 여기에 대항력 임차인 보증금 인수액 4,500원을 더한 실질취득은 1,860,500원입니다. 따라서 대항력 인수액을 포함해도 최근 거래가격과 큰 차이가 있습니다. 다만 이 가격 격차만으로 안전성을 판단해서는 안 됩니다. 현재 이미 9회 유찰됐고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 8.2회이며 매각률은 0.0으로 집계되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 433,408원 |
| 인수. 임차인 조성찬 보증금 | 4,500원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 대형선망수산업협동조합 | 100,000,000원 | 1,422,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 신청채권자에게 1,422,592원이 배당되고 98,577,408원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금 4,500원은 배당되지 않아 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 9회 유찰 | 1,856,000원 | 1,422,592원 | 98,577,408원 | 4,500원 |
| 10회 유찰 시 | 1,299,200원 | 875,814원 | 99,124,186원 | 4,500원 |
| 11회 유찰 시 | 909,440원 | 493,070원 | 99,506,930원 | 4,500원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 대체로 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트슬라브지붕 14층 주상복합건물이며, 급수·급탕·도시가스 난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m 포장도로, 남서측 및 남동측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 신라(1292-0) 단지 252세대, 1995.10.05 준공이며 동일 면적 26.6㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 환금성 신호. 단지 경매물건 평균 유찰 8.2회, 매각률 0.0으로 반복 유찰 위험을 가격과 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 조성찬의 전입일 2023.07.14가 말소기준일 2025.06.23보다 앞섭니다. 인수액 4,500원을 실질취득가에 반드시 포함하세요.
- 배당요구. 임차인은 2025.07.15 배당요구를 했지만 우선변제권은 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션에서는 보증금 배당이 0원입니다.
- 반복 유찰. 현재 9회 유찰, 단지 평균 8.2회 유찰이라는 숫자가 무엇을 의미하는지 현장·점유·수요 측면에서 확인하세요.
- 실거래 확인. 최근 12개월 거래는 42,000,000원과 47,000,000원이며 평균은 44,500,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸지만, 권리와 반복 유찰을 함께 봐야 한다”
이 물건은 감정가 46,000,000원에서 9회 유찰돼 최저가가 1,856,000원까지 내려온 사례입니다. 최근 12개월 실거래 평균 44,500,000원과 비교하면 가격 차이는 매우 큽니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있고, 보증금 4,500원은 배당되지 않아 매수인이 승계하는 구조입니다. 현재 기준 실질취득은 1,860,500원입니다.
금액 자체만 보면 임차인 인수 부담은 작지만, 이 사건의 더 큰 경고 신호는 9회 유찰과 단지 평균 8.2회 유찰, 매각률 0.0입니다. 따라서 결론은 “가격은 매우 낮지만, 대항력 임차인과 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 접근”입니다.
