청주지방법원 2025타경51406. 율량신라아파트 가열동 4층 411호, 전용 26.6㎡ 아파트입니다. 감정가는 46,000,000원이지만 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,788,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 과거 거액의 공동담보 근저당권들이 등장하지만, 한국주택은행 근저당은 2010.09.14, 우리은행 근저당은 2020.10.19, 에스케이하이닉스 근저당은 2022.11.11 각각 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.06.23 강제경매개시결정입니다.
핵심은 임차인입니다. 조성찬 씨는 2023.07.14 전입해 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권은 없어 배당으로 보증금을 회수하지 못하므로, 보증금 4,500원은 매수인이 인수합니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저가 3,788,000원만이 아니라 실질취득액 3,792,500원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 율량동 1292 율량신라아파트 가열동 4층 411호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 26.6㎡ · 14층 주상복합건물 내 4층 |
| 소유자 | 박수빈 (2022.11.15 소유권이전, 거래가액 40,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 3,788,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.23%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대형선망수산업협동조합 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 단지 정보 | 신라(1292-0) · 252세대 · 1995.10.05 준공 |
① 권리 흐름 — 등기부 부담은 정리, 임차보증금은 인수
등기 연혁상 과거 근저당권은 모두 경매개시 전에 말소됐습니다. 따라서 한국주택은행·우리은행·에스케이하이닉스의 과거 근저당권을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 조성찬 씨의 전입일은 2023.07.14로 말소기준인 2025.06.23보다 빠릅니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성찬 | 전체 | 2023.07.14 | 미상 | 4,500원 | 2025.07.15 | 대항력 있음 | 없음 | 4,500원 인수 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 8.5%
같은 단지 전용 26.6㎡의 확인된 실거래 6건입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 거래 2건을 우선했습니다. 최근 12개월 평균은 44,500,000원, 최신 거래는 2025.05의 42,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 26.6㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 2025.03 | 26.6㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2023.02 | 26.6㎡ | 9 | 45,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2022.09 | 26.6㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.6㎡ | 2건 | 44,500,000원 |
| 전체 평균 | 26.6㎡ | 6건 | 42,333,333원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 7.9% 높은 흐름입니다. 하락장이 아니라 최근 거래가격이 이전 표본보다 높은 구조이므로, 현재 최저가 하락은 실거래 시세 하락보다 경매에서 반복 유찰된 결과로 보는 편이 타당합니다. 감정가 46,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1,500,000원 높지만, 7회 유찰 후 실질취득액 3,792,500원은 최근 평균의 약 8.5%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 468,184원 |
| 인수. 임차인 조성찬 보증금 | 4,500원 | 0원 매수인 4,500원 인수 |
| 1. 한국주택은행 근저당 항목 | 4,914,000,000원 | 3,319,816원 |
| 2. 우리은행 근저당 항목 | 12,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 에스케이하이닉스 근저당 항목 | 미상 | 0원 |
| 4. 대형선망수산업협동조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식에서는 채권자 총액 17,014,000,000원 중 3,319,816원이 배당되고, 17,010,680,184원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 등기 연혁상 한국주택은행 근저당은 2010.09.14, 우리은행 근저당은 2020.10.19, 에스케이하이닉스 근저당은 2022.11.11 말소돼 있습니다. 이 과거 근저당 항목은 현재 매수인 인수권리로 판단하지 않으며, 실제 배당관계는 법원의 확정 배당표와 원본 권리신고를 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 대체로 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 철근콘크리트 슬래브지붕 14층 주상복합건물 내 4층 411호입니다. 급수·급탕, 도시가스 난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 15m 포장도로와 남서측·남동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 816,100원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 252세대, 1995.10.05 준공 단지이며 전용 26.6㎡ 소형 아파트입니다. 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인의 현재 점유 확인. 조성찬 씨가 실제로 전체를 점유하고 있는지, 전입이 유지되는지 현황을 다시 확인하세요.
- 보증금 원문 대조. 보증금이 4,500원으로 기재된 금액과 임대차 범위, 우선변제권 유무를 매각물건명세서와 임대차 자료에서 직접 대조하세요.
- 과거 근저당 말소 확인. 한국주택은행·우리은행·에스케이하이닉스 근저당의 말소등기를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인하세요.
- 7회 유찰 원인 점검. 내부 상태, 장기 공실 여부, 체납 관리비, 점유자 협조 여부 등 반복 유찰의 현실적 원인을 현장에서 확인하세요.
- 실질취득액 기준. 응찰가에 임차보증금 인수 4,500원과 명도·수리·체납비용을 합산해 총투입액을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 강하지만, 7번의 유찰을 가볍게 보지 말 것
현재 회차의 최저가는 3,788,000원이고, 대항력 임차인 보증금 4,500원을 더한 실질취득액은 3,792,500원입니다. 최근 12개월 평균 44,500,000원의 약 8.5%이므로 숫자로 확인되는 가격 격차는 분명합니다. 과거 근저당권들도 등기상 모두 말소돼 현재 인수할 등기부 권리는 확인되지 않습니다.
그러나 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 같은 단지 경매 통계도 평균 유찰 7.0회·매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 단순한 “초저가 물건”이 아닙니다. 가격은 매력적이지만, 대항력 임차인의 실제 점유와 반복 유찰 원인을 확인해야 비로소 입찰 가능한 물건입니다. 권리상 부담액은 4,500원으로 제한적이지만, 현장 확인 없이 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.