청주지방법원 2025타경51468. 진천읍 지암리 769 일원의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준은 2022.05.04. 설정된 안양중부새마을금고 근저당권 576,000,000원입니다. 이후 2025.04.29. 한영순의 근저당권 250,000,000원과 2025.07.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인이 떠안을 보증금도 없습니다.
하지만 이 사건을 ‘인수 0원이라 안전하다’로 끝내면 핵심을 놓칩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 제시외 건물과 관정은 포함되는 반면, 제시외 수목·비닐하우스·이동가능한 컨테이너·처마·간이화장실은 매각에서 제외된다고 적혀 있습니다. 특히 매각 제외 수목에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 최저매각가격 역시 제시외 수목의 소재로 인해 제한받는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51468 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 지암리 769 · 충청북도 진천군 진천읍 지암6길 13-20 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 통나무·벽돌구조 슁글지붕 2층 · 사용승인일 2016.03.15 |
| 소유자 | 윤혜옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 720,787,530원 / 305,242,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 안양중부새마을금고 / 532,371,570원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.04. 을구 7번 안양중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 576,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 2022.05.04. 말소기준 근저당권 이후 설정된 한영순 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 국민건강보험공단 압류, 안양세무서장 관련 압류 및 이전 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 해석 — 42.35%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 720,787,530원, 현재 최저매각가는 305,242,000원으로 감정가의 42.35%입니다. 2회 유찰로 표면적인 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락률만을 근거로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 물건은 일반적인 주택 한 채만의 가격 비교가 아닙니다. 일괄매각 대상과 매각 제외 대상이 함께 존재하고, 토지 중 목록 4·6·7·8에는 농지취득자격증명 문제가 있습니다. 따라서 응찰가는 단순히 ‘감정가 대비 몇 %’가 아니라 증명 발급 가능 여부와 제외물건이 실제 이용에 미치는 영향을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,073,388원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 안양중부새마을금고 | 576,000,000원 | 300,168,612원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 한영순 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 826,000,000원, 예상 배당액은 300,168,612원, 미배당액은 525,831,388원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 매각 범위 — 포함·제외를 반드시 나눠 봐야 한다
| 구분 | 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 | 전체 매각범위 기준 확인 |
| 매각 포함 | 제시외 건물 및 관정 | 낙찰 대상에 포함 |
| 매각 제외 | 제시외 수목, 비닐하우스, 이동가능한 컨테이너, 처마, 간이화장실 | 소유·철거·사용관계 별도 점검 |
| 권리 불확실 | 매각 제외 수목에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명 | 현장 이용 및 권리관계 확인 필요 |
| 농지 | 목록 4·6·7·8 농지취득자격증명 제출 필요 | 미제출 시 보증금 미반환 |
최저매각가격은 제시외 수목이 소재하는 점으로 인해 제한받는 가격입니다. 따라서 현재 305,242,000원이 감정가 대비 크게 낮다는 사실을 수목 문제와 분리해서 평가하면 안 됩니다. 가격 하락 자체가 일부 물건상 제약을 이미 반영한 결과일 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 진천군 진천읍 지암리 소재 ‘골프존카운티 진천’ 남동측 인근입니다. 주변은 농가주택·농경지·자연림 등이 산재해 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 통나무·벽돌구조 슁글지붕 2층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역이 포함되며, 성장관리계획구역과 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등이 확인됩니다.
- 토지 지표. 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·부정형·세로한면(가), 토지면적 798㎡, 공시지가 55,700원/㎡ 항목이 확인됩니다.
- 환금성. 2회 유찰된 상태이고, 주택과 토지·농지·매각 제외 물건이 함께 얽혀 있어 단순 주거용 물건보다 응찰 전 확인 범위가 넓습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 4·6·7·8에 대해 소관 행정기관에 실제 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건입니다.
- 제외 수목 권리관계. 매각 제외 수목의 소유자와 법정지상권 성립 가능성, 실제 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 매각 범위 현장대조. 제시외 건물·관정은 포함되지만 수목·비닐하우스·이동가능한 컨테이너·처마·간이화장실은 제외됩니다. 현장에서 경계를 직접 구분할 필요가 있습니다.
- 가격 판단. 감정가의 42.35%라는 수치만으로 시세 메리트를 단정하지 말고, 주변 거래 가능 가격과 토지별 이용제약을 별도로 조사해야 합니다.
- 말소기준 확인. 말소기준은 2022.05.04. 안양중부새마을금고 근저당권이며, 그 이후 한영순 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지 관련 행정기관 확인 결과를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농지·제외물건 확인이 먼저다
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인도 없으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰의 난도는 권리등기 밖에 있습니다. 목록 4·6·7·8은 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 매각에서 제외되는 수목은 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 42.35%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 기준이 없어 ‘싸다’는 결론을 낼 근거는 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 행정·물건상 리스크는 명확히 남아 있는 사건. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 매각 제외 물건의 권리·이용관계를 입찰 전에 얼마나 확실하게 정리하느냐입니다.
