청주지방법원 2025타경51468. 진천군 진천읍 지암리 769 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 통나무·벽돌구조 슁글지붕 2층이며 사용승인일은 2016.03.15입니다. 말소기준권리는 2022.05.04 접수된 안양중부새마을금고 채권최고액 576,000,000원의 근저당권입니다. 그 뒤 2025.04.29 한영순의 근저당권 250,000,000원과 2025.07.15 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 436,060,000원으로 감정가 대비 60.5%입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건의 판단 포인트는 할인율 자체보다 농지취득자격증명, 일괄매각 범위, 매각 제외 물건 및 수목의 법정지상권 가능성을 실제 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 지암리 769 · 충청북도 진천군 진천읍 지암6길 13-20 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 통나무·벽돌구조 슁글지붕 2층 · 사용승인일 2016.03.15 |
| 소유자 | 윤혜옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 720,787,530원 / 436,060,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양중부새마을금고 / 532,371,570원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 등기 발급 | 청주지방법원 진천등기소 · 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금에 따른 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않습니다. 현재 권리관계에서는 2022.05.04 안양중부새마을금고 근저당이 말소기준이며, 2025.04.29 한영순 근저당과 2025.07.15 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 60.5% 할인율만으로는 결론 낼 수 없다
감정가 720,787,530원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 436,060,000원입니다. 현재 회차의 실질취득액도 자료상 인수액이 0원이므로 436,060,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 60%) | 436,060,000원 | 429,299,400원 | 396,700,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 42%) | 305,242,000원 | 300,168,612원 | 525,831,388원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 30%) | 213,669,400원 | 209,878,028원 | 616,121,972원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 396,700,600원에서 525,831,388원, 616,121,972원으로 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권 회수율 저하는 매수인의 등기 인수 위험 증가와 동일한 의미가 아닙니다. 다만 가격 자체의 적정성은 별도의 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 436,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,760,600원 |
| 2. 근저당 · 안양중부새마을금고 | 576,000,000원 | 429,299,400원 |
| 3. 근저당 · 한영순 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 826,000,000원, 채권자 예상배당은 429,299,400원, 미배당은 396,700,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 농지취득자격증명·매각범위 — 입찰 전 선확인 사항
- 일괄매각. 토지와 건물을 묶어 매각하며 제시외 건물 및 관정도 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 제시외 수목, 비닐하우스, 이동가능한 컨테이너, 처마, 간이화장실은 매각에서 제외됩니다.
- 수목 법정지상권. 매각에서 제외되는 수목에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 최저가 영향. 최저매각가격은 제시외 수목이 소재하는 점으로 인해 제한받는 가격입니다.
- 농취증. 목록 4·6·7·8은 농지취득자격증명 제출 대상이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 진천군 진천읍 지암리 소재 ‘골프존카운티 진천’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·자연림 등이 산재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 건물구조. 통나무·벽돌구조 슁글지붕 2층, 외벽은 통나무 및 벽돌붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 토지. 지암리 769 토지 정보는 지목 ‘대’, 면적 798.0㎡, 토지이용상황 ‘단독’, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 각 목록에는 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역이 포함되어 있고, 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 지암리 769 토지 공시지가는 55,700원/㎡입니다.
- 위반건축. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부부터 확인. 목록 4·6·7·8은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 소관 행정기관 확인이 핵심입니다.
- 매각 대상과 제외 대상을 현장에서 구분. 제시외 건물·관정은 포함되지만 수목·비닐하우스·이동가능 컨테이너·처마·간이화장실은 제외됩니다.
- 제외 수목의 법적 관계 확인. 수목에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 이용에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 60.5%라는 할인율은 확인되지만 실거래 비교값이 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 말고 현지 거래가격을 대조해야 합니다.
- 권리와 배당을 구분. 현재 회차에서 396,700,600원의 미배당이 예상되지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 놓고 보면 방향은 분명합니다. 2022.05.04 안양중부새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 일괄매각, 농취증이 필요한 4개 목록, 매각 제외 수목, 그 수목에 관한 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 물건 자체의 조건이 함께 붙어 있습니다. 특히 농취증 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 만큼 입찰 자격 확인이 가격보다 먼저입니다. 또 실거래 비교값이 없는 상태에서는 최저가 436,060,000원이 감정가의 60.5%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 등기 인수는 0원, 그러나 농취증과 매각 제외물의 법적·현장 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
