18,001,000원
청주지방법원 2025타경51623. 청주시 상당구 용암동 삼일무지개아파트 107동 1103호, 전용 59.94㎡의 11층 아파트입니다. 최저매각가는 감정가 153,000,000원에서 여섯 번 유찰돼 18,001,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 최근 실거래 평균의 14.2%에 불과해 매우 싸 보입니다. 하지만 이 물건의 가격은 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
2021년 12월 21일 박상현 명의로 설정된 전세금 140,000,000원의 전세권은 2022년 7월 6일 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 그리고 매각물건명세서에는 해당 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가와 합산한 실질취득가는 158,001,000원입니다. 이는 감정가보다도 5,001,000원 높고, 최근 실거래 최고가 154,000,000원보다 4,001,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51623 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2083 삼일무지개아파트 107동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 11층 |
| 사용승인 / 단지 | 1994.10.31 · 삼일무지개 · 640세대 |
| 소유자 | 주식회사섬태소 (2021.10.02 매매, 거래가 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 18,001,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 148,094,549원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 인수권리 | 을구 9번 전세권 140,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소된 옛 권리보다 2021년 전세권이 핵심
1994년과 1996년에 설정된 한국주택은행 계열 근저당권은 2003년 9월 16일 해지로 말소됐고, 1997년 교보생명보험 근저당권도 2002년 11월 28일 말소됐습니다. 오래된 가압류와 압류 중 상당수도 개별적으로 해제·말소된 이력이 있습니다.
현재 판단의 중심은 2021년 12월 21일 설정된 전세권 140,000,000원입니다. 전세권자는 최초 박상현이었으나 2022년 7월 6일 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 이후 주택도시보증공사가 2025년 8월 12일 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액 148,094,549원과 전세권 140,000,000원을 매수인 부담으로 이중 합산하지는 않으며, 실질취득 계산에는 매각물건명세서상 인수되는 전세권 140,000,000원을 한 번만 반영했습니다.
② 임차인·전세권 현황
| 구분 | 권리자 | 금액 | 대항력·우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 신고 | 없음 | - | 해당 없음 | 임대관계 미상 |
| 등기 전세권 | 박상현 | 140,000,000원 | 등기 전세권 | 2022.07.06 주택도시보증공사로 이전 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 예상배당 0원 | 보증기관 승계 매수인 인수 |
박상현과 주택도시보증공사를 각각 별도의 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다. 동일한 전세권이 보증기관으로 이전된 등기 흐름이므로 실제 임차인 신고는 0명, 인수금액은 140,000,000원 한 번만 반영합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.58억으로 봐야 한다
삼일무지개 전용 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 126,791,666원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 115,000,000원, 전체 범위는 101,000,000원에서 154,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.94㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10 | 123,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 1 | 101,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 11 | 154,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 4 | 151,500,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 7 | 119,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 5 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 126,791,666원 |
현재 최저가 18,001,000원만 놓고 보면 최근 평균의 14.2%입니다. 그러나 전세권 인수를 합산하면 실질취득가는 158,001,000원으로 바뀝니다. 최근 평균보다 31,209,334원, 최신 거래보다 43,001,000원 높고 최근 최고 거래보다도 4,001,000원 높습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 18,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 724,018원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 | 15,600,000원 | 1,676,982원 |
| 4. 교보생명보험 근저당권 | 26,000,000원 | 0원 |
| 5. 조치원둥앙신용협동조합 가압류 | 11,657,534원 | 0원 |
| 6. 농업협동조합중앙회 가압류 | 5,362,822원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 | 9,449,691원 | 0원 |
| 8. 충주농업협동조합 가압류 | 10,780,821원 | 0원 |
| 9. 충주농업협동조합 가압류 | 4,068,042원 | 0원 |
| 10. 국민은행 근저당권 | 22,100,000원 | 0원 |
| 11. 국민은행 근저당권 | 29,900,000원 | 0원 |
| 12. 박상현 전세권 | 140,000,000원 | 0원 |
| 13. 주택도시보증공사 신청채권 | 148,094,549원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 18,001,000원 가정 시 채권자 총 예상배당은 17,276,982원, 미배당액은 421,336,477원, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 추가 차감될 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가도 시세 평균보다 높다
| 회차 | 최저가 | 전세권 인수 | 실질취득 | 배당 부족액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 18,001,000원 | 140,000,000원 | 158,001,000원 | 421,336,477원 |
| 7회 유찰 시 | 12,600,700원 | 140,000,000원 | 152,600,700원 | 426,639,572원 |
| 8회 유찰 시 | 8,820,490원 | 140,000,000원 | 148,820,490원 | 430,351,738원 |
8회 유찰까지 진행돼 최저가가 8,820,490원으로 내려가도 실질취득가는 148,820,490원입니다. 최근 12개월 평균보다 22,028,824원 높습니다. 추가 유찰은 표면상 낙찰가를 낮출 뿐, 전세권 인수 조건이 유지되는 한 평균 시세 대비 가격 경쟁력을 만들어내지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 전용 59.94㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 15층 건물의 11층입니다.
- 입지. 교동초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측과 남서측에 왕복 4차로 도로, 북서측에 1순환로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·용암1택지개발지구 지구단위계획구역이며 학교 절대·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 800,200원/㎡, 도로 조건은 중로각지입니다.
- 환금성. 640세대 단지이나 1994.10.31 사용승인 건물입니다. 최근 동일 면적 거래가 101,000,000원부터 154,000,000원까지 벌어져 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 9번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 문구와 금액·범위를 직접 확인하세요.
- 전세권 말소 조건 확인. 별도의 말소확약서, 포기서 또는 인수 제외 결정이 없다면 140,000,000원을 실질 부담으로 반영해야 합니다.
- 보증기관 채권 중복 계산 금지. 박상현에서 주택도시보증공사로 이전된 동일 전세권을 두 사람의 별도 보증금으로 합산하지 마세요.
- 등기와 배당표 대조. 과거 근저당권의 말소 이력과 배당계산 반영 내용이 엇갈리므로 폐쇄등기·채권계산서·배당요구서를 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 압류된 세금이 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 부족액이 달라질 수 있습니다.
- 점유관계 확인. 실제 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서 원문, 전입세대확인서와 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 상한 재설정. 입찰가가 아니라 전세권 인수를 더한 실질취득가를 최근 평균 126,791,666원과 최신 거래 115,000,000원에 비교하세요.
- 관리비·수선 상태. 1994년 사용승인 단지이므로 공용부분 체납 관리비와 내부 수선비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “감정가 12%”가 아니라 “시세 124.6%”
이 물건을 설명하는 숫자는 최저가 18,001,000원이 아닙니다. 매수인이 인수하는 전세권 140,000,000원을 더한 158,001,000원이 실제 판단 기준입니다. 그 금액은 최근 12개월 실거래 평균의 124.6%, 최신 거래의 137.4%이며 최근 최고 거래보다도 높습니다.
전세권 설정자 박상현의 권리는 주택도시보증공사로 이전됐고, 같은 공사가 강제경매를 신청했습니다. 실제 임차인 수와 별개로 등기상 전세권 인수 부담은 남습니다. 여섯 번 유찰된 낮은 최저가에 시선을 빼앗기면 안 됩니다. 전세권 인수 조건이 해소되지 않는 한 권리도 가격도 불합격, 입찰보다는 원문 확인이 먼저인 사건입니다.