청주지방법원 2025타경51712. 중흥마을마이빌아파트 510동 1층 102호, 전용면적 약 59.4㎡ 아파트입니다. 감정가 163,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 27,395,000원, 감정가의 약 16.81%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다.
임차인 조은기는 2017년 12월 29일 전입했고, 임차보증금은 155,000,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2024년 9월 12일 주택도시보증공사 가압류보다 빠르므로 대항력이 인정된 것으로 정리돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 26,501,890원만 배당되고 128,498,110원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 510동 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 전용 약 59.4㎡ · 지하 1층/지상 15층 중 1층 |
| 소유자 | 정복희 (2023.09.12. 소유권이전, 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 27,395,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 169,041,935원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 핵심 인수권리 | 조은기 주택임차권 · 보증금 155,000,000원 · 미배당 잔액 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
등기부에 과거 국민은행 근저당권 11,795,700,000원, 중소기업은행 근저당권 96,000,000원, 조은기 전세권 120,000,000원이 나타나지만 각각 뒤따르는 말소등기가 있습니다. 국민은행 근저당은 2003년 8월 21일, 중소기업은행 근저당은 2018년 1월 2일, 종전 전세권은 2019년 5월 8일 말소됐으므로 현재의 인수금액에 중복 합산할 권리가 아닙니다.
현재 핵심은 2024년 1월 5일 등기된 조은기의 주택임차권입니다. 임차보증금은 155,000,000원이며 주민등록일자는 2017년 12월 29일, 확정일자는 2021년 11월 8일입니다. 말소기준인 2024년 9월 12일 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서고, 매각물건명세서에도 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조은기 건물 전부 · 주거용 임차권등기 | 155,000,000원 | 2017.12.29 2021.11.08 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조은기는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니며, 과거 말소된 전세권 120,000,000원과 현재 임차보증금 155,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 비교해야 한다
중흥마을마이빌아파트는 856세대, 2003년 7월 준공 단지입니다. 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 156,208,333원이고, 최신 거래는 2026년 7월 8층 148,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.92㎡ | 8 | 148,500,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 59.4㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.4㎡ | 1 | 149,500,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 12 | 165,500,000원 |
| 2026.04 | 59.92㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 156,208,333원 |
현재 회차 실질취득액 155,893,110원은 최근 12개월 평균의 99.8%로 사실상 평균 시세와 같습니다. 최신 거래 148,500,000원보다는 7,393,110원 높은 105.0%이고, 같은 1층·유사면적 거래 149,500,000원보다도 6,393,110원 높은 104.3%입니다. 1층 물건이라는 점까지 고려하면 5회 유찰을 가격 가점으로 볼 근거가 없습니다.
③ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가
| 회차 | 매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 27,395,000원 | 128,498,110원 | 155,893,110원 |
| 6회 유찰 시 | 19,176,500원 | 136,568,677원 | 155,745,177원 |
| 7회 유찰 시 | 13,423,550원 | 142,218,074원 | 155,641,624원 |
한두 번 더 유찰돼도 실질취득은 약 155,600,000원~155,900,000원 범위에 머뭅니다. 낙찰가가 27,395,000원에서 13,423,550원으로 절반 이하가 돼도 인수액이 142,218,074원으로 증가하기 때문입니다. 최저가 하락을 기다리는 전략으로는 실질 가격이 충분히 낮아지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 893,110원 |
| 1. 임차인 조은기 보증금 | 155,000,000원 | 26,501,890원 |
| 미배당 · 조은기 보증금 | - | 128,498,110원 인수 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 청구 | 169,041,935원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 893,110원을 먼저 공제한 뒤 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족액 128,498,110원은 매수인이 인수하는 구조이며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 이용상태 기준)
- 입지. 용암초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 지하 1층·지상 15층 건물의 1층 102호이며 난방·승강기·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)이며 공시지가는 919,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 856세대 아파트로 거래 표본은 존재하지만, 본건은 1층이며 실질취득가가 최신 및 동일층 거래보다 높아 재매각 가격 여유가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가보다 총부담을 먼저 계산. 응찰가에 조은기 보증금 미배당 잔액을 반드시 더해 실질취득액을 산출해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 배당액이 달라지면 인수액도 같은 방향으로 달라지므로 집행비용·조세·배당요구 관계를 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 및 명세서 대조. 보증금 155,000,000원, 전입 2017.12.29., 확정일자 2021.11.08. 및 잔액 인수 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 과거 권리 중복 합산 금지. 2017년 전세권 120,000,000원은 2019년 말소된 권리이므로 현재 임차보증금과 별도 인수액으로 더하지 않습니다.
- 현재 점유상태 확인. 임차권등기와 별개로 현장 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 현황조사와 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재설정. 최신 거래 148,500,000원과 같은 1층 거래 149,500,000원보다 실질취득액이 높으므로 취득부대비용까지 포함한 보수적 상한이 필요합니다.
맺으며 — “2,739만원 낙찰”이 아니라 “1억5,589만원 취득”
이 사건의 최저매각가 27,395,000원은 실제 경제적 취득가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 조은기의 보증금 중 128,498,110원이 배당되지 않을 것으로 계산돼, 매수인의 실질취득은 155,893,110원에 이릅니다. 이는 최근 12개월 평균 156,208,333원과 사실상 같고, 최신 거래 148,500,000원과 같은 1층 거래 149,500,000원보다도 높습니다.
추가 유찰이 진행돼 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘어 총부담은 약 155,000,000원대에 고정됩니다. 권리관계는 비교적 명확하지만, 다섯 번 유찰된 현재에도 가격 우위가 없고 임차보증금 인수부담이 매우 큰 물건입니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다”입니다.
