청주지방법원 2025타경51712. 청주시 상당구 용암동 중흥마을마이빌아파트 510동 1층 102호입니다. 감정가는 163,000,000원이지만 8회 유찰을 거쳐 최저매각가가 9,397,000원까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 감정가 대비 매우 낮은 가격입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수액이 증가하는 구조입니다. 결국 낙찰대금만 보고 판단하면 실제 필요한 자금을 크게 잘못 계산할 수 있습니다.
핵심은 임차인 조은기의 주택임차권입니다. 전입신고일은 2017.12.29, 확정일자는 2021.11.08, 임차권등기는 2024.01.05에 접수됐습니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 그 이후인 2024.09.12에 접수됐습니다. 따라서 이 임차권은 매각대금에서 전액 변제되지 않는 한 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 제510동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중흥로 148 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트벽식조 · 지하 1층 / 지상 15층 중 1층 |
| 실거래 비교면적 | 59.4045㎡ 기준 · 동일 평형 비교 |
| 소유자 | 정복희 (2023.09.12 소유권이전 · 거래가 149,000,000원) |
| 감정가 | 163,000,000원 |
| 최저매각가 | 9,397,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 169,041,935원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.12 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 10,000,000원 |
| 대항력 임차인 | 조은기 · 임차보증금 155,000,000원 |
| 매수인 예상 인수액 | 146,172,146원 (현재 최저가 매각 가정) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2024.01.05 임차권등기일과 2024.09.12 말소기준 가압류일입니다. 임차권등기가 말소기준보다 먼저 접수됐고, 임차인의 전입신고와 확정일자도 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
과거 국민은행 근저당권과 중소기업은행 근저당권, 조은기 명의의 기존 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 기존 전세권의 120,000,000원은 현재 임차보증금 155,000,000원에 별도로 더할 금액이 아닙니다. 현재 판단 대상은 을구 7번 주택임차권의 보증금 155,000,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수위험 있음
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
조은기 건물의 전부 주거용 주택임차권등기 |
전입 2017.12.29 확정 2021.11.08 점유개시 2021.12.29 임차권등기 2024.01.05 |
155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계신고 아님 미배당 인수 |
실제 임차인은 조은기 1명입니다. 임차보증금은 155,000,000원이며 배당요구가 있는 상태입니다. 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제권을 행사할 수 있지만, 우선변제권이 있다고 해서 보증금을 전액 배당받는 것은 아닙니다. 배당 재원이 부족하면 남은 금액을 매수인이 인수하게 됩니다.
예상배당: 8,827,854원
매수인 예상 인수: 146,172,146원
최저매각가: 9,397,000원
최저가 + 인수액: 155,569,146원
집행비용 569,146원을 차감한 배당 추정입니다. 실제 인수금액은 확정 배당액에 따라 달라질 수 있습니다.
여기서 착각하기 쉬운 부분은 낙찰가가 더 떨어지면 싸진다는 생각입니다. 임차보증금 155,000,000원을 모두 배당하기 어려운 구간에서는 낙찰가 하락만큼 임차인의 미배당액이 커집니다. 집행비용 차이에 따른 변동은 있지만 매수인의 실질취득 부담은 보증금 약 1.55억원 수준에서 사실상 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 939만원이 아니라 실질취득 1.55억을 봐야 한다
중흥마을마이빌아파트는 2003년 준공된 856세대 단지입니다. 비교 가능한 전용 59㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 보면 평균 거래가격은 150,041,666원입니다. 최신 거래 기준가격은 151,000,000원이며, 이 사건의 임차보증금 기준 실질취득액은 이 두 가격보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.9㎡ | 7 | 151,000,000원 |
| 2026.09 | 59.92㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2026.09 | 59.4㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2026.09 | 59.4㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2026.09 | 59.4㎡ | 1 | 148,000,000원 |
| 2026.09 | 59.92㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 11 | 146,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2026.07 | 59.9㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 8 | 148,500,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 13 | 142,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 150,041,666원 |
최근 실거래 범위는 133,000,000원~178,000,000원으로 편차가 있습니다. 그러나 단순히 가장 높은 거래가격만 가져와 이 물건이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 같은 단지 1층 거래사례 148,000,000원도 존재합니다. 본건 역시 1층이므로 층별 가격 차이를 중요하게 확인해야 합니다.
현재 최저가 자체는 최근 12개월 실거래 평균의 6.3%이지만, 이 비율은 임차보증금 인수액을 제외한 숫자입니다. 투자 판단의 기준은 9,397,000원이 아니라 약 155,000,000원 이상인 실질취득 부담이어야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 9,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 569,146원 |
| 1. 임차인 조은기 · 우선변제 | 155,000,000원 | 8,827,854원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 169,041,935원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 569,146원은 추정치입니다. 현재 가정에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 8,827,854원이 임차인에게 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액과 경매신청 청구액은 동일 채권자 관련 금액이므로 별개 채무라고 단정해 단순 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질 부담은 거의 같다
이 사건의 가격구조는 일반적인 경매물건과 다릅니다. 보통은 유찰을 거듭하면 낙찰가가 낮아져 매수인의 취득부담도 감소합니다. 하지만 본건에서는 임차보증금 미배당분이 매수인에게 넘어오기 때문에 최저가 하락분이 인수액 증가로 거의 상쇄됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 합계 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 9,397,000원 | 146,172,146원 | 155,569,146원 |
| 9회 유찰 가정 | 6,577,900원 | 148,940,502원 | 155,518,402원 |
| 10회 유찰 가정 | 4,604,530원 | 150,878,352원 | 155,482,882원 |
합계 부담은 각 회차 최저매각가와 예상 인수액을 합한 금액입니다. 집행비용 추정치가 달라져 합계가 소폭 변동합니다. 실제 낙찰가격과 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 9회·10회 유찰은 확정 매각일정이 아닌 가정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 청주시 상당구 용암동 용암초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로가 간선도로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조, 지하 1층·지상 15층 중 1층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구)입니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이고, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 856세대 단지이며, 2026년 6~9월 실거래 표본이 존재합니다. 최근 실거래 가격이 133,000,000원~178,000,000원으로 분산되어 있어 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 1층 가격. 2026년 9월 동일 평형대 1층 거래가격이 148,000,000원입니다. 본건의 실질취득 부담은 이 비교사례보다 높아 1층 물건의 가격 경쟁력을 신중하게 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액을 먼저 계산. 낙찰대금 9,397,000원만 준비하면 되는 물건이 아닙니다. 현재 가정의 인수액 146,172,146원을 포함해 155,569,146원의 부담이 예상됩니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 조은기의 임차보증금 155,000,000원, 배당요구, 대항력, 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수금액도 달라집니다.
- 선순위 임차권 확인. 2024.01.05 주택임차권등기는 2024.09.12 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에 기재된 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·인도 확인. 임차권등기의 존재와 현재 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 점유자와 인도 가능 여부를 조사하고 보증금 반환 및 명도 관련 부담을 검토해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 150,041,666원, 최신 거래 기준가격 151,000,000원 및 1층 비교거래 148,000,000원을 함께 검토해야 합니다.
- 추가 유찰에 대한 착각 금지. 9회·10회 유찰을 가정해도 예상 인수액이 늘어나 실질취득 부담은 약 1.55억원 수준입니다. 낮아지는 최저가 자체를 투자수익으로 계산하면 안 됩니다.
- 관리비·세금·취득부대비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 부분, 취득 관련 세금, 등기비용 및 기타 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “939만원에 낙찰받아도 939만원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 숫자 가운데 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 9,397,000원입니다. 감정가 163,000,000원의 약 6%에 불과한 가격만 보면 특별한 저가 매수 기회처럼 보일 수 있습니다.
그러나 중요한 숫자는 따로 있습니다. 임차보증금 155,000,000원, 예상 인수액 146,172,146원, 그리고 낙찰대금과 인수액을 합친 155,569,146원입니다. 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 150,041,666원을 초과하며, 최신 거래 기준가격 151,000,000원보다도 높습니다.
이미 8회 유찰됐지만, 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질 부담은 크게 줄어들지 않습니다. 따라서 이 사건은 단순한 저가 낙찰 기회가 아니라 선순위 임차보증금 인수 여부와 배당구조를 정확히 판단해야 하는 고위험 경매입니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 임차권 인수조건 우선 검증입니다. 현재 제시된 배당과 인수 조건대로라면 실질취득액이 최근 시세 이상이므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 인수 부담이 실제로 해소되지 않는 한, 최저가가 더 낮아져도 적극적인 입찰을 권하기 어려운 사건입니다.
