청주지방법원 2025타경51736. 보은군 수한면 묘서리 ‘증개울마을’ 안에 있는 단독주택과 대지 339㎡의 일괄매각 사건입니다. 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 현재 단독주택으로 이용되고 있습니다. 제시외 수목과 태양광설비도 매각에 포함됩니다.
가격은 감정가 160,973,300원에서 세 차례 유찰돼 55,213,000원까지 내려왔습니다. 표면상 105,760,300원 낮아졌지만, 농촌 단독주택은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래로 즉시 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리분석의 중심은 을구 1번 근저당입니다. 2019년 5월 27일 성당새마을금고가 채권최고액 600,000,000원으로 설정했고, 2020년 11월 30일에는 ‘일부포기’를 원인으로 1번 근저당 설정등기 말소가 기재됐습니다. 사건의 말소기준은 2020년 11월 26일 을구 2번 근저당으로 잡혀 있고 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 일부포기가 이 건물과 토지 전부에 미치는지, 공동담보 중 어느 부동산만 해제된 것인지는 등기 원문과 공동담보목록으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 수한면 묘서리 54-11 · 충청북도 보은군 수한면 묘서2길 99-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 339㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박상수 (2020.11.25 매매, 2020.11.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 160,973,300원 / 55,213,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 행복새마을금고(변경 전 성당새마을금고) / 80,623,420원 |
| 매각기일 | 2026.04.30 |
| 매각 포함 | 제시외 수목 및 태양광설비 |
① 권리 흐름 — 6억원 근저당의 말소 범위가 핵심
사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2020.11.26 성당새마을금고의 채권최고액 102,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 소민종합건설주식회사 근저당 69,000,000원, 2023.08.04 황선오 가압류 359,760,000원, 2025.09.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인된 임차인이 없으므로 대항력이나 인수보증금은 산정되지 않았지만, 실제 점유자가 소유자인지 제3자인지는 현장조사와 전입세대확인서 등으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 해석 — 감정가 34.3%와 시세 할인은 다른 말이다
현재 최저가는 55,213,000원으로 감정가 160,973,300원의 34.3%입니다. 그러나 동일 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 있는 자료가 없어, 이 금액을 시세보다 싸다거나 저평가됐다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 55,213,000원 | 34.3% | 1,076,940,834원 |
| 4회 유찰 시 | 38,649,100원 | 24.01% | 1,093,206,584원 |
| 5회 유찰 시 | 27,054,370원 | 16.81% | 1,104,592,609원 |
추가 유찰이 진행되면 입찰금액은 낮아지지만, 채권자들의 미배당액만 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있으므로 단순 계산상 실질취득액은 낙찰가와 같습니다. 다만 이는 을구 1번 근저당의 말소 범위와 미상 점유관계를 확인했다는 전제에서만 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,213,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,393,834원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 성당새마을금고 | 600,000,000원 | 53,819,166원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 성당새마을금고 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 소민종합건설주식회사 | 69,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 황선오 | 359,760,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,130,760,000원 중 채권자 배당은 53,819,166원이며 미배당액은 1,076,940,834원입니다. 신청채권자의 청구액 80,623,420원은 현재 가정에서 배당되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 보은군 수한면 묘서리 ‘증개울마을’ 내에 위치하며 인근에는 단독주택과 농경지가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층건물로 외벽은 사이딩 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 339㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가는 28,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 농촌 마을 내 단독주택·토지로, 동일 단지형 주택보다 매수층이 제한될 수 있으며 3회 유찰 이력이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 원본 대조. 2019.05.27 채권최고액 600,000,000원 근저당과 2020.11.30 일부포기 말소의 대상 부동산 및 잔존 범위를 확인하세요.
- 토지 등기 확인. 건물 등기뿐 아니라 묘서리 54-11 토지 등기와 공동담보목록 제2019-64호를 함께 확인하세요.
- 점유자 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 방문, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현황조사 원문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 태양광설비 확인. 태양광설비가 매각에 포함되므로 설치 위치, 작동 상태, 계약관계와 철거·보수 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 수목·경계 확인. 제시외 수목 포함 범위와 토지 경계, 진입로의 실제 현황을 지적도·현황도로와 대조하세요.
- 시세 별도 조사. 인근 단독주택과 토지의 최근 거래, 건물 상태, 태양광설비 가치와 철거비를 반영해 응찰가 상한을 별도로 산정하세요.
- 규제 검토. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역의 이용 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 배당표 주의. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “무엇이 남는가”가 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가 대비 34.3%로 크게 낮아졌고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 시세 할인율이 아닙니다. 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 없고, 농촌 단독주택 특성상 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
무엇보다 2019년 채권최고액 600,000,000원 근저당과 2020년 일부포기 말소의 관계를 명확히 해야 합니다. 이 권리의 말소 범위가 건물과 토지 전부에 미치는지, 공동담보 중 일부만 해제된 것인지에 따라 권리분석 결론이 달라질 수 있습니다. 가격은 낮아졌지만 권리 확인은 생략할 수 없습니다. 원본 등기와 공동담보목록, 점유관계, 현장 상태를 모두 확인한 뒤 55,213,000원의 시장 적정성을 판단해야 하는 물건입니다.