실질취득 1,227만원은 최근 시세의 18.5% — 다만 5회 유찰과 대항력 임차인을 확인해야 한다

청주지방법원 2025타경51742. 우암세원임대아파트 101동 10층 1010호, 전용 41.02㎡의 복도식 아파트입니다. 감정가는 73,000,000원이지만 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 12,269,000원, 감정가의 약 16.8%까지 내려왔습니다.

권리관계의 기준은 2021년 10월 12일 유윤주의 근저당권입니다. 그보다 앞선 가등기·근저당권·전세권 가운데 등기부에 후속 말소등기가 확인되는 권리들은 현존 인수권리로 보지 않습니다. 다만 임차인 김건회는 2019년 3월 12일 전입해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 5,000원이고 우선변제권은 없어, 배당되지 않는 보증금 전액을 매수인이 승계하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 임차보증금 5,000원은 승계

과거 갑구 2번·4번 가등기는 각각 2000년 10월 30일과 2003년 7월 2일 말소됐습니다. 을구의 한국주택은행 근저당권, 대한주택보증 근저당권, 김혜정 전세권, 우리은행 근저당권도 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2021.10.12. 유윤주 근저당권 80,000,000원이며, 이후 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김건회의 전입일은 말소기준권리보다 약 2년 7개월 빠릅니다. 제공된 권리 판정상 대항력이 있고, 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제권은 없습니다. 배당요구를 했더라도 우선변제권이 없으므로 보증금 5,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 12,274,000원으로 판단

우암세원 동일 면적 41.02㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 66,191,666원, 최신 거래는 2026년 7월 71,000,000원이며 거래 범위는 60,000,000원~73,000,000원입니다.

현재 회차의 실질취득금액 12,274,000원은 최근 12개월 평균의 약 18.5%, 최신 거래 71,000,000원의 약 17.3%입니다. 권리 인수를 포함해도 거래가격과의 간격이 큽니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 보더라도 가격상 여유가 큰 구간입니다.

④ 예상배당표 (매각가 12,269,000원 가정)

예상 채권 총액 8,309,046,700원 중 배당액은 11,648,158원, 미배당액은 8,297,398,542원입니다. 임차인 보증금 5,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 승계합니다.

⑤ 회차별 실질취득 시나리오

임차보증금 승계액은 모든 시나리오에서 5,000원으로 같고 낙찰가가 보증금보다 훨씬 큽니다. 따라서 추가 유찰 시에는 인수액 증가로 총액이 고정되는 구조가 아니라, 최저매각가가 내려가는 만큼 실질취득금액도 낮아집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·실거래 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 13층 건물의 10층 1010호이며, 복도식 아파트로 이용 중입니다.
• 입지. 우암초등학교 남서측 인근으로 아파트 단지, 주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·전기설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역의 평지로 단지 내 도로를 통해 외부 공도에 접하며, 공시지가는 688,800원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건이나, 단지 경매 평균 유찰 3.5회·낙찰률 11.11%로 경매 환금성은 낮은 편입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 점유 확인. 김건회가 전체를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 보증금 승계 반영. 입찰가에 대항력 임차인의 보증금 5,000원을 더해 실질취득금액을 계산해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 재확인. 현재 확인된 판정은 우선변제권 없음이지만, 문건접수와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 과거 가등기 말소 확인. 갑구 2번·4번 가등기가 정확히 말소됐는지 등기 원본의 말소 표시를 확인해야 합니다.
• 과거 담보권 말소 확인. 을구 1번·2번·5번·7번 권리의 말소 대상과 효력을 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 반복 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰로 단지 평균 3.5회를 넘어섰습니다. 현장 상태와 점유 사정을 가격 격차와 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격은 강하지만, 반복 유찰의 이유를 확인해야 한다

이 물건은 감정가 73,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 12,269,000원까지 내려왔습니다. 대항력 임차인의 보증금 5,000원을 승계해도 실질취득은 12,274,000원으로, 최근 12개월 동일 면적 평균 66,191,666원의 18.5%입니다. 가격만 보면 충분한 여유가 있습니다.

다만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 단지 경매 낙찰률은 11.11%이고, 이 물건은 평균보다 많은 5회 유찰됐습니다. 대항력 임차인의 점유와 명도, 과거 가등기·담보권의 말소 상태, 세금 압류의 배당 영향, 예상배당표와 등기 말소 내역의 차이를 원본에서 확인한 뒤에야 낮은 가격을 실제 기회로 평가할 수 있습니다. 가격은 매력적이지만 검증 없는 저가 입찰은 금물인 사건입니다.