대전지방법원 2025타경20037. 논산시 연무읍 마전리 일원의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 5,516,359,080원에서 현재 최저매각가는 1,892,111,000원으로 내려와 있습니다. 등기상 말소기준은 1992년 한국산업은행 근저당권이고, 그 뒤 설정된 한국산업은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부보다 현장에 있습니다. 감정평가서에는 공장의 주출입구가 타인 소유 토지인 마전리 287-30을 통해 가능하고, 기준시점 현재는 장애물로 출입을 제한하고 있다고 기재돼 있습니다. 여기에 목록15의 농지취득자격증명, 일부 기계기구 소재불명, 목록10의 공부상 용도와 현황 차이까지 겹칩니다. 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔더라도 시장 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20037 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연무읍 마전리 290-2, 290-3, 291, 291-1, 291-6, 291-19, 291-25, 298-61 · 충청남도 논산시 연무읍 황화로 113 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(벽돌제조공장), 원토장, 사무실·샤워실·탈의실·창고·주방·식당·연구실 등 |
| 소유자 | 주식회사한일세라믹 |
| 감정가 / 최저가 | 5,516,359,080원 / 1,892,111,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물·제시외 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 1992.06.29. 을구 1번 한국산업은행 근저당권 2,300,000,000원입니다. 이후 2005년·2006년·2019년 추가 근저당권과 2021년 이후 다수의 가압류·압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가 1,892,111,000원은 감정가 5,516,359,080원의 34.3%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 1,324,477,700원, 3회 유찰 시는 927,134,390원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,892,111,000원 | 1,870,789,890원 | 5,053,896,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,324,477,700원 | 1,308,832,923원 | 5,615,853,623원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 927,134,390원 | 915,463,046원 | 6,009,223,500원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자 미배당과 매수인의 승계 부담은 구분해서 봐야 합니다. 가격 판단에서는 감정가 할인폭보다 공장 가동 가능성, 진출입 문제, 토지·시설 상태를 실제 가치에 반영하는 작업이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,892,111,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,321,110원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국산업은행 | 2,300,000,000원 | 1,870,789,890원 |
| 을구 3번 근저당권 · 한국산업은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 한국산업은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 한국산업은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 한국산업은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 352,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 9,168,567원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 1,270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 150,544,509원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제이비주식회사 | 42,423,920원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 107,370,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 36,951,930원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 대경기업 유한회사 | 209,887,820원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,025,580원 | 0원 |
| 갑구 12-1번 가압류 | 156,314,220원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 6,924,686,546원, 채권자 예상배당은 1,870,789,890원, 미배당은 5,053,896,656원입니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 선순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 공장·토지 현황과 핵심 위험
- 이용상태. 공장(벽돌제조공장), 공장 원토장, 사무실·샤워실·탈의실·창고, 주방·식당·연구실 등으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 황화초등학교 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공장, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야가 소재하는 읍소재지 외곽 공장지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 진출입. 공장 주출입구는 타인 토지인 마전리 287-30을 통해 출입 가능하나 기준시점 현재 장애물로 출입이 제한되고 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 자료상 공장용지·공업용, 평지·부정형·소로각지이고 면적은 3,424.0㎡, 공시지가는 67,800원/㎡입니다.
- 기계기구. 일괄매각에 제시외 기계기구가 포함되지만 일련번호 33, 36, 44, 48, 49는 소재불명입니다.
- 목록10. 공부상 ‘창고시설’이나 현황은 ‘원토장(야적장)’입니다.
- 목록15. 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 가능성이 있어 매수신청 전 행정관서 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진출입권부터 확인. 마전리 287-30을 통한 실제 차량·중장비 출입 가능 여부, 장애물 상태와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 목록15는 자격증명 미제출 시 매수보증금 몰수 가능성이 명시돼 있으므로 입찰 전에 행정관서 확인이 필요합니다.
- 기계기구 실물 대조. 일련번호 33·36·44·48·49는 소재불명입니다. 감정목록과 현장 잔존 기계기구를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 조사. 감정평가서상 임대내역은 미상입니다. 공장 내부의 실제 점유자와 사용주체, 명도 필요성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 현장가치로 재산정. 최저가가 감정가의 34.3%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 ‘저가’라고 판단하지 말고 토지·건물·기계·진출입 상태를 함께 평가해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것이 있다
등기만 보면 구조는 명확합니다. 1992년 한국산업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차부터 3회 유찰 시 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리 하나만으로 결론 내릴 수 있는 물건이 아닙니다. 주출입구가 타인 토지를 통하고 현재 출입 제한이 있으며, 목록15 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 가능성, 일부 기계기구 소재불명, 임대내역 미상까지 확인해야 합니다.
현재 최저가 1,892,111,000원은 감정가의 34.3%이지만 비교 실거래 자료가 없는 만큼 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 등기 인수는 0원, 그러나 현장·행정 실사는 필수. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제로 공장을 사용할 수 있는 상태와 조건을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
