19,765,000원
청주지방법원 2025타경51791. 청주 상당구 금천동 장자마을부영아파트 905동 10층 1001호입니다. 감정가는 168,000,000원이지만 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 19,765,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 11.76%라 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 을구 10번 임차권자인 한승철은 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.01.24, 보증금 175,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하므로, 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 구조입니다.
현재 회차를 기준으로 임차인에게 예상 배당되는 금액은 19,009,230원이고, 부족분은 155,990,770원입니다. 이를 낙찰가 19,765,000원에 더하면 매수인의 실질취득은 175,755,770원입니다. 임차보증금 175,000,000원보다 약간 높은 이유는 집행비용 755,770원이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문입니다. 따라서 추가 유찰이 생겨 최저가가 더 내려가더라도 실질취득은 약 1.756억 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 317 장자마을부영아파트 905동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 10층 건물 내 10층 1001호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 태광주식회사 (2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 19,765,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,381,395원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
현재 말소기준으로 선언된 권리는 2025.09.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.03.11. 한승철의 주택임차권이 존재하고, 임차권의 전입일은 2022.02.28., 확정일자는 2022.01.24.입니다. 즉 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로서, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승철 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 175,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
장자마을부영(9단지) 동일 평형 전용 59.3㎡의 최근 12건 실거래 평균은 166,541,666원입니다. 최신 거래는 2026.08. 180,000,000원이고, 최근 12건 범위는 158,000,000원~182,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.3㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.08 | 59.3㎡ | 11 | 168,000,000원 |
| 2026.08 | 59.3㎡ | 6 | 168,000,000원 |
| 2026.07 | 59.3㎡ | 9 | 182,500,000원 |
| 2026.07 | 59.3㎡ | 14 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.3㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.3㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.3㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 166,541,666원 |
현재 회차 실질취득 175,755,770원은 최근 12개월 평균 166,541,666원보다 9,214,104원 높습니다. 비율로는 약 105.5%입니다. 최신 거래 180,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 웃돌기 때문에 이 물건을 “최저가가 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 755,770원 |
| 1. 임차인 한승철 보증금 | 175,000,000원 | 19,009,230원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 190,381,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미배당분은 155,990,770원이며 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사 청구액 190,381,395원은 예상 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시 — 최저가는 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 19,765,000원 | 155,990,770원 | 175,755,770원 |
| 7회 유찰 시 | 13,835,500원 | 161,813,539원 | 175,649,039원 |
| 8회 유찰 시 | 9,684,850원 | 165,889,477원 | 175,574,327원 |
7회 유찰 시 최저가는 13,835,500원, 8회 유찰 시에는 9,684,850원까지 내려가지만, 미배당 임차보증금이 각각 161,813,539원, 165,889,477원으로 늘어납니다. 결국 실질취득은 175,649,039원 → 175,574,327원으로 거의 고정됩니다. 이 물건은 유찰이 더 진행돼도 “낙찰가가 내려간 만큼 싸지는 구조”가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동주초등학교 남측 인근이며, 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며 간선도로가 통과해 일반적 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 10층 건물 내 10층 1001호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암2택지개발지구)·주거용지이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 장자마을부영(9단지) 456세대, 2002.08.05. 준공이며 동일 평형 최근 거래는 158,000,000원~182,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 입찰가에 반드시 더할 것. 현재 회차 최저가 19,765,000원이 아니라 실질취득 175,755,770원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 한승철의 전입 2022.02.28., 확정일자 2022.01.24., 보증금 175,000,000원 및 배당요구 사실을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 7회·8회 유찰 시에도 실질취득은 약 1.756억으로 유지됩니다.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 166,541,666원과 최신 거래 180,000,000원을 함께 놓고 실질취득 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 배당표는 추정치가 포함되므로 집행비용·당해세 등 실제 배당 변수를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,976만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 경매 최저가만 보면 매우 싸 보입니다. 감정가 168,000,000원에서 6회 유찰돼 19,765,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 한승철의 보증금 175,000,000원 중 미배당분을 매수인이 떠안습니다. 현재 회차에서 그 인수액은 155,990,770원이고, 최저가를 합친 실질취득은 175,755,770원입니다.
이는 최근 동일 평형 12건 평균 166,541,666원보다 높습니다. 7회·8회로 더 유찰돼도 실질취득은 각각 175,649,039원, 175,574,327원으로 거의 그대로입니다. 낙찰가는 싸지만 취득은 싸지 않습니다. 6회 유찰이라는 숫자보다 대항력 임차보증금의 인수 구조를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
