40,337,000원
청주지방법원 2025타경51791. 청주 상당구 금천동 ‘장자마을부영(9단지)’ 905동 10층 1001호, 전용 59.2962㎡ 아파트입니다. 표면상 최저가는 40,337,000원으로 감정가 168,000,000원의 약 24%에 불과합니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 실제 임차인 한승철 씨가 보증금 175,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 2022.02.28. 전입·점유를 갖춰 2025.09.23. 경매개시결정보다 앞선 대항력을 보유하고 있습니다.
현 회차 매각대금에서 집행비용 1,126,066원을 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 39,210,934원입니다. 나머지 135,789,066원은 매수인이 인수하므로, 낙찰가와 인수액을 합친 현재 회차의 취득부담은 176,126,066원입니다. 이는 보증금 175,000,000원에 집행비용이 더해진 구조입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나기 때문에, 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51791 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 317 장자마을부영아파트 제905동 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.2962㎡ · 10층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 태광주식회사 (2022.02.28. 소유권이전, 거래가액 188,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 40,337,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,381,395원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 단지 정보 | 장자마을부영(9단지) · 456세대 · 사용승인 2002.08.05. |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 과거 국민은행 근저당 2건은 2012.12.31., 교보생명 근저당은 2013.10.11., 삼성생명 근저당은 2013.11.05., 농협은행 근저당은 2022.02.28. 각각 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 중심은 과거 근저당이 아니라 2022.02.28. 전입·점유한 임차인과 2025.09.23. 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승철 | 건물의 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.28. | 2022.01.24. | 175,000,000원 | 2024.03.11. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
한승철 씨는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금을 다른 채권과 중복 합산할 사안은 아니지만, 보증금 175,000,000원 자체가 낙찰자의 취득비용을 사실상 결정합니다. 배당요구와 확정일자가 있어 매각대금에서 우선 배당을 받더라도, 현재 최저가로는 전액 변제가 불가능합니다.
② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 거의 같다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 40,337,000원 | 135,789,066원 | 176,126,066원 |
| 5회 유찰 시 | 28,235,900원 | 147,672,346원 | 175,908,246원 |
| 6회 유찰 시 | 19,765,130원 | 155,990,642원 | 175,755,772원 |
최저가는 40,337,000원에서 28,235,900원, 19,765,130원으로 내려가지만 인수액은 반대로 135,789,066원에서 147,672,346원, 155,990,642원으로 증가합니다. 결국 실질취득액은 175,755,772원~176,126,066원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수는 낙찰자의 총부담을 크게 낮춰주는 요소가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
장자마을부영(9단지) 동일 면적대의 최근 12건 실거래는 2026년 4월부터 6월까지 158,000,000원~194,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 165,375,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.3㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2026.06 | 59.3㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 9 | 167,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 10 | 194,000,000원 |
| 2026.05 | 59.3㎡ | 9 | 166,500,000원 |
| 2026.04 | 59.3㎡ | 2 | 171,000,000원 |
| 2026.04 | 59.3㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.3㎡ | 12건 | 165,375,000원 |
보증금 자체인 175,000,000원만 기준으로 해도 최근 평균의 105.8%입니다. 현 회차 실질취득액 176,126,066원은 평균보다 10,751,066원 높고, 최신 거래 160,000,000원보다 16,126,066원 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 크게 할인됐다는 이유로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,337,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,126,066원 |
| 1. 임차인 한승철 보증금 | 175,000,000원 | 39,210,934원 |
| 임차보증금 미배당 잔액 | - | 135,789,066원 인수 |
| 주택도시보증공사 청구 | 190,381,395원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 미배당액 135,789,066원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동주초등학교 남측 인근으로, 아파트 등 공동주택과 단독주택·근린생활시설·각급학교가 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조·철골 경사지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·용암2택지개발지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 864,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 456세대 단지이며 동일 면적대 최근 12건 거래가 확인됩니다. 다만 거래가는 158,000,000원부터 194,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총취득비용으로 계산. 최저가 40,337,000원에 인수액 135,789,066원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당표와 실제 낙찰가에 따라 미배당 보증금이 달라지므로 매각 전 최종 배당순위와 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 175,908,246원, 175,755,772원으로 보증금 부근에 머뭅니다.
- 임차권등기 말소·명도. 임차인의 보증금 반환과 임차권등기 말소가 연결되므로 잔금 외 별도 자금과 인도 협의 절차를 준비해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 165,375,000원과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 보면 현 구조에는 가격 여유가 없습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,033만원에 사는 아파트가 아니다”
이 물건의 최저매각가는 40,337,000원이지만, 경제적 실질은 그 숫자와 전혀 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원 중 현 회차 미배당액 135,789,066원을 매수인이 떠안기 때문에, 현재 실질취득액은 176,126,066원입니다. 최근 12개월 평균 165,375,000원과 최신 거래 160,000,000원보다 높은 금액입니다.
유찰이 한두 번 더 진행돼도 결론은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어나 총부담이 약 1.75억원에 고정되기 때문입니다. 표면 최저가는 크게 할인됐지만 실질 가격은 시세 이상이고, 대항력 임차인의 보증금 반환과 임차권등기 말소까지 책임져야 하는 구조입니다. 권리관계는 계산할 수 있으나, 현재 조건에서 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다.