청주지방법원 2025타경51809. 충청북도 청주시 상당구 대성동 소재 부동산에 대한 강제경매입니다. 현재 등기상 공유자는 김구한 9분의 2, 김수연 9분의 7이고, 경매개시결정은 김구한 지분에 대해 이뤄졌습니다. 즉 낙찰자가 취득하게 되는 핵심 권리는 독립된 전체 부동산이 아니라 공유지분 9분의 2입니다. 최저매각가가 4,320,000원까지 내려온 이유를 단순한 가격 할인으로만 해석하면 안 되는 구조입니다.
등기상 현재 존속하는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 과거 농업협동조합중앙회의 근저당권 7,000,000원과 6,500,000원은 2016.08.09 해지로 말소됐고, 엠메이드대부유한회사의 9분의 2 지분 가처분 역시 2025.09.19 해제되어 2025.09.22 말소됐습니다. 권리 인수액 자체보다 공유관계·우선매수·현황 불일치·매각 제외 시설이 실제 난도를 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 대성동 128-54 |
| 등기 부동산 표시 | 충청북도 청주시 상당구 대성동 128-54, 132-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 주택 이용 · 지하층 창고 이용 |
| 토지 | 대 · 127.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 김구한 9분의 2 · 김수연 9분의 7 |
| 감정가 / 최저가 | 25,705,380원 / 4,320,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 30,146,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘공유지분’이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.25 김구한 지분 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당권과 9분의 2 지분 가처분은 이미 등기부상 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 4,320,000원으로 감정가 25,705,380원 대비 17% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 유찰 할인율입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않고, 매각 대상도 전체 소유권이 아닌 9분의 2 공유지분이므로, 4,320,000원이라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 4,320,000원 | 3,842,240원 | 26,304,170원 |
| 6회 유찰 시 | 3,024,000원 | 2,569,568원 | 27,576,842원 |
| 7회 유찰 시 | 2,116,800원 | 1,678,698원 | 28,467,712원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 3,024,000원, 2,116,800원으로 낮아지지만 신청채권자의 미배당액은 오히려 27,576,842원, 28,467,712원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이지만, 낮아지는 입찰가가 공유지분의 환금성·사용제약을 없애 주는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 477,760원 |
| 2. 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 30,146,410원 | 3,842,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 4,320,000원 가정 시 집행비용 477,760원, 엠메이드대부유한회사에 3,842,240원이 배당되고, 신청채권 30,146,410원 중 26,304,170원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 주택으로 이용 중이며, 지하층은 창고로 이용하고 있습니다. 조사 시점 지하층 일부에는 물이 차 있는 상태로 기재되어 있습니다.
- 구조. 기호3 건물은 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며, 외벽은 벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 내부인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 입지. 용담초등학교 남서측 인근으로, 주위에는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 127.9㎡이며 제1종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역· 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 331,500원/㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이고 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 공유지분이라는 점, 전체 소유권이 아니라 9분의 2만 취득한다는 점 때문에 일반적인 단독소유 주택·토지보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 매각물건명세서에서 놓치면 안 되는 부분
⑥ 입찰 체크리스트
- 전체 소유권으로 착각하지 않기. 낙찰 대상은 김구한의 9분의 2 지분입니다. 김수연의 9분의 7 지분은 그대로 남습니다.
- 공유자 우선매수 확인. 공유자 우선매수가 1회 가능하므로 외부 입찰자의 낙찰 확정성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 낮은 최저가만으로 시세 메리트 판단 금지. 4,320,000원은 감정가 17% 수준이지만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않고 지분매각이므로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 지하층은 창고 이용 중이며 조사 시점 일부 물이 차 있는 상태로 기재되어 있습니다.
- 매각 제외 대상 구분. 태양광설비 일체와 제시외 시멘블럭조 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 소재지 현황 대조. 등기·건축물대장의 128-54, 132-1과 현황의 128-54, 132-2 차이를 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,320,000원”보다 먼저 볼 숫자는 ‘9분의 2’
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 최저가 4,320,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 9분의 2입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이고 과거 근저당·가처분도 말소되어 있지만, 낙찰자는 전체 부동산의 단독소유자가 아니라 김수연 9분의 7과 함께하는 공유자가 됩니다.
여기에 5회 유찰, 공유자 우선매수 1회, 제시외 태양광설비와 창고의 매각 제외, 등기·대장상 128-54, 132-1과 현황상 128-54, 132-2의 소재지 차이, 지하층 일부 물 고임 상태까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이라 깨끗한 저가 물건”이 아니라, “권리 인수는 작지만 공유지분의 환금성과 현황 리스크가 큰 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 감정가의 17%라는 할인율만으로 매력도를 높게 평가하기 어렵습니다.
