청주지방법원 2025타경51809. 이 사건의 매각대상은 김구한 소유의 9분의 2 지분입니다. 김수연이 나머지 9분의 7 지분을 보유하고 있어, 낙찰자는 단독소유자가 아니라 김수연과 함께 부동산을 소유하는 공유자가 됩니다. 따라서 최저매각가 8,817,000원을 전체 주택과 토지를 취득하는 가격으로 보면 안 됩니다. 취득 범위부터 정확히 구분해야 합니다.
권리 순서만 보면 1990년과 1991년에 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권은 2016.08.09. 모두 말소됐고, 김구한 지분에 설정됐던 2023년 가처분도 2025.09.22. 말소됐습니다. 현재 매각 지분을 기준으로 한 핵심 등기는 2025.09.25. 강제경매개시결정입니다. 금전 인수권리보다 더 큰 문제는 지분매각 자체의 낮은 환금성과 공유자 우선매수권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51809 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 대성동 128-54, 132-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 · 1층 주택, 지하층 창고 |
| 매각대상 지분 | 김구한 소유 9분의 2 지분 |
| 공유자 | 김수연 · 9분의 7 지분 |
| 감정가 / 최저가 | 25,705,380원 / 8,817,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 30,146,410원 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 토지면적 127.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사·부정형 · 세로한면(불) |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 없지만 ‘지분’이 남는다
1990년·1991년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2016년 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2023년 엠메이드대부유한회사 명의의 김구한 지분 가처분도 2025.09.22. 해제로 말소됐습니다. 따라서 이들 권리가 낙찰자에게 금전채무로 승계되는 구조는 아닙니다.
확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 주택으로 이용 중인 건물인 만큼 실제 점유자·전입 여부·점유 원인·보증금·확정일자는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 점유자의 대항력을 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능 여부도 미상입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%가 곧 ‘시세의 34%’는 아니다
현재 최저매각가는 8,817,000원으로 감정가 25,705,380원의 34.3%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없으므로, 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 특히 감정가와 최저가는 전체 부동산이 아니라 매각대상 지분의 평가·유찰 결과로 읽어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 추정 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 8,817,000원 | 34.3% | 35,388,116원 |
| 4회 유찰 시 | 6,171,900원 | 24.01% | 37,985,604원 |
| 5회 유찰 시 | 4,320,330원 | 16.81% | 39,803,846원 |
최저가가 더 내려가더라도 취득 대상은 계속 2/9 지분입니다. 절대금액이 작아지는 것과 지분의 이용·환금성 문제가 해소되는 것은 별개입니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 지분가치, 공유자와의 협상 가능성, 토지·건물 현황을 직접 조사한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 558,706원 |
| 1. 농업협동조합중앙회 근저당 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 2. 농업협동조합중앙회 근저당 | 6,500,000원 | 1,258,294원 |
| 3. 엠메이드대부유한회사 | 30,146,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 43,646,410원 중 8,258,294원이 배당되고, 35,388,116원이 미배당되는 시나리오입니다. 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 용담초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 주택으로 이용 중이고, 지하층은 창고로 이용 중입니다. 조사 당시 지하층 일부에는 물이 차 있는 상태였습니다.
- 건물 구조. 시멘벽돌조 슬래브지붕 단층 건물이며 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지도배와 내부 인테리어, 창호는 샷시 창호 등으로 구성됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·고도지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며, 공시지가는 331,500원/㎡입니다.
- 환금성. 지분 2/9만 매각되고 3회 유찰된 물건으로, 일반적인 단독소유 주택·토지보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 매각 제외·현황 불일치
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 전체 부동산이 아니라 김구한의 2/9 지분을 취득한다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 김수연의 우선매수권 행사 가능성을 고려해 입찰보증금 반환과 취득 무산 가능성까지 계획해야 합니다.
- 공유관계 정리. 낙찰 후 사용·수익 방식, 공유자와의 협의 가능성, 지분 처분 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
- 점유 조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자, 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 지하층 상태. 일부 침수 상태가 확인된 지하 창고의 누수 원인과 보수 범위를 점검해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 태양광설비와 시멘블럭조 창고의 위치·소유관계·철거 및 사용 문제를 확인해야 합니다.
- 소재지 대조. 등기·건축물대장과 현황상 지번 차이를 지적도·건축물현황도·측량으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 2016년 말소된 근저당이 배당 추정에 포함된 사유를 채권계산서와 배당요구내역으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%만 보고 저가매수로 판단하지 말고, 전체 부동산가치와 2/9 지분의 현실적 처분가치를 분리해 산정해야 합니다.
맺으며 — 낮은 가격보다 취득 구조가 먼저다
최저매각가 8,817,000원은 감정가 대비 34.3%로 낮아 보입니다. 그러나 이 가격으로 취득하는 것은 주택과 토지 전체가 아니라 김구한의 2/9 지분입니다. 김수연의 7/9 지분과 공유관계가 남고, 공유자는 우선매수권을 1회 행사할 수 있습니다.
등기상 기존 근저당과 가처분은 말소돼 금전 인수액은 0원으로 계산되지만, 실제 투자 난도는 낮지 않습니다. 임대관계가 미상이고, 지하층 일부 침수, 태양광설비와 제시외 창고의 매각 제외, 건물 소재지의 공부·현황 불일치까지 확인해야 합니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 권리상 금전 인수는 0원, 그러나 취득 구조와 환금성은 고위험. 이 사건은 낮은 숫자보다 지분의 활용·정리 가능성을 먼저 검토해야 하는 물건입니다.