1,541,000원
청주지방법원 2025타경51839. 보은군 산외면 산대리 222-1의 단독주택·토지 사건입니다. 등기상 소유자는 조경연·조재연·조홍연·조흥연으로 각 4분의 1 지분을 가지고 있으며, 현재 경매개시결정은 조재연 지분을 대상으로 한국자산관리공사가 신청한 강제경매입니다. 근저당권은 확인되지 않고, 과거 압류와 종전 강제경매 등기는 이미 말소됐습니다. 다만 이 사건의 핵심 위험은 등기부보다 지분 구조와 점유·임차관계에 있습니다.
특히 현황조사·매각물건명세서에는 유재영이 확인되고 전입일은 2014.03.19입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 현재 경매개시결정일인 2025.10.13보다 앞선 전입이므로 대항력 가능성이 있는 미상 임차관계로 보고, 실제 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51839 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 산외면 산대리 222-1 · 충청북도 보은군 산외면 내북산외로 626-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 및 창고 이용 |
| 토지 | 476.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 30,500원/㎡ |
| 소유관계 | 조경연·조재연·조홍연·조흥연 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 13,098,880원 / 1,541,000원 |
| 유찰 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 18,855,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 지분·점유를 봐야 한다
등기부상 근저당은 없습니다. 조재연 지분에 설정됐던 남양주시 압류, 국 압류, 국민건강보험공단 압류와 과거 예스자산대부주식회사의 강제경매개시결정은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 등기는 2025.10.13 한국자산관리공사의 조재연 지분 강제경매개시결정입니다.
② 임차관계 — “인수 0원”으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 판단 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유재영 | 2014.03.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고로 제외할 대상도 아닙니다. 문제는 보증금 자체가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있더라도, 실무상 최종 인수위험은 보증금 확인 전까지 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 6회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 13,098,880원, 현재 최저매각가는 1,541,000원입니다. 현재 회차는 6회 유찰 후 감정가 12% 수준이고, 다음 시나리오는 7회 유찰 시 1,078,700원, 8회 유찰 시 755,090원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가를 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 더구나 공유지분 매각이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있으며, 주택·창고와 토지가 결합된 농촌지역 물건입니다. 따라서 6회 유찰이라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,541,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 427,738원 |
| 2. 갑구 12번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 18,855,453원 | 1,113,262원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국자산관리공사 청구액 18,855,453원 중 현재 가정 배당액은 1,113,262원이며, 미배당액은 17,742,191원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 임차보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 상태
- 이용상태. 기호(3-1)는 주택, 기호(3-2)와 기호(3-3)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물구조. 흙벽돌조 단층 건물이며, 공부상 자연석 또는 스레이트 지붕이나 현황은 강판지붕입니다.
- 설비. 주택 부분에는 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 476.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로각지이며 계획관리지역입니다.
- 주위환경. 산대2구마을회관 남서측 인근으로 단독주택·축사·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 또는 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 제한. 가축사육제한구역이 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 조재연의 4분의 1 지분이 경매대상인 만큼, 낙찰 후 다른 공유자들과의 공유관계를 전제로 접근해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 행사 가능하므로 외부 응찰자는 이를 낙찰 가능성 변수로 반영해야 합니다.
- 유재영 보증금 확인. 전입일은 2014.03.19이나 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구 및 실제 점유·임대차계약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수 가능한 미배당 보증금을 더해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 포함 범위와 현황을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 평가. 단독주택·창고·토지의 복합 물건이면서 공유지분 매각이고 이미 6회 유찰됐다는 점을 감안해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 13,098,880원에서 최저가 1,541,000원까지 내려와 눈에 띄게 저렴해 보입니다. 하지만 현재 매각대상은 조재연의 공유지분이고, 공유자의 우선매수 가능성이 있으며, 유재영의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차관계가 남아 있습니다. 따라서 “6회 유찰 = 싸다”라는 결론을 내리기보다, 공유지분의 활용 가능성과 임차보증금 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다. 이 사건은 가격보다 지분 구조·점유·인수 가능성 확인이 우선인 물건입니다.
