청주지방법원 2025타경51839. 보은군 산외면 산대리의 단독주택·창고와 토지에 관한 강제경매입니다. 감정가는 13,098,880원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 3,145,000원입니다. 다만 등기상 소유자는 조경연·조재연·조홍연·조흥연이 각 4분의 1씩 공유하고 있고, 경매개시결정은 조재연 지분에 기입돼 있습니다. 매각물건명세서에도 지분매각과 공유자의 우선매수신고 가능성이 명시돼 있어, 낙찰자는 전체 부동산이 아닌 공유관계에 들어가는 구조로 봐야 합니다.
가격만 보면 감정가의 24%까지 내려온 물건처럼 보입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 지역 시세보다 낮은지는 검증할 수 없습니다. 더 중요한 변수는 2014.03.19 전입한 유재영입니다. 전입일은 분석상 말소기준일인 2018.11.26보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 산외면 산대리 222-1 · 충청북도 보은군 산외면 내북산외로 626-17 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택 1동 및 창고 2동 |
| 토지 | 대 476㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유관계 | 조경연·조재연·조홍연·조흥연 각 4분의 1 공유 |
| 매각형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함(지분) |
| 감정가 / 최저가 | 13,098,880원 / 3,145,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 18,855,453원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 지분 권리와 해제 이력 확인
2019.08.12 예스자산대부주식회사의 조재연 지분 강제경매개시결정은 2019.12.16 취소기각결정 후 2020.01.02 말소됐습니다. 국·국민건강보험공단의 압류도 각각 해제등기가 기입돼 있습니다. 현재 사건은 2025.10.13 한국자산관리공사가 조재연 지분에 대해 신청한 강제경매입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유재영 실제 임차인 | 2014.03.19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
유재영의 전입일은 2014.03.19로 분석상 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 점유 부분, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 남아 있고 대항력이 인정되는 경우에는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있으므로, 실질취득비용은 최저매각가보다 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 3,145,000원으로 감정가 13,098,880원의 24% 수준입니다. 그러나 동일 지역 단독주택·토지의 실거래 비교표가 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다. 또한 이번 매각은 공유지분 매각이므로, 전체 토지 476㎡와 건물을 자유롭게 단독 이용하거나 처분하는 일반 매매와 직접 비교할 수 없습니다.
4회 유찰은 가격이 충분히 낮아졌다는 신호일 수도 있지만, 동시에 지분매각·선순위 점유 가능성· 농촌 단독주택의 제한된 환금성을 시장이 부담으로 평가한 결과일 수 있습니다. 최저가 자체보다 공유물 이용방안, 임차보증금, 명도 가능성, 공유자와의 협의 또는 공유물분할 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 456,610원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 예스자산대부주식회사 | 18,855,453원 | 2,688,390원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 18,855,453원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 37,710,906원 중 예상배당은 2,688,390원이며, 미배당은 35,022,516원입니다. 집행비용은 매각가의 약 14.5%로 추정됐습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인의 보증금·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(3-1)는 주택, 기호(3-2)와 기호(3-3)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물구조. 흙벽돌조 단층 건물이며, 공부상 자연석지붕 또는 스레이트지붕으로 기재된 부분은 현황상 강판지붕입니다.
- 설비. 주택에는 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 주위환경. 산대2구마을회관 남서측 인근으로 단독주택·축사·농경지·임야가 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 또는 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 476㎡이며 평지·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 30,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 기호(1)는 농림지역·농업진흥구역, 기호(2)는 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 환금성. 농촌 단독주택·창고와 토지의 공유지분 매각이어서 일반적인 단독 소유 부동산보다 매수층과 처분 방식이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 특정. 조재연의 4분의 1 지분과 일괄매각 범위, 제시외 건물·수목에 포함되는 지분을 매각목록 원문에서 확인하세요.
- 임차관계 확인. 유재영의 보증금, 계약기간, 점유 부분, 실제 거주 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검토. 2018.11.26 남양주시 압류와 2021.04.30 해제등기의 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성을 감안해 낙찰 이후 일정과 자금계획을 세우세요.
- 공유관계 해소. 낙찰 후 직접 사용이 가능한지, 다른 공유자와 협의가 가능한지, 공유물분할이 필요한지 검토하세요.
- 현황 경계 확인. 토지 경계, 출입로, 도로구역 접함, 창고와 제시외 건물 및 수목의 위치를 현장에서 확인하세요.
- 세금·체납 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세와 체납 공과금의 배당 순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “314만원짜리 집”이 아니라 “위험이 미확정된 지분”
이 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 전체 부동산이 아닌 공유지분을 취득하게 되고, 공유자의 우선매수권이 있으며, 분석상 말소기준보다 먼저 전입한 유재영의 보증금과 점유관계가 확인되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원이라고 해도 실제 임차보증금 인수 가능성을 배제할 수 없으므로 실질취득비용은 현재 산정 불가입니다.
4회 유찰과 감정가 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 공유관계를 해소할 구체적인 방안과 임차인 권리 확인 없이 입찰하면, 낮은 낙찰가보다 큰 명도·인수·처분 문제가 남을 수 있습니다. 가격은 낮지만 권리와 활용 가능성은 아직 열려 있는 고위험 지분물건으로 판단하는 것이 적절합니다.