청주지방법원 2025타경51892. 청주시 상당구 북문로2가 ‘아트에비뉴198’ 12층 1205호입니다. 사건상 용도는 연립주택이고, 감정평가상 이용상태는 아파트(도시생활형주택)입니다. 등기상 소유자는 박현숙이며, 2016.05.23. 국민은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당의 채권최고액은 62,640,000원이고 이번 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2025.07.04. 청주시 압류가 들어왔고, 2025.10.21.에는 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사 명의의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서 비고가 “재매각임”으로 되어 있어, 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 접근하기보다 재매각 조건과 임차인 관련 원본을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51892 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 북문로2가 78-10 아트에비뉴198 12층1205호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 · 감정 이용상태 아파트(도시생활형주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 · 지하2층/지상15층 중 12층 1205호 |
| 소유자 | 박현숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 136,952,140원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 비고 | 재매각임. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.05.23. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 62,640,000원이고 채무자는 박현숙입니다. 2025.07.04. 청주시 압류와 2025.10.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 데이터상 매각으로 소멸합니다. 초기 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당항목은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현서 | 전체 | 2025.09.26 | 미상 | 미상 | 2026.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
윤현서의 전입일은 2025.09.26.으로 말소기준인 2016.05.23.보다 뒤입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.02. 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 최우선변제 해당 여부는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 다만 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 할인율로 읽지는 않는다
감정가는 68,000,000원, 현재 최저매각가는 33,320,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 23,324,000원, 4회 유찰 시 16,326,799원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 시장 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 33,320,000원을 ‘시세보다 싸다’고 해석하는 것은 금물입니다. 가격 메리트 판단은 권리 인수 0원이라는 장점과 별도로 실제 거래가격·개별 호수 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,760원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 62,640,000원 | 32,320,240원 |
| 근저당 미배당 | - | 30,319,760원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 33,320,000원 매각 가정에서는 집행비용 999,760원을 제외한 32,320,240원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 30,319,760원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 상당구 영동 소재 청주공업고등학교 남동측 인근이며, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 아파트(도시생활형주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 5m 내외 포장도로와 접하고, 동측으로 노폭 15m 내외의 보행자도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(원도심) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 매각물건명세서 비고가 “재매각임.”으로 되어 있으므로 이번 회차의 매각조건을 원문으로 대조하세요.
- 임차인 원본 대조. 윤현서의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 2026.01.02. 내용과 임대차 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인돼야 해당 여부를 판단할 수 있습니다.
- 당해세 확인. 예상배당 역시 당해세가 미반영돼 있으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 가격은 시세와 별도 검증. 최저가 33,320,000원은 감정가의 49%이지만, 감정가 할인율만으로 실제 시장 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·매각공고를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 재매각은 가볍게 볼 항목이 아니다”
이 사건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2016.05.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 청주시 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 윤현서도 2025.09.26. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 입찰 판단에서 남는 변수도 뚜렷합니다. 재매각이라는 점, 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점, 배당표에서 당해세·임차인 최우선변제가 미반영됐다는 점입니다. 현재 최저가는 감정가 68,000,000원에서 33,320,000원까지 내려왔지만, 이는 감정가 대비 49%라는 뜻일 뿐 시장 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 권리상 인수 0원은 긍정적, 재매각·임차인 배당 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자보다 남아 있는 확인사항을 먼저 정리하는 데 있습니다.
