대전지방법원 2025타경20198. 부여읍 자왕리 ‘자왕퍼스트빌’ 101동 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사아이팩이며, 2023.09.27. 소유권이전과 동시에 남서울농업협동조합 앞으로 채권최고액 414,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 401호에는 박대우가 2023.10.26. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2023.09.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 남더라도 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당순위가 배당표에 미치는 영향은 원문 서류로 보완해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20198 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 부여읍 삼충로 311, 101동 4층 401호 (자왕퍼스트빌) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 |
| 사용승인일 | 2023.06.08 |
| 소유자 | 주식회사아이팩 (2023.09.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 67,914,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 근저당 | 367,064,490원 / 채권최고액 414,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 공동담보 | 자왕퍼스트빌 101동 3층 301호·302호 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 등기는 확인 필요
말소기준은 2023.09.27. 남서울농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 파주세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 파주시 압류, 부여군 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 신청채권액은 367,064,490원으로 근저당 채권최고액 414,000,000원보다 작습니다.
② 임차인 — 공동담보 포함 3명, 본건 401호는 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은영 | 101동 301호 공동담보 | 2023.10.23 | 2025.02.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유근우 | 101동 302호 공동담보 | 2023.10.06 | 2025.02.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박대우 | 101동 401호 본건 | 2023.10.26 | 2025.04.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람 모두 전입신고가 2023.09.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 조사 임차인은 공동담보 포함 3명이며, 본건 401호의 조사 임차인은 박대우 1명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하지 않았습니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
현재 최저가는 67,914,000원으로 감정가 198,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 면적의 실거래 금액이나 최근 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 결론 내릴 수 없습니다.
| 단지명 / 세대수 | 자왕퍼스트빌 / 24세대 |
|---|---|
| 사용승인일 | 2023.06.08 |
| 경매 평균 유찰 | 2.3회 |
| 경매 매각률 | 33.33% |
| 최근 매각일 | 2026.01.26 |
| 실거래 비교 | 거래금액 확인 불가 — 시세 대비 저가 여부 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,622,452원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 414,000,000원 | 66,291,548원 |
| 근저당 미배당 | - | 347,708,452원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 66,291,548원이 남서울농업협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 347,708,452원이 미배당됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 347,708,452원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 47,539,800원 | 46,284,084원 | 367,715,916원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 33,277,859원 | 32,278,858원 | 381,721,142원 | 0원 |
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2023.06.08. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택입니다.
- 주위환경. 자왕리마을회관 남측 인근으로 농경지·임야·단독주택 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 공도에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·LPG가스·공용승강기·옥외주차 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 토지면적은 1,938㎡, 공시지가는 43,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리계획구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 현황 확인. 현장 방문 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못해 공부자료와 탐문자료를 기준으로 평가됐습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 회차 보증금은 13,582,800원입니다.
- 본건 점유자. 401호 박대우의 실제 임대차계약서, 보증금, 점유 현황과 배당요구 종기 내 신고 여부를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대사업자 지위 관련 사항을 확인하세요.
- 조세·공과금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순서를 확정할 수 있습니다.
- 공동담보. 근저당 공동담보인 301호·302호의 매각 및 배당 진행이 본건 채권배당에 미치는 영향을 함께 살피세요.
- 가격 검증. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 실제 거래가격과 임대수요를 별도로 조사하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했으므로 하자·마감·설비 상태와 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·세금 체납 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 시세 검증이 먼저”
본건 401호 임차인은 말소기준권리 뒤에 전입해 대항력이 없고, 계산상 매수인 금전 인수액도 0원입니다. 이 점만 보면 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 국세·지방세 등 압류 4건, 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기는 반드시 원문으로 보완해야 합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 실거래 금액이 없어 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 24세대 다세대주택, 경매 매각률 33.33%, 평균 유찰 2.3회라는 지표까지 고려하면 낮은 최저가 자체보다 실제 환금성과 임대수요 검증이 우선입니다. 결론은 금전 인수는 0원, 권리는 조건부 확인, 가격 판단은 보류입니다.