청주지방법원 2025타경51931. 청주시 상당구 남일면 쌍수리에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가서상 건물은 벽돌구조 슬래브지붕 단층 단독주택으로 이용 중이며, 토지면적은 130㎡입니다. 소유자는 강윤수이고, 2009년 남일신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 백일기 근저당권과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸하는 구조로, 등기상 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.
그러나 이 사건의 판단 포인트는 단순히 “최저가가 감정가의 절반 이하”라는 데 있지 않습니다. 동일·인근 물건의 실거래 비교 자료가 없으므로 76,861,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 또한 임대관계가 미상이고 제시외 건물이 매각 대상에 포함되므로, 입찰 전 실제 점유자와 제시외 건물의 위치·면적·이용관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 남일면 쌍수리 343-14, 344-29 · 쌍수관기길 23-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 / 토지 | 벽돌구조 슬래브지붕 단층 건물 · 토지 130㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 강윤수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,860,000원 / 76,861,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백일기 / 44,493,150원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2009.01.20. 설정된 남일신용협동조합 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 49,000,000원이었고, 2012.02.07. 채권최고액을 56,000,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 2024.10.07. 설정된 백일기 근저당권 48,000,000원과 2025.10.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
1999년 청남농업협동조합 근저당권 30,000,000원은 2009.01.21. 해지로 말소됐습니다. 2013년 청원군 압류와 2025년 삼성카드·현대카드 가압류 역시 각각 해제 또는 말소되어 현재 배당표의 배당대상에 포함되지 않습니다.
② 점유·매각조건 — 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 소유자 점유인지 제3자 점유인지 현장 확인이 필요합니다. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력 유무를 단정할 수 없으므로, 전입세대확인서와 현황조사서·매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,783,498원 |
| 1. 근저당 · 남일신용협동조합 | 49,000,000원 | 49,000,000원 |
| 2. 근저당 · 백일기 | 48,000,000원 | 26,077,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용과 남일신용협동조합 근저당권이 배당된 뒤, 백일기 근저당권에 26,077,502원이 배당되는 시나리오입니다. 채권자 전체 미배당액은 21,922,498원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남일초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 130㎡, 지목은 대이며 평지의 사다리형 토지입니다. 도로는 세로한면(가) 조건이고 개별공시지가는 291,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 비행안전제4구역에 포함됩니다.
- 건물. 벽돌구조 슬래브지붕 단층 건물로 외벽은 벽돌붙임, 내벽은 벽지와 내부 인테리어, 창호는 샷시이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 내역의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지가 결합된 비정형 물건이고 자연녹지지역에 위치해, 집합건물보다 매수층과 비교사례가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 점유자를 대조하세요.
- 제시외 건물 실측. 제시외 건물의 위치·면적·구조·이용상태와 토지 경계 침범 여부를 확인하세요.
- 선순위 근저당 금액. 남일신용협동조합 근저당권의 2012년 채권최고액 변경등기와 최신 채권계산서를 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 쌍수리 일대 단독주택·토지 거래사례와 건물 상태를 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·비행안전제4구역의 증축·재축·개발 제한을 관할기관에 확인하세요.
- 명도·수선비. 등기상 인수액은 0원이지만 실제 점유자 명도비, 노후 수선비, 제시외 건물 정비비는 별도 예산으로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인율보다 현장 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 예상되는 소멸형 권리구조입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 실거래 비교 자료도 없습니다. 감정가의 49%라는 숫자만 보고 가격 매력이 충분하다고 평가해서는 안 됩니다.
결론은 권리는 비교적 단순하지만 현장성과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 점유자 조사, 제시외 건물 실측, 근저당 변경금액 확인, 인근 단독주택·토지 시세조사가 끝난 뒤에야 실질적인 입찰가를 정할 수 있습니다. 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 현황 확인과 보수적인 매도가치 산정입니다.
