청주지방법원 2025타경51984. 괴산군 문광면 신기리 232-5의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 기와지붕 2층으로, 1층은 창고, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다. 제시외 건물 1번부터 7번까지도 매각에 포함됩니다.
현재 소유자 조병현은 2024.05.30 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 광천농업협동조합의 채권최고액 150,000,000원 근저당과 구숙자의 채권최고액 200,000,000원 근저당이 설정됐고, 그중 광천농업협동조합 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 근저당권부채권 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 말소관계는 단순하지만, 현황조사와 매각물건명세서에는 종전 소유자이자 과거 등기상 채무자였던 조운식이 전체 건물과 제시외 건물을 점유하는 것으로 조사됐습니다. 전입일은 1988.10.12로 매우 이르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 등기부상 관계인과 같은 이름이라는 점에서 임대차의 실체를 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51984 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 문광면 신기리 232-5 · 충청북도 괴산군 문광면 괴산로신기1길 70 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 창고 · 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 393.0㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조병현 (2024.05.30 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 238,463,000원 / 166,924,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 64,772,690원 |
| 매각기일 | 2026.06.04 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 미확정
② 점유자 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조운식 | 1번~5번 목록 전체 및 제시외 1번~7번 | 1988.10.12 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 조사상 실제 임차인은 1명입니다. 다만 조운식은 등기부상 종전 소유자이자 과거 채무자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 이 때문에 실제 임대차인지, 관계인이 계속 점유하는 것인지, 보증금 약정이 존재하는지를 별도로 확인해야 합니다. 이름과 전입일만으로 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 시세 비교는 보류
감정가는 238,463,000원, 현재 최저매각가는 166,924,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 최근 시세나 최신 거래 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 단독주택과 토지, 창고, 제시외 건물이 함께 매각되는 비정형 물건은 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,924,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,136,936원 | - |
| 1. 근저당 · 광천농업협동조합 | 150,000,000원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 구숙자 | 200,000,000원 | 13,787,064원 | 186,212,936원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 조운식의 보증금이 확인될 경우 실제 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 166,924,000원 | 163,787,064원 | 186,212,936원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 116,846,800원 | 114,410,945원 | 235,589,055원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 81,792,760원 | 79,920,490원 | 270,079,510원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 이용 및 환금성
- 입지. 문광저수지 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 북서측으로 19번 국도가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 기와지붕 2층 건물로, 1층은 창고, 2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 난방설비와 기본적인 위생·급수·배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 393.0㎡의 대지이며 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 현황 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 대·전이나 현황 일부가 도로로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·생산관리지역·보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 소하천구역·소하천예정지가 포함됩니다.
- 공시지가. 37,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 조운식의 임대차계약서, 보증금, 계약 체결 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 조운식은 종전 소유자·과거 채무자와 같은 이름입니다. 실제 임차인인지, 무상점유자인지, 관계인인지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금과 배당 가능액이 확인된 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 조사상 1번~5번 목록 전체와 제시외 1번~7번을 점유하므로 건물별 사용 상태와 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 정확한 목록과 경계, 현황 도로 이용 부분을 매각목록 및 지적도와 대조해야 합니다.
- 소하천·용도지역 검토. 소하천구역과 관리지역별 건축·이용 제한이 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대확인서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 인수액은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 말소 구조는 명확합니다. 광천농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다.
1988.10.12 전입한 조운식이 건물 전체와 제시외 건물을 점유하고 있으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 종전 소유자·채무자와 같은 이름이라는 특수성도 있어 임대차의 실체부터 검증해야 합니다. 유효한 대항력 임차인으로 확인되고 배당받지 못한 보증금이 있다면 그 금액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
따라서 현재 최저가 166,924,000원을 곧바로 취득원가로 볼 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금 인수액은 미상. 임대차관계와 현장 이용 상태, 토지 규제를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 조건부 검토 물건입니다.
