청주지방법원 2025타경52013. 청주시 청원구 우암동 형제주택 3층 301호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 김기대가 2016.05.27. 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득한 날, 내덕신용협동조합 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 함께 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

그 뒤 등기된 우리금융캐피탈 가압류 42,709,381원, 엘지미소금융재단 가압류 6,587,770원과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 근저당권자는 내덕신용협동조합에서 동청주신용협동조합으로 명칭이 변경됐고, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐지만 권리의 기준일과 순위는 2016.05.27. 근저당권을 그대로 따릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2016.05.27. 설정된 내덕신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.02. 농협은행 가압류 18,661,853원은 2024.11.19. 해제돼 이미 말소됐고, 그보다 앞선 근저당권들도 등기부상 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 이정미의 전입일 2025.07.24.은 말소기준일 2016.05.27.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증은 불가

감정가는 112,000,000원이고 현재 최저매각가는 54,880,000원으로, 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정의 실질취득액도 54,880,000원입니다.

그러나 형제주택은 9세대 규모이고 1984.07.02. 사용승인된 건물입니다. 확인된 동일 면적 실거래 금액과 최근 거래일이 없으며, 면적이 일치하는 시세 표본도 확인되지 않았습니다. 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 기록돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

채권 총액 127,297,151원 중 53,492,160원이 배당되고, 미배당액은 73,804,991원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.5%로 추정한 금액이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 청원구청 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
• 건물상태. 시멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 페인팅, 내부는 페인팅·벽지, 바닥은 장판·타일, 창호는 새시입니다.
• 설비. 난방설비와 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 세장형 평지의 연립주택 건부지이며, 토지면적은 591.7㎡, 공시지가는 451,400원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 하자 표시. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 이정미의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유 부분을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
• 최우선변제 반영. 보증금이 미상이라 현재 배당표에 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 근저당권 이전 확인. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 뒤의 채권계산서와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 시세 현장조사. 동일 면적 실거래 표본이 없으므로 인근 우암동 연립주택의 실제 거래와 현재 매물 가격을 직접 비교해야 합니다.
• 내부 상태. 1984.07.02. 준공 건물로 내부 수선비와 누수·배관·난방·창호 상태를 현장에서 점검하세요.
• 점유·명도. 임차인 점유 범위와 실제 거주 여부를 확인하고 인도명령·명도 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기 등 체납 내역을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 변경사항을 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 안전, 가격은 현장 검증”

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.27. 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 전입은 2025.07.24.로 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정도 소멸하므로 현재 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.

다만 인수 0원과 저가 낙찰은 별개의 문제입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래가 없고, 9세대 규모의 1984년 준공 연립주택이라는 환금성 제약이 있습니다. 임차인의 보증금과 배당요구 여부도 미상입니다. 결론은 권리상 입찰 검토 가능, 가격은 주변 거래와 수선비를 확인한 뒤 보수적으로 결정입니다.