청주지방법원 2025타경52024. 진천군 광혜원면 광혜원코아루아파트 102동 11층 1103호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층 건물 중 11층이며 현재 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 최고운이고, 2016.09.05 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 2018.07.20 개명 등기가 반영됐습니다. 현재 경매는 충주축산업협동조합이 청구금액 232,269,011원으로 신청했습니다.
권리분석의 중심은 2022.09.07 설정된 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 2021.02.15 진천군 압류는 2021.09.03 해제로 말소됐고, 기존 근저당권과 압류도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 2023년 근저당권, 2024년 압류와 경매개시결정은 선순위 근저당권 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 광혜원리 1085 광혜원코아루아파트 제102동 제11층 제1103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 16층 건물 중 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최고운 (개명 전 최영자 · 2016.09.05 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 232,269,011원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 임차인 / 인수액 | 임차인 없음 / 0원 |
① 권리 흐름 — 현존 선순위는 2022년 근저당권
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액으로, 현재 회차 기준 146,020,000원입니다.
② 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,844,280원 |
| 1. 근저당 · 충주축산업협동조합 | 240,000,000원 | 143,175,720원 |
| 2. 근저당 · 최재근 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 279,000,000원 중 예상 배당액은 143,175,720원이고, 예상 미배당액은 135,824,280원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 할인율과 시세는 별개다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 146,020,000원 | 135,824,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 102,214,000원 | 179,016,996원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 71,549,800원 | 209,138,096원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 실제 거래가격과 비교하지 않은 상태에서는 146,020,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 입찰가는 감정가가 아니라 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 현재 매물가격을 기준으로 정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광혜원중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 아파트와 공업용 시설, 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 소로와 중로에 접하거나 일부 저촉됩니다.
- 제한사항. 가축사육 전부제한구역·광혜원중학교 상대보호구역·도로구역이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 확인. 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 단지의 최근 거래와 현재 매물을 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·체납액을 매각기일 전 확인하세요.
- 말소기준 재대조. 2021.02.15 진천군 압류가 2021.09.03 해제로 말소된 사실과 2022.09.07 충주축산업협동조합 근저당권의 존속 상태를 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 조건은 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 점검하세요.
- 건물 상태 확인. 11층 1103호의 내부 상태, 누수·난방·창호·수리비를 현장에서 확인해 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 후
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 현재 남아 있는 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 권리만 놓고 보면 입찰 검토가 가능한 유형입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고 신청채권자도 전액 배당받지 못하지만, 이는 매수인이 채권 부족분을 떠안는다는 뜻도 아닙니다. 최종 판단은 최근 시세 확인, 당해세 검증, 점유 및 관리비 확인을 마친 뒤 내려야 합니다. 결론은 권리 구조는 단순하지만 가격 메리트는 아직 확정할 수 없다입니다.
