청주지방법원 2025타경52064. 충청북도 청주시 서원구 분평동 1360, 분평주공5단지 514동 1404호 아파트입니다. 현재 소유자는 최찬솔이고 2020년11월21일 매매를 원인으로 2020.12.21 소유권을 취득했으며 거래가액은 88,000,000원입니다. 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 129,135,156원입니다. 등기부상 2023.04.17 갑구 11번 압류가 말소기준권리로 잡혀 있고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가장 중요한 예외가 있습니다. 2022.10.31 전입한 이연경의 대항력 있는 임차권이 말소기준권리보다 앞서 있어, 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수합니다.

따라서 이 사건은 최저가 19,328,000원을 기준으로 시세와 비교하는 것이 아니라 낙찰가 + 매수인 인수액인 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 120,747,904원으로 최근 12개월 평균 113,500,000원보다 7,247,904원 높습니다. 최신 거래 2026.10의 124,000,000원보다는 3,252,096원 낮지만, 평균 시세를 넘어서는 만큼 신건의 최저매각가 자체에 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 깨끗하지만, 대항력 임차권이 핵심

현재 권리분석의 기준점은 2023.04.17 갑구 11번 압류입니다. 권리자 국, 처분청은 북대전세무서장이며, 등기부상 이 압류는 말소기준권리 이후의 권리들과 함께 매각으로 소멸합니다. 2024.01.09 갑구 12번 가압류인 주식회사 케이비국민카드의 청구금액 20,596,022원, 2024.05.31 유성구 압류, 2025.11.28 한국주택금융공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 을구 12번 주택임차권은 별개입니다. 이연경은 임대차계약일자 2022.09.08, 전입일자 2022.10.31, 점유개시일자 2022.10.31, 확정일자 2022.09.08이며 임차보증금은 120,000,000원입니다. 전입일자가 말소기준권리인 2023.04.17보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

같은 단지인 분평주공5단지아파트의 전용 49.77㎡ 동일면적 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 113,500,000원, 최신 거래는 2026.10의 124,000,000원입니다.

최근 실거래는 95,000,000원~130,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 회차의 실질취득 120,747,904원은 최근 12개월 평균보다 7,247,904원 높고, 평균의 106.4%입니다. 최신 거래 124,000,000원보다는 3,252,096원 낮지만, 최근 평균을 넘는 만큼 최저매각가 19,328,000원만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 감정가 115,000,000원과 비교해도 실질취득은 5,747,904원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 19,328,000원 가정)

현재 회차 매각대금 19,328,000원에서 집행비용 747,904원을 제외한 18,580,096원이 임차인 이연경에게 배당되고, 보증금 부족분 101,419,904원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액은 거의 그대로

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 원평초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 교통상황은 감정평가상 무난한 편입니다.
• 단지. 분평주공5단지아파트는 1,350세대이며 준공일은 1998.02.13입니다. 동일 전용면적 49.77㎡의 최근 12건 거래가 확인되어 거래 자체는 이어지고 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역에 해당하며 특화경관지구가 저촉됩니다. 토지는 평지·사다리형으로 아파트부지로 이용 중이고 공시지가는 1,060,000원/㎡입니다.
• 도로·규제. 대로1류 및 중로2류에 접하며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 침수위험지구(미평지구) 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물은 아니며, 감정평가상 난방·위생 및 급배수·승강기·소화전설비 등이 구비되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 최저매각가 19,328,000원만 보면 감정가의 16.8%이지만, 매수인 인수 101,419,904원을 더하면 실질취득은 120,747,904원입니다. 입찰 판단은 반드시 인수 포함 총액 기준으로 해야 합니다.
• 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 113,500,000원이고 현재 실질취득은 120,747,904원으로 평균의 106.4%입니다. 최신 거래 124,000,000원보다 낮다는 점만으로 저가라고 판단하기보다 최근 평균과 함께 비교해야 합니다.
• 임차인 인수 확인. 이연경은 대항력과 우선변제권이 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 현재 회차 부족분 101,419,904원은 매수인 인수이므로, 배당표와 매각물건명세서의 인수 문구를 최종 확인해야 합니다.
• 유찰 회차 확인. 현재 5회 유찰이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.8회입니다. 6회·7회 유찰 시에도 실질취득은 각각 120,643,533원·120,570,473원으로 크게 낮아지지 않는다는 점을 반영해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 현황을 별도로 확인하고 보증금 반환·명도 관계를 확인해야 합니다.
• 토지이용규제 확인. 침수위험지구(미평지구), 특화경관지구, 절대·상대보호구역 등이 확인되므로 입찰 전 관련 제한사항을 원본 자료와 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 취득가가 싸다”

이 물건의 핵심은 권리의 개수가 아니라 대항력 있는 임차보증금 120,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023.04.17 압류이고 그 이후의 가압류·압류· 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2022.10.31 전입한 이연경의 대항력 있는 임차권은 보증금 부족분이 매수인에게 인수되는 구조입니다. 현재 회차에서는 101,419,904원이 인수되어 실질취득이 120,747,904원에 달합니다.

가격을 최근 12개월 실거래 평균 113,500,000원과 비교하면 실질취득은 106.4%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 124,000,000원보다는 낮지만, 5회 유찰이라는 숫자만 보고 최저가 19,328,000원을 저가 매수 가격으로 해석할 수는 없습니다. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득이 120,643,533원·120,570,473원으로 거의 유지됩니다.

권리상 핵심은 임차보증금 인수, 가격상 핵심은 실질취득이 최근 평균을 웃돈다는 점입니다. 1,350세대 단지에서 최근 거래가 이어지고 있다는 점은 환금성 측면의 긍정 요소지만, 현재 가격 구조와 다회 유찰을 함께 보면 적극적인 가격 메리트보다는 인수액까지 포함한 총취득원가를 엄격하게 관리해야 하는 사건입니다.