최저가 56,350,000원의 착시 — 대항력 임차인 때문에 실질취득은 약 121,414,300원

청주지방법원 2025타경52064. 분평주공5단지 514동 14층 1404호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 감정가 115,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 56,350,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 동일 면적 평균 110,875,000원의 50.8%에 불과해 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 승계입니다.

임차인 이연경은 2022년 9월 8일 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 10월 31일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2023년 4월 17일 국세 압류보다 전입일이 빠르므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가로는 보증금 120,000,000원을 전액 배당할 수 없어, 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 보증금이 남는다

과거 설정됐던 국민은행 계열 근저당권, 김영애 전세권, 농협은행 근저당권, 신용보증재단중앙회 가압류, 국민건강보험공단 압류와 황정환 근저당권은 각각 해지 또는 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 4월 17일 북대전세무서의 국세 압류입니다. 이후 설정된 케이비국민카드 가압류, 유성구 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이연경은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 최저매각가 56,350,000원에서 집행비용 1,414,300원을 제외한 54,935,700원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼, 보증금 부족분은 65,064,300원입니다.

③ 유찰별 실질취득 — 최저가는 내려가도 총액은 거의 그대로

최저가만 보면 56,350,000원에서 39,445,000원, 27,611,500원으로 크게 내려가지만, 인수액은 반대로 65,064,300원에서 81,665,010원, 93,285,507원으로 증가합니다. 결국 총 투입액은 각 회차 모두 약 120,000,000원 수준입니다. 추가 유찰이 가격 메리트를 크게 만들어 주는 일반 경매물건과 구조가 다릅니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다

분평주공5단지 동일 면적 49.77㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 90,000,000원~130,000,000원이며, 평균은 110,875,000원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 115,000,000원입니다.

현재 실질취득액 약 121,414,300원은 최근 12개월 평균의 109.5%, 최신 거래 115,000,000원의 105.6%입니다. 같은 14층 실거래 중 121,000,000원과 129,000,000원 사례도 있지만, 106,000,000원 거래도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 평균보다 높은 가격을 부담하는 구조로 평가해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 56,350,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션은 매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 임차인에게 54,935,700원이 배당되는 구조입니다. 국세·지방세 압류 가운데 당해세로 우선 차감되는 금액이 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 피씨조 경사지붕 지하 1층~지상 15층 건물의 14층입니다.
• 입지. 원평초등학교 남측 인근으로 아파트·주택·근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 북측 왕복 2차선 도로, 동측 약 30m 도로, 남측 약 35~40m 도로에 접합니다.
• 단지. 분평주공5단지는 1,350세대이며 1998년 2월 13일 준공됐습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·분평택지개발지구 지구단위계획구역이며, 특화경관지구와 침수위험지구에 저촉됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,060,000원이며, 토지는 대체로 사다리형의 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 설비. 난방, 위생·급배수, 승강기와 소화전 설비가 구비돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 응찰 판단은 최저가 56,350,000원이 아니라 현재 약 121,414,300원의 총 부담을 기준으로 해야 합니다.
• 보증금 잔액 확인. 배당표 확정 전까지 임차인 예상배당액과 매수인 인수액이 변동할 수 있으므로 배당요구·채권계산서 원본을 확인해야 합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건과 관련해 법정기일 및 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 우선 차감액이 생기면 임차보증금 인수가 늘 수 있습니다.
• 임차권등기 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유 여부와 명도·보증금 반환 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 개별 비교. 같은 14층 거래가 106,000,000원, 121,000,000원, 129,000,000원으로 나뉘므로 내부 상태·향·수리비를 현장 조사해야 합니다.
• 침수위험지구. 미평지구 침수위험지구 저촉 사항과 보험·관리 이력, 단지 내 침수 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인에게 청구될 수 있으므로 관리사무소에 체납액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “56,350,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건은 최저가 할인율만 보면 감정가의 49%, 최근 실거래 평균의 50.8%로 매우 저렴해 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 핵심입니다. 현재 매각가에서는 65,064,300원이 배당되지 않아 매수인에게 승계되고, 총 부담은 약 121,414,300원이 됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 110,875,000원보다 10,539,300원 높고, 최신 거래 115,000,000원보다도 6,414,300원 높습니다. 추가 유찰돼도 낙찰가가 줄어든 만큼 보증금 인수액이 늘어나 실질취득액은 약 120,000,000원 수준에 머뭅니다. 낮은 최저가는 착시이고, 실제 가격은 최근 시세 이상입니다. 권리 구조가 명확하다는 점과 가격 메리트가 있다는 점은 전혀 다른 문제입니다.