대구지방법원 2024타경9662. 경산시 중방동 중앙로 66의 1층 103호 근린시설입니다. 소유자 임성준은 2022년 5월 18일 매매를 원인으로 거래가액 810,000,000원에 취득했고, 2022년 6월 15일 소유권이전과 동시에 서대구농업협동조합 앞으로 채권최고액 708,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 새경산새마을금고 근저당과 현대카드·기술보증기금·대구신용보증재단· 서울보증보험·하나카드·신한카드·KB국민카드·삼성카드의 가압류, 경산시와 국민건강보험공단의 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부보다 점유 관계입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어, 최종적인 인수 위험은 매각물건명세서와 전입세대 확인 전까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경9662 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중앙로 66, 1층 103호 (중방동, 주1) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 임성준 (2022.05.18. 매매, 거래가액 810,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 890,000,000원 / 73,295,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 서대구농업협동조합 / 609,683,998원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.15. 서대구농업협동조합 근저당권 708,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2020년 대구대건신용협동조합의 채권최고액 2,717,000,000원 근저당권은 2022년 6월 15일 이미 말소됐으므로 매수인이 인수할 선순위 근저당권은 아닙니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정·등기된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 3건 중 1건은 대항력 판정 미상
| 성명·법인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영일 | 103호 / 주거 | 2024.09.05 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에스제이어패럴 | 103호 | 2022.08.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 스제이 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김영일과 (주)에스제이어패럴의 전입일은 말소기준일인 2022년 6월 15일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘스제이’는 전입일 자체가 확인되지 않아 말소기준 전후를 비교할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 임차·점유 관계는 총 3건입니다.
③ 가격 검토 — 8.24%까지 내려왔어도 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 73,295,000원으로 감정가 890,000,000원의 8.24%입니다. 다만 동일 호실 또는 유사 근린시설의 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 7회 유찰은 감정가와 시장의 응찰가격 사이에 큰 괴리가 있었음을 보여주지만, 그 원인이 가격인지 점유·이용상태·물건성인지 현장 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 8.24% | 73,295,000원 | 71,575,690원 | 1,454,626,128원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 5.76% | 51,306,500원 | 49,982,983원 | 1,476,218,835원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 4.04% | 35,914,550원 | 34,868,088원 | 1,491,333,730원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 후순위 채권을 매수인이 자동으로 인수한다는 의미는 아니지만, 현재 매각가로는 신청채권자의 청구액 609,683,998원도 전액 회수되지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,719,310원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 708,000,000원 | 71,575,690원 |
| 3. 근저당 · 새경산새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,206,947원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 68,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 대구신용보증재단 | 36,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,370,637원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,152,374원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드주식회사 | 98,675,530원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,771,582원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,024,748원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,526,201,818원 중 채권자 예상배당은 71,575,690원이며, 미배당액은 1,454,626,128원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 현황 기준)
- 용도. 공부상 용도는 근린시설이며 1층 103호입니다. 조사된 점유 관계에는 주거 이용 표기가 있어 실제 이용상태와 공부상 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 토지는 일반상업지역에 속하고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로 조건. 대로3류와 소로1류에 접하며, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 토지 지표. 토지면적은 801㎡이고 공시지가는 3,240,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 7회 유찰은 응찰 수요가 감정가와 큰 차이를 보였다는 신호입니다. 현장 접근성, 내부 상태, 영업 가능성, 명도 난도를 직접 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 스제이 전입 시점. 전입세대 열람과 원본 현황조사를 통해 2022.06.15. 전후를 확정하고, 보증금과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 점유자 관계. (주)에스제이어패럴과 스제이가 동일 관계인지 별개의 임차·점유자인지 확인하세요.
- 용도 불일치. 근린시설에 주거 사용 표기가 있으므로 실제 구조와 사용승인 용도, 원상회복·영업신고 가능성을 확인하세요.
- 배당요구와 확정일자. 세 점유 관계 모두 배당요구와 우선변제 여부를 원본 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 비율이 아니라 인근 1층 근린시설의 최근 거래·임대료·공실률을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 체납 확인. 당해세, 관리비, 공용부분 체납과 명도비용을 확인해 총 취득비용에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 가격보다 미상 점유가 먼저다”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 앞서 존속하는 권리는 없고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 인수액도 0원입니다. 그러나 조사된 점유 관계 가운데 ‘스제이’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
감정가 890,000,000원이 7회 유찰돼 73,295,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 유사 실거래 시세가 없고, 근린시설에 주거 이용 표기가 있으며, 미상 점유자의 계약 내용도 확인되지 않았기 때문입니다. 등기 권리는 조건부 합격, 점유와 가격은 확인 전 보류. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 미상 점유와 실제 이용상태를 해소하는 데 있습니다.