240,801,000원
대구지방법원 2024타경114694. 대구 동구 중대동 693의 연립주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 및 철골조의 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 사용승인일은 2002.09.13이고 소유자는 박현옥입니다. 감정가 702,043,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 240,801,000원입니다.
가격 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 2003년부터 전입돼 있는 임차인입니다. 말소기준권리는 2022.05.02 설정된 대구대건신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권인데, 정재희의 전입일은 그보다 약 19년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경114694 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 중대동 693 · 대구광역시 동구 파계로121길 12 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 근린생활시설 및 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 철골조 · 지하1층, 지상2층 · 사용승인일 2002.09.13 |
| 소유자 | 박현옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 702,043,000원 / 240,801,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 513,972,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 토지 | 717.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 자연녹지지역 · 공시지가 383,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.05.02 을구 8번 대구대건신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 도재곤의 600,000,000원 근저당권, 최홍자의 200,000,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.06.27에는 을구 8번 근저당권이 주식회사극동자산대부로 이전됐고, 같은 날 대구대건신용협동조합의 720,000,000원 근질권과 김윤환의 130,000,000원 근질권이 설정됐습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재희 | 2003.11.24 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 가능·미상 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 임차인은 정재희 1명입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확정되지 않아 인수액도 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다
현재 최저매각가는 240,801,000원으로 감정가 702,043,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 무엇보다 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가만으로 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,801,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,171,214원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 대구대건신용협동조합 | 720,000,000원 | 236,629,786원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 도재곤 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 최홍자 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권총액 1,520,000,000원 중 236,629,786원이 배당되고 미배당은 1,283,370,214원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 중대동 ‘파계 삼거리’ 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 음식점·카페·단독주택·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 주거 단일용도 물건이 아니라 이용·수요층을 함께 살펴야 합니다.
- 토지. 자연녹지지역·고도지구(2층 이하)·가축사육제한구역에 포함되며, 일부 토지는 농지법 제8조 적용 대상입니다.
- 공부와 현황 차이. 일괄매각이며 제시외 건물과 지상 조경수·조경석 등이 포함됩니다. 목록2는 공부상 철골트러스판넬지붕이나 현황 슬래브 및 기와지붕이고, 목록3은 공부상 과수원이나 현황 도로입니다.
- 토지 이용 차이. 감정요항표상 일련번호(2)는 공부상 과수원이나 현황 도로, 일련번호(3)은 공부상 답이나 현황 잡종지입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정재희 보증금 확인. 전입일 2003.11.24. 보증금 규모를 확인하지 못하면 실질취득비용 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 실제 점유 상태, 주민등록 유지 여부, 임대차계약 내용을 대조해 대항력 성립 여부를 확정해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 배당 후 잔존 보증금 규모를 판단하려면 반드시 필요한 항목입니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 3회 유찰로 240,801,000원까지 내려왔지만, 임차보증금 인수 가능액이 미상이므로 실질취득비용은 확정되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 조경수·조경석 포함 여부, 각 토지의 경계와 실제 이용현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 지붕 구조와 토지 지목·현황 이용이 다른 부분이 있어 향후 이용·처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 자연녹지·고도지구 규제 확인. 고도지구 2층 이하, 농지법 적용, 하천구역 관련 사항이 이용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 먼저 볼 것은 2003년 임차인”
이 사건은 감정가 702,043,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 240,801,000원까지 내려왔습니다. 등기부상으로는 2022.05.02 대구대건신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 하지만 정재희의 전입일은 2003.11.24입니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않는 한 이 임차인을 단순히 “인수 0원”으로 처리할 수 없습니다. 실제 대항력이 성립하고 보증금 중 미배당분이 남는다면 매수인이 그 금액을 승계할 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 더 내려가더라도 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 여기에 근린생활시설·주택 복합 이용, 자연녹지지역, 공부와 현황이 다른 토지가 함께 매각되는 점까지 겹칩니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 보증금 확인 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.
