⚠️ 14회 유찰 🏠 보증금 180,000,000원 🧾 전세권 170,000,000원 인수 📉 최근12개월 평균 187,500,000원
대구지방법원 2024타경124042. 대구 동구 각산동 아트랑스 101동 3층 301호입니다. 사건의 핵심은 최저가가 감정가 202,000,000원에서 1,370,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 2017.08.11. 설정된 신동구의 전세권은 2023.10.25. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서 역시 이 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
같은 신동구의 임차권도 전입일자 2017.06.02.로 말소기준보다 앞서 대항력이 있으며, 배당요구와 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 낙찰가가 계속 내려가더라도 미배당 보증금이 커지는 구조여서 실질취득액은 보증금 수준에서 고정되는 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 최저가 137만원을 일반적인 경매 할인율처럼 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경124042 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 반야월북로 132-24, 101동 3층301호 (각산동,아트랑스) |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 면적 / 층 | 84.9829㎡ · 지상10층 중 3층 |
| 소유자 | 류순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 1,370,000원 (14회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 신동구 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 신동구 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2017.06.02 / 2025.05.22 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 |
신동구는 배당요구를 했고 배당요구일은 2024.08.21.입니다. 등기부 임차권등기에는 1차 임차보증금 170,000,000원, 2·3·4차 180,000,000원이 기록되어 있으며, 매각물건명세서의 인수권리 설명도 임대차보증금 180,000,000원을 적시합니다. 따라서 실제 입찰 판단에서는 배당표의 170,000,000원 시뮬레이션보다 명세서상 180,000,000원 인수 가능성을 우선 확인하는 것이 보수적입니다.
② 시세 비교 — 137만원이 아니라 약 1.8억과 비교해야 한다
아트랑스101동 84.98㎡대 실거래는 6건이 확인됩니다. 전체 평균 190,500,000원보다 현재 시장 판단에는 최근 12개월 평균 187,500,000원, 최신 거래 180,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -2.3%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2024.03 | 84.98㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 84.81㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 2건 | 187,500,000원 |
표면 최저가는 최근 12개월 평균의 0.7%지만, 이것은 경제적 매입비용을 설명하지 못합니다. 매각물건명세서상 임대차보증금 180,000,000원의 미변제 잔액을 매수인이 인수하는 구조이므로 실질취득 기준은 약 180,000,000원입니다. 이 금액은 최신 실거래 180,000,000원과 같은 수준이고, 최근 가격 추세도 -2.3%입니다. 따라서 “137만원이라 시세보다 압도적으로 싸다”는 해석은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 424,660원 |
| 1. 임차인 신동구 보증금 | 170,000,000원 | 945,340원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 신동구 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 주택도시보증공사 | 201,315,068원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 경매개시결정 · 신동구 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 임차보증금 170,000,000원을 기준으로 하며, 임차인 배당 945,340원 후 169,054,660원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 매각물건명세서에는 갱신된 임대차보증금 180,000,000원이 별도로 기재되어 있으므로, 최종 인수범위는 원본 명세서와 계약관계 확인이 필수입니다.
④ 회차별 구조 — 더 유찰돼도 본질은 같다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 14회 유찰 | 1,370,000원 | 169,054,660원 | 신청채권 미충족 |
| 15회 유찰 시 | 958,999원 | 169,458,263원 | 신청채권 미충족 |
| 16회 유찰 시 | 671,299원 | 169,740,784원 | 신청채권 미충족 |
회차가 내려갈수록 최저가는 1,370,000원에서 958,999원, 671,299원으로 떨어지지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 169,054,660원에서 169,458,263원, 169,740,784원으로 오릅니다. 바로 이 때문에 이 사건은 “더 유찰되면 총취득비용도 크게 내려간다”는 일반적인 경매 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 서호동 소재 대구반야월초등학교 북측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2016.11.29.입니다.
- 규제. 중심상업지역·고도지구·방화지구이며, 비행안전제2구역(전술)·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지규모. 아트랑스101동은 16세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 13.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세와 직접 비교하지 말 것. 1,370,000원은 표면 입찰가격일 뿐이고, 선순위 전세권과 대항력 임차보증금 잔액 인수가 핵심입니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 을구 5번 전세권이 말소되지 않고 인수된다는 문구와 을구 8번 임차권의 180,000,000원 보증금 잔액 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 170,000,000원과 180,000,000원 차이 확인. 배당 시뮬레이션은 170,000,000원을 사용하지만 임차권등기와 명세서에는 갱신차수에 따라 180,000,000원도 기재되어 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 신동구는 전세권자·임차권자·경매개시 채권자로 등장합니다. 실제 보증금 지급과 점유, 계약 갱신 관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 시장가격은 최근 자료 우선. 최근 12개월 평균 187,500,000원, 최신 거래 180,000,000원, 최근 추세 -2.3%를 우선해 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 매수신청 보증 확인. 매각물건명세서에는 압류채권자로부터 2,500,000원의 매수신청 보증이 있다고 기재되어 있습니다.
맺으며 — “137만원 낙찰”이 아니라 “약 1.8억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 202,000,000원에서 14회 유찰돼 최저가가 1,370,000원까지 내려왔다는 점입니다. 그러나 권리분석상 더 중요한 숫자는 선순위 전세금 170,000,000원과 매각물건명세서에 기재된 임대차보증금 180,000,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 187,500,000원, 최신 거래는 180,000,000원이며 추세는 -2.3%입니다. 명세서상 보증금 수준을 실질취득 기준으로 잡으면 최신 거래와 같은 180,000,000원 수준이므로, 최저가가 감정가의 0.68%라는 이유만으로 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 14회 유찰과 복합적인 선순위 권리관계를 감안하면 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 실제 인수할 전세권·임차보증금 잔액을 얼마로 확정하느냐입니다.
