대구지방법원 2024타경124042. 각산동 아트랑스 101동 3층 301호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이고, 사건상 용도표시는 연립/다세대입니다. 전유면적은 84.9829㎡, 2016.11.29. 사용승인된 지상 10층 건물 중 3층입니다. 이 사건을 어렵게 만드는 것은 유찰 횟수나 최저가 자체가 아니라 말소기준보다 앞선 신동구의 점유와 전세권입니다. 데이터상 말소기준일은 2023.10.25. 주택도시보증공사 가압류인데, 신동구의 주민등록일은 2017.06.02., 전세권 설정등기는 2017.08.11.입니다.
특히 매각물건명세서는 신청채권자 신동구가 최선순위 전세권자 겸 임차권자이고, 임차권자로 배당요구를 했기 때문에 을구 5번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 적고 있습니다. 또 대항 가능한 임차권 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액도 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 최저가 하락분이 그대로 할인으로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경124042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 반야월북로 132-24, 101동 3층301호 (각산동,아트랑스) |
| 물건종류 / 전용 | 연립/다세대 · 감정 이용상태 아파트 · 전용 84.9829㎡ · 지상10층 중 3층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.11.29 · 아트랑스101동 16세대 |
| 소유자 | 류순옥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 1,957,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신동구 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 최저가가 내려가도 인수액이 늘어난다
2016.12.13. 신평새마을금고 근저당 181,200,000원은 2017.06.13. 이미 말소됐고, 송정숙 근저당들도 이후 말소됐습니다. 현재 경매에서 데이터상 말소기준은 2023.10.25. 주택도시보증공사 가압류 201,315,068원입니다. 그런데 신동구는 2017.06.02. 주민등록을 마쳤고 2017.08.11. 전세금 170,000,000원의 전세권까지 설정했습니다. 따라서 기준권리보다 앞선 권리관계가 핵심입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동구 | 170,000,000원 | 2017.06.02 | 2025.05.22 | 2024.08.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 위험 |
실제 임차인은 1명, 신동구입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류되어 있습니다. 배당요구와 우선변제권이 있어 배당은 받을 수 있지만, 낙찰가가 보증금보다 현저히 낮아 전액 회수는 불가능합니다. 배당 시뮬레이션에서는 170,000,000원 중 1,521,774원만 배당되고 168,478,226원이 매수인 인수로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 놓고 본다
아트랑스101동 전용 84.98㎡대 실거래는 6건입니다. 다만 전체 평균 190,500,000원에는 2023년 235,000,000원 거래 등 과거 가격이 포함되어 있어 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 187,500,000원과 최신 거래 180,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -2.3% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 84.98㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.05 | 84.98㎡ | 6 | 198,000,000원 |
| 2024.03 | 84.98㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 84.81㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2023.09 | 84.98㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.98㎡ | 2건 | 187,500,000원 |
가장 중요한 비교는 같은 3층의 최신 거래입니다. 2025.11. 전용 84.98㎡ 3층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 매각물건명세서 기준 실질취득을 약 180,000,000원으로 보면, 현재 최저가가 감정가의 약 1%까지 내려왔음에도 경제적 취득비용은 최신 동일층 실거래와 사실상 같은 수준입니다. 최근 12개월 평균 187,500,000원보다는 낮지만, 13회 유찰과 권리 인수 복잡성을 감수하고 얻는 가격 여유가 크다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,957,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 22.2% 추정) | - | 435,226원 |
| 1. 임차인 신동구 보증금 (우선변제) | 170,000,000원 | 1,521,774원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 신동구 | 170,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 13번 가압류 · 주택도시보증공사 | 201,315,068원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 경매개시결정 · 신동구 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 1,957,000원 중 집행비용 435,226원을 제외한 1,521,774원이 임차인 신동구에게 배당되고, 보증금 170,000,000원 기준 부족분 168,478,226원이 매수인 인수로 계산됩니다. 신동구는 임차인·전세권자·신청채권자로 여러 항목에 동시에 등장하므로 각 금액을 독립된 별도 채무처럼 단순 합산해서는 안 됩니다.
회차가 더 내려가도 왜 싸지지 않는가
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 1,957,000원 | 168,478,226원 |
| 14회 유찰 시 | 1,369,900원 | 169,054,758원 |
| 15회 유찰 시 | 958,929원 | 169,458,332원 |
매각가는 1,957,000원에서 1,369,900원, 다시 958,929원으로 내려가지만 매수인 인수액은 168,478,226원에서 169,054,758원, 169,458,332원으로 오릅니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 ‘실질취득 고정’ 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 서호동 소재 대구반야월초등학교 북측 인근. 부근은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 중 3층 301호. 위생·급배수, 화재탐지·발신, 소화전, 엘리베이터 설비가 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 중심상업지역·고도지구·방화지구이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 비행안전제2구역(전술), 상대보호구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 680.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아트랑스101동은 16세대 소규모이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 13.0회·낙찰률 0.0%입니다. 최근 실거래는 존재하지만 경매에서의 환금성은 신중하게 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 입찰가에 대항력 임차인의 미배당 보증금과 존속 전세권 인수를 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 보증금 170,000,000원 / 180,000,000원 대조. 전세권 전세금·배당계산과 임차권등기·매각물건명세서의 기재가 서로 다르므로 원문 확인 없이는 인수상한을 확정하기 어렵습니다.
- 을구 5번 전세권 승계 확인. 매각물건명세서가 해당 전세권을 매수인 인수로 명시하고 있으므로 일반적인 말소 전제 입찰은 금물입니다.
- 신동구의 중첩 지위 확인. 전세권자·임차권자·신청채권자가 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있으나 실제 계약·점유·보증금 지급관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 최근 동일 3층 거래 180,000,000원, 최근 12개월 평균 187,500,000원, 최근 추세 -2.3%를 기준으로 보수적으로 가격을 판단해야 합니다.
- 13회 유찰을 할인으로 오해하지 말 것. 추가 유찰 시 매각가는 내려가지만 인수액은 오르는 시나리오가 이미 나타나고 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “195만원”이 아니라 “보증금 수준”을 사는 경매
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 감정가 202,000,000원에서 13회 유찰돼 1,957,000원까지 내려온 최저가입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 그 숫자의 의미는 거의 사라집니다. 신동구는 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 170,000,000원의 선순위 전세권은 매수인에게 인수됩니다. 매각물건명세서에는 대항 가능한 임차보증금을 180,000,000원으로 적고 미배당 잔액 인수까지 명시합니다.
따라서 비교해야 할 가격은 1,957,000원이 아니라 약 180,000,000원의 실질취득 수준입니다. 공교롭게도 2025.11. 같은 3층 전용 84.98㎡ 실거래가가 정확히 180,000,000원이고 최근 12개월 평균도 187,500,000원입니다. 게다가 최근 시장은 -2.3% 하락 추세이고 이 물건은 이미 13회 유찰됐습니다. 극단적으로 낮은 최저가와 실제 가격 메리트는 전혀 같은 말이 아닙니다. 선순위 전세권 승계, 대항력 보증금 인수, 170,000,000원과 180,000,000원의 보증금 기재 차이를 모두 해소한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 고위험 권리형 사건입니다.
