대구지방법원 2025타경653. 영천시 완산동 이편한세상센텀스타시티영천1블럭 상가동 1층 104호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 구분상가입니다. 현재 소유자는 정연석이고, 2024.09.12. 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 659,997,830원입니다. 같은 날 동해해오름새마을금고가 채권최고액 324,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
이후 롯데카드 주식회사, 주식회사 고은힐즈, 고은개발 주식회사, 근로복지공단, 강원신용보증재단, 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류와 2025.03.24. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경653 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 완산동 1436 이편한세상센텀스타시티영천1블럭 상가동 1층104호 |
| 도로명주소 | 경상북도 영천시 완산9길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 지상1층 중 1층 104호 구분상가 |
| 소유자 | 정연석 · 2024.09.12. 소유권이전 · 거래가액 659,997,830원 |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 220,990,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동해해오름새마을금고 / 273,846,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기부 발급 | 2026.09.03 · 대구지방법원 영천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 6건의 가압류는 소멸
현재 살아 있는 말소기준권리는 2024.09.12. 설정된 동해해오름새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다. 2024.07.09. 정태활 명의로 설정됐던 채권최고액 650,000,000원의 근저당권은 2024.09.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 권리분석의 기준점은 정태활 근저당이 아니라 동해해오름새마을금고 근저당입니다.
② 가격 비교 — 49%지만 아파트 실거래를 상가 시세로 쓰면 안 된다
현재 최저매각가는 220,990,000원으로 감정가 451,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 본건은 상가동 1층 104호 근린생활시설입니다.
함께 제시된 최근 12건의 거래는 이편한세상센텀스타시티영천1블럭의 74.75~84.98㎡ 아파트 거래입니다. 최근 12건 평균은 330,625,000원, 최신 거래는 2026.08. 298,000,000원이지만, 본건 근린시설과 용도·면적이 달라 이 수치들을 본건의 직접 시세나 적정 낙찰가로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.75㎡ | 24 | 298,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 17 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 74.75㎡ | 7 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 84.71㎡ | 2 | 331,000,000원 |
| 2026.07 | 74.82㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 74.82㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2026.05 | 74.75㎡ | 23 | 257,500,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 7 | 383,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 8 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.71㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.71㎡ | 10 | 377,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 330,625,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 220,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,893,860원 |
| 을구 3번 근저당권 · 동해해오름새마을금고 | 324,000,000원 | 217,096,140원 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 36,905,108원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 고은힐즈 | 552,328,767원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 고은개발 주식회사 | 723,452,054원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 35,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 강원신용보증재단 | 65,250,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 111,847,123원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,893,860원을 제외한 217,096,140원이 동해해오름새마을금고에 배당되는 시뮬레이션입니다. 신청채권자 청구액 273,846,920원도 전액 충족되지 않으며, 후순위 가압류는 모두 0원 배당입니다. 총 채권액 1,848,783,052원 중 채권자 예상배당은 217,096,140원, 미배당은 1,631,686,912원이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 220,990,000원 | 217,096,140원 | 1,631,686,912원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 154,693,000원 | 151,727,298원 | 1,697,055,754원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 108,285,100원 | 105,969,109원 | 1,742,813,943원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 신청채권자의 미회수액은 커지지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 후순위 채권을 떠안는 문제가 아니라, 근린시설의 실제 임대수익·공실·적정 매매가를 확인하지 않고 감정가 할인율만 보고 들어가는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 지상1층 중 1층 104호 구분상가로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 영천역 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 주상나지, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 동측·서측 왕복 4차선, 남측 왕복 3차선, 북측 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕, 외벽 대리석, 내벽 몰탈 위 페인트, 바닥 아스타일, 창호 강화유리입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비 및 화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 대체로 등고평탄하며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·지역특화발전특구(영천한방진흥특구)이며, 공시지가는 537,800원/㎡입니다.
- 단지. e편한세상센텀스타시티영천1블럭은 587세대이며 준공일은 2021.02.19입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 직접 시세 확인. 제시된 12건의 아파트 거래를 본건 1층 근린시설의 적정가격으로 사용하지 마세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 보증금, 월차임, 계약기간을 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.09.12. 동해해오름새마을금고 근저당권이 기준이며 이후 가압류 6건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 기말소 권리 구분. 2024.07.09. 정태활 근저당권 650,000,000원은 2024.09.12. 이미 말소돼 현재 말소기준이 아닙니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 대규모 미배당이 생겨도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 실제 점유상태를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 상가의 실제 값
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2024.09.12. 동해해오름새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 가압류 6건과 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 451,000,000원에서 2회 유찰돼 220,990,000원, 즉 49%까지 내려왔지만, 함께 제시된 최근 거래는 본건과 다른 아파트 거래입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 직접 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장검증. 이 물건은 할인율보다 실제 임대차와 상가 자체의 거래가치를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
