대구지방법원 2025타경790. 감정 이용상태상 본건은 제1종근린생활시설과 의료시설(병원), 기계실·주차타워가 결합된 건물 및 토지입니다. 목록 2는 1층 의료시설(창고3), 2층 소매점(창고4·화장실·보일러실), 지하1층 보일러실로 이용되고, 목록 4는 지하1층 기계실·의료시설, 1층 병원·주차타워, 2~8층 병원으로 이용됩니다. 주거용 아파트 경매와는 성격이 다르며, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다.
권리분석의 기준점은 2019.09.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 제공된 권리자료상 매각으로 소멸합니다. 과거 소유권이전청구권가등기와 그 가처분도 2025년에 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 핵심은 비교적 명확하지만, 점유자 8명에 대한 실제 명도 과정은 별도 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 황금동 688-12 · 대구광역시 수성구 청솔로2길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 의료시설(병원) · 기계실(주차타워) |
| 소유자 | 신승열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 12,222,929,360원 / 5,989,236,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 7,063,899,920원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록4는 지적합병으로 실제 황금동 687-3 지상 소재 · 목록4 건물 옥상 통신탑 소재 |
| 토지 | 대 153.8㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 공시지가 2,315,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2024.08.27 지영경 명의 소유권이전청구권가등기와 이를 둘러싼 신용보증기금의 가처분은 2025.07.31까지 말소 처리됐습니다. 2024.12.06 임원재산보전처분 역시 2025.02.12 취하허가결정에 따른 실효로 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 등기는 현재 낙찰자가 승계하는 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 실제 8명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 8명입니다. 가장 이른 전입일은 김금옥의 2020.04.07로, 말소기준일 2019.09.02보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 8명 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인해야 하지만, 현재 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김순자 | 2025.02.21 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배옥순 | 2023.10.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김금옥 | 2020.04.07 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우연 | 2021.10.28 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남선교 | 2024.01.15 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기성 | 2024.08.12 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순연 | 2024.12.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순선 | 2024.11.25 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 5,989,236,000원으로 감정가 12,222,929,360원의 49% 수준이며 2회 유찰 상태입니다. 권리 인수가 0원이므로 권리 기준 실질취득액은 현재 최저가와 같은 5,989,236,000원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 데이터가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 곧바로 시장가격 대비 49%로 읽어서는 안 됩니다. 특히 병원·근린생활시설·주차타워와 토지가 결합된 일괄매각 물건은 일반 주거용과 가격 형성 방식과 매수층이 다를 수 있으므로, 현재 가격이 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 제공 자료에 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 5,989,236,000원 | 2,885,188,614원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 4,192,465,199원 | 4,663,991,707원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,934,725,639원 | 5,909,153,871원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 5,989,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 62,292,360원 |
| 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 6,000,000,000원 | 5,926,943,640원 |
| 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 129,930,935원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,201,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 8,812,132,254원 중 예상배당은 5,926,943,640원, 미배당은 2,885,188,614원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 목록2는 제1종근린생활시설로 1층 의료시설, 2층 소매점, 지하1층 보일러실이며, 목록4는 지하1층 의료시설·기계실, 1층 병원·주차타워, 2~8층 병원으로 이용 중입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 황금동 어린이회관 서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 지하철3호선 어린이회관역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, CCTV, 화재탐지, 스프링클러, 자가발전, 승강기 21인승·12인승, 주차타워 30대, 수전설비 350KVA, 천장매립형 냉난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지는 대 153.8㎡, 평지·정방형·소로한면 조건입니다.
- 건물. 목록2는 1990.04.30 사용승인된 2층 건물, 목록4는 1998.05.19 사용승인된 8층 건물입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 목록4는 지적합병으로 실제 황금동 687-3 지상에 소재하며 옥상에 통신탑이 있습니다.
- 환금성. 병원·근린생활시설·주차타워와 토지가 결합된 특수한 일괄매각이고 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 일반 주거용처럼 감정가 할인율만으로 시장성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래가가 없습니다. 감정가 할인율과 실제 시장 할인율을 동일시하지 마세요.
- 임차인 8명 확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 각 임차인의 점유 범위·사용관계와 실제 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 8명의 보증금과 확정일자·배당요구 관계가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되고 목록4는 지적합병으로 실제 황금동 687-3 지상에 소재합니다. 매각 대상과 현황의 일치를 반드시 확인하세요.
- 옥상 통신탑. 목록4 건물 옥상에 통신탑이 소재하므로 현황과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 회차별 인수. 제공된 현재·3회·4회 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원이지만, 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2019.09.02 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 8명도 모두 기준일 이후 전입입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 12,222,929,360원에서 2회 유찰돼 5,989,236,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가가 없으므로 현재 최저가를 시세 대비 저가라고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 병원·근린생활시설·주차타워와 토지를 묶은 일괄매각, 점유 임차인 8명, 목록4의 지적합병 현황과 옥상 통신탑까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험보다 가격 검증·점유 정리·특수용도 환금성 확인이 더 중요한 사건입니다.
