대구지방법원 2025타경888. 대구 동구 신암동에 위치한 주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 159㎡이고, 감정평가서상 건물은 세멘부로크조 세멘기와지붕 단층 주택입니다. 소유자 박병용은 2019년 5월 8일 공유물분할을 위한 경매로 소유권을 취득했으며, 같은 날 한국양계축산업협동조합 명의로 채권최고액 75,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 발생한 엠캐피탈·삼이시스템·대구신용보증재단의 가압류와 국가의 압류, 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 인수는 비교적 단순하지만, 임대관계 미상과 물건의 환금성은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경888 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 130-45 도로명주소: 동북로75길 22-6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 건물구조 | 세멘부로크조 세멘기와지붕 단층 건물 |
| 토지 | 159.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 박병용 (2019.05.08 공유물분할을 위한 경매로 취득) |
| 감정가 | 177,206,400원 |
| 최저매각가 | 124,044,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 약 70%) |
| 신청채권자 | 한국양계축산업협동조합 |
| 청구금액 | 56,801,276원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당권 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2019년 5월 8일 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 신암동 130-45를 공동담보로 기재하고 있으며, 본건 매각으로 소멸하는 권리입니다.
후순위 가압류 3건의 청구금액은 각각 7,899,509원, 32,230,000원, 53,900,000원입니다. 국가의 압류와 경매개시결정도 후순위에 해당하며, 등기상 매수인이 그대로 인수하는 권리로 분류되지 않습니다.
② 가격 분석 — 4회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
감정가 177,206,400원에서 현재 최저매각가 124,044,000원까지 내려왔습니다. 감정가 기준으로는 약 70% 수준이지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 인근 유사 주택·토지의 실거래 비교 없이 현 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 매각 구간 | 매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 124,044,000원 | 48,122,125원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 56% | 99,235,200원 | 72,580,543원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 79,388,160원 | 92,070,336원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 실제 매각기일·최저가 변경과 낙찰 결과는 법원 공고를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,536,616원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 2. 가압류 · 엠캐피탈 주식회사 | 7,899,509원 | 7,899,509원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 삼이시스템 | 32,230,000원 | 32,230,000원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 53,900,000원 | 5,777,875원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,536,616원을 제외한 채권자 배당재원은 121,507,384원입니다. 배당표상 채권액 합계 169,629,509원 대비 48,122,125원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
신청채권자의 청구액은 56,801,276원이지만, 위 예상배당은 근저당권 채권최고액 75,600,000원을 기준으로 산정한 시뮬레이션입니다. 실제 배당액은 확정 채권액에 따라 달라집니다.
국가 압류와 관련한 조세채권의 실제 금액·우선순위, 당해세 및 임차인의 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서와 금액은 배당기일에 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신암동 소재 신아중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 세멘부로크조 세멘기와지붕 단층 주택입니다. 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지 등으로 마감돼 있으며 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 159.0㎡, 지목 대, 사다리형·완경사 지형입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 차량 진입, 도로 폭, 건축 관련 접근 조건을 확인해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 해당하며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 토지 개별공시지가는 753,200원/㎡입니다. 공시지가는 실제 거래가격이나 경매 적정 낙찰가와 동일하지 않습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 기존 주택지의 단층 건물과 토지를 일괄 취득하는 구조로, 건물 사용가치 외에 토지 활용성과 향후 매수 수요를 함께 검토해야 합니다. 4회 유찰 이력도 가격 결정 시 고려할 사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 및 임대관계. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현황조사서·전입세대열람·매각물건명세서와 현장 방문을 통해 점유자, 보증금, 전입일 및 대항력 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상과 감정평가 범위, 현황 및 도면을 대조하세요.
- 건물 상태. 단층 세멘부로크조 주택의 누수·균열·기초·지붕·난방설비 상태를 확인하고 필요한 보수비를 별도로 산정하세요.
- 도로접면 및 토지 활용. 세로한면(불) 표기의 실제 도로 상황과 차량 진출입, 건축행위 가능 여부를 확인하세요. 주거환경개선지구 및 보호구역 관련 제한도 검토해야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 대비 약 70%라는 이유만으로 저가 매물이라고 판단하지 말고 인근 유사 토지·노후 주택의 최근 거래와 비교해 응찰가 상한을 설정하세요.
- 배당 관련 조세채권. 국가 압류에 따른 조세채권과 당해세의 우선순위를 확인하세요. 예상배당액은 실제 확정 배당액이 아닙니다.
- 추가 유찰 시나리오. 제시된 다음 구간의 최저가는 99,235,200원, 그다음 구간은 79,388,160원입니다. 다만 추가 유찰이 실제 발생하거나 해당 금액으로 매각된다는 보장은 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 최신 매각 공고를 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현물이 승부처
본건은 한국양계축산업협동조합의 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류가 정리되는 구조이며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 토지 159㎡와 단층 주택 및 제시외 건물을 함께 매각하므로 실제 점유관계와 현물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
감정가 177,206,400원에서 현재 최저가 124,044,000원까지 내려왔지만, 이미 4회 유찰됐다는 점과 비교 실거래가격이 확인되지 않았다는 점을 함께 고려해야 합니다. 예상 미배당 48,122,125원은 매수인 인수액이 아니며, 낙찰자의 경제적 부담은 실제 취득가격과 별도 비용·점유 및 수리 문제에 따라 달라질 수 있습니다.
결론적으로 등기상 인수 부담은 제한적이지만, 가격 적정성과 환금성은 검증이 필요한 물건입니다. 주변 실거래 비교, 점유 확인, 제시외 건물 현황과 도로접면 검토를 마친 뒤 실제 취득비용을 기준으로 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
