대구지방법원 2025타경888. 대구 동구 신암동 130-45 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 실제 이용은 주택입니다. 건물은 세멘부로크조 세멘기와지붕 단층 구조이고, 토지는 대 159.0㎡입니다. 소유자는 박병용이며 2019년 5월 8일 공유물분할을 위한 경매로 인한 매각을 통해 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 75,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 엠캐피탈 주식회사 7,899,509원, 주식회사 삼이시스템 32,230,000원, 대구신용보증재단 53,900,000원의 가압류와 국의 압류, 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 등기상 매수인 인수 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경888 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 130-45 · 대구광역시 동구 동북로75길 22-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 세멘부로크조 세멘기와지붕 단층 · 외벽 세멘몰탈위 페인팅 · 내벽 벽지 · 바닥 장판지 · 모재 및 알루미늄 샷시 |
| 토지 | 대 159.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 753,200원/㎡ |
| 소유자 | 박병용 |
| 감정가 / 최저가 | 177,206,400원 / 177,206,400원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 청구금액 | 56,801,276원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당 이후는 소멸
말소기준은 2019.05.08. 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 75,600,000원이고 채무자는 박병용입니다. 이후 등기된 엠캐피탈 주식회사·주식회사 삼이시스템·대구신용보증재단의 가압류, 국의 압류, 현 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — 단정하지 말아야 할 부분
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정해 명도 부담까지 0이라고 보는 것은 적절하지 않습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,206,400원입니다. 사건 기록상 유찰 횟수는 3회이지만 현재 회차의 최저가는 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 주변 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다.
따라서 이 물건은 최저가 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 사건 용도가 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 단층 주택으로 이용되는 물건인 만큼, 입찰 전 토지·건물의 개별 가치와 인근 유사 주택 거래를 직접 대조하는 과정이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,206,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,280,890원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 2. 가압류 · 엠캐피탈 주식회사 | 7,899,509원 | 7,899,509원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 삼이시스템 | 32,230,000원 | 32,230,000원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 53,900,000원 | 53,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,296,001원 |
현재 회차 가정에서는 등재 채권 169,629,509원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 177,206,400원 | 169,629,509원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,765,120원 | 138,980,408원 | 30,649,101원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,412,096원 | 111,024,327원 | 58,605,182원 | 0원 |
매각가가 내려가면 후순위 채권의 미배당은 30,649,101원, 58,605,182원으로 증가하지만 매수인에게 승계되는 것으로 계산된 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 가격 하락이 곧 인수액 증가로 연결되는 대항력 임차인형 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 동구 신암동 소재 신아중학교 서측 인근이며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 주택으로 이용중이며 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 159.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(불), 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거환경개선지구·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유자를 직접 확인하세요.
- 현재 최저가 확인. 사건 기록상 3회 유찰이지만 현재 최저가는 177,206,400원으로 감정가 100%입니다. 실제 매각기일 공고의 최저매각가격을 다시 대조하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 위치·구조·사용상태와 매각 포함 범위를 원문에서 확인하세요.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·주거환경개선지구·비행안전제5구역(전술)·상대보호구역 등 이용 제한을 검토하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만 기준으로 싸다거나 비싸다고 단정하지 말고 인근 유사 토지·주택 거래를 별도로 확인하세요.
- 배당 예외. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류에서 조세·임차관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 가격 검증’이 핵심
등기 구조만 보면 명확합니다. 2019년 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건을 ‘깨끗하니 바로 입찰 가능한 물건’으로 단순화해서는 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 시장 실거래 비교자료도 없습니다. 더구나 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 실제 이용은 단층 주택이며 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 따라서 결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 점유·매각범위·가격을 원본과 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
