대구지방법원 2025타경973. 왜관읍 석전리 494-1에 있는 다세대주택 4층 402호입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 59,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 14,166,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 임차인 이지한의 보증금 60,000,000원입니다. 이지한은 2022.10.14. 전입했고 2022.09.14. 확정일자를 갖췄으며, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 14,166,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 654,988원을 제외하고 임차인에게 13,511,012원이 배당됩니다. 보증금 60,000,000원 중 46,488,988원이 남아 매수인이 부담할 수 있으므로, 실질취득 부담은 14,166,000원 + 46,488,988원 = 60,654,988원입니다. 감정가보다 최저가는 크게 낮지만, 실질취득 부담은 오히려 감정가 59,000,000원을 넘습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전리 494-1 4층 402호 · 도로명 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전로7길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 대상면적 | 56.49㎡ |
| 소유자 | 민세정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 14,166,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 60,389,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 임차인의 선행 대항력
선언된 말소기준권리는 2023.04.03. 국의 압류입니다. 이후 오케이저축은행 가압류, 이번 강제경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2022.05.23. 설정된 북대구신용협동조합 근저당권은 등기 분석상 말소기준보다 앞서 있지만, 매각물건명세서 비고에는 해당 근저당권이 소멸됨으로 명시돼 있습니다.
그러나 임차인 이지한은 말소기준일보다 앞선 2022.10.14. 전입과 2022.09.14. 확정일자를 갖고 있습니다. 주택임차권등기 자체는 2025.10.01.에 접수됐지만, 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있어 미배당 보증금이 핵심 인수위험입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지한 | 4층 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.10.14. / 2022.09.14. | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득 부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 14,166,000원 | 46,488,988원 | 60,654,988원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 9,916,200원 | 50,662,292원 | 60,578,492원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 6,941,340원 | 53,583,604원 | 60,524,944원 |
4회에서 6회 유찰로 최저가는 14,166,000원에서 6,941,340원까지 내려가지만, 임차보증금 미배당 인수액은 46,488,988원에서 53,583,604원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득 부담은 각각 60,654,988원·60,578,492원·60,524,944원으로 보증금 60,000,000원 수준에서 거의 변하지 않습니다. 따라서 “감정가의 24%”, “감정가의 17%”, “감정가의 12%”만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,166,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 654,988원 |
| 1. 임차인 이지한 보증금 | 60,000,000원 | 13,511,012원 |
| 2. 북대구신용협동조합 근저당권 | 32,400,000원 | 0원 |
| 3. 오케이저축은행 가압류 | 5,253,794원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이지한 | 60,389,900원 | 0원 |
| 5. 롯데캐피탈 가압류 | 19,404,118원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 654,988원과 임차인 배당 13,511,012원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 부족분 46,488,988원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석정중학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 서측으로 폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 강판지붕 4층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·석전중학교 상대보호구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 대지 253.0㎡, 사다리형, 공시지가 403,900원/㎡입니다.
- 환금성. 수정(101동)은 8세대이며 2002.01.09. 준공입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 4.0회로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가 확인. 현재 회차 14,166,000원만 보면 안 됩니다. 인수 예상액 46,488,988원을 합친 60,654,988원이 핵심입니다.
- 임차보증금 미배당 계산 재확인. 실제 배당표가 달라지면 인수액도 달라질 수 있으므로 배당요구·우선순위·집행비용을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 2022.10.14. 전입, 2022.09.14. 확정일자, 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이지한과 경매채권자 이지한이 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급증빙·점유 경위를 확인해야 합니다.
- 북대구신협 근저당 소멸 문구 확인. 2022.05.23. 접수 제9901호 근저당권은 매각물건명세서 비고상 소멸된다고 명시돼 있으므로 원문을 다시 대조하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 평균 4.0회 유찰 이력을 감안해 향후 매도 가능성과 자금회수 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “14,166,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 최저가는 14,166,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서는 46,488,988원의 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있어 실질취득 부담은 60,654,988원입니다. 5회·6회 유찰로 최저가가 더 내려가도 실질취득 부담은 각각 60,578,492원·60,524,944원으로 거의 그대로입니다.
따라서 이 물건의 판단 기준은 “감정가의 24%까지 떨어졌다”가 아니라 “대항력 임차인의 보증금까지 합쳐 얼마를 실제 부담하는가”입니다. 여기에 임차인과 경매채권자가 동일하다는 관계인 가능성, 8세대 소규모 다세대, 평균 4.0회 유찰이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 현혹되기보다 인수보증금과 임대차 실체를 먼저 확인해야 하는 고위험형 사건입니다.
