대구지방법원 2025타경973. 왜관읍 석전리 494-1, 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 민세정이고, 2022.05.23 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 권리분석 핵심은 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인 이지한의 보증금 60,000,000원입니다. 이지한은 2022.10.10 점유를 개시하고 2022.10.14 전입했으며, 확정일자는 2022.09.14입니다. 현재 선언된 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.04.03 국 압류이므로, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 구조로 표시되어 있습니다.
현재 최저가 9,916,000원을 전부 배당재원으로 보더라도 집행비용 578,488원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 9,337,512원입니다. 보증금 60,000,000원 중 50,662,488원이 남습니다. 이 잔액이 매수인 인수로 이어질 수 있기 때문에 낙찰가가 낮아졌다는 사실 자체가 취득비용 절감으로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전리 494-1 4층 402호 · 도로명 경상북도 칠곡군 왜관읍 석전로7길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 민세정 · 2022.05.23 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 9,916,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지한 / 60,389,900원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 선언된 말소기준은 2023.04.03 국 압류입니다. 반면 임차인 이지한의 점유개시일은 2022.10.10, 전입일은 2022.10.14로 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 주택임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액이 핵심
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지한 4층 402호 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2022.10.10 전입 2022.10.14 확정 2022.09.14 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.10.01 | 인수 가능 현재 미배당 50,662,488원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지한은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 표시되어 있으므로 보증금 60,000,000원을 기준으로 봅니다. 현재 회차에서 9,337,512원을 배당받는 것으로 계산되어 남은 50,662,488원이 매수인 인수 가능액이 됩니다.
③ 5회 유찰의 함정 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가는 만큼 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 승계할 미배당 보증금이 증가합니다. 이 사건의 시나리오가 바로 그 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 9,916,000원 | 50,662,488원 | 60,578,488원 |
| 6회 유찰 시 | 6,941,200원 | 53,583,742원 | 60,524,942원 |
| 7회 유찰 시 | 4,858,840원 | 55,628,619원 | 60,487,459원 |
현재 최저가는 감정가의 17% 수준까지 내려왔지만 실질취득은 60,578,488원입니다. 이는 감정가 59,000,000원보다도 높은 수준입니다. 6회·7회까지 더 유찰되더라도 실질취득액은 계속 60,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 경매”로 해석하면 안 되는 구조입니다.
④ 시세·환금성 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다
수정(101동)은 8세대, 준공일은 2002.01.09로 표시되어 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 실거래 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 주장할 수는 없습니다. 대신 확인 가능한 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 4.0회, 낙찰률이 0.0%로 표시되어 있고, 본건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,916,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 578,488원 |
| 1. 임차인 이지한 보증금 | 60,000,000원 | 9,337,512원 |
| 2. 북대구신용협동조합 근저당 | 32,400,000원 | 0원 |
| 3. 오케이저축은행 가압류 | 5,253,794원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이지한 | 60,389,900원 | 0원 |
| 5. 롯데캐피탈 가압류 | 19,404,118원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 578,488원과 임차인 배당 9,337,512원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 임차인 보증금 부족분 50,662,488원이 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 4층 402호입니다.
- 입지. 석전중학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 15미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적 253.0㎡·지목 대·사다리형·중로한면으로 표시되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 환금성 신호. 수정(101동)은 8세대이고 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 본건은 이미 5회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 9,916,000원이 아니라 인수 50,662,488원을 포함한 60,578,488원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 이지한의 임대차계약일 2022.09.06, 확정일 2022.09.14, 점유개시 2022.10.10, 전입 2022.10.14 및 보증금 60,000,000원의 실제 지급·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 이지한이 신청채권자이자 임차권자로 기재되어 있고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 청구원인과 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 처리 확인. 2022.05.23 북대구신용협동조합 근저당은 매각물건명세서 비고상 소멸로 기재되어 있으므로 원문과 등기사항을 최종 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득액은 계속 60,000,000원대에 머뭅니다.
- 가격 비교 보수적 접근. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가나 최저가만으로 시세 대비 저가 여부를 단정하면 안 됩니다.
맺으며 — “991만 원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 착시는 9,916,000원이라는 최저매각가입니다. 실제로는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 이지한의 보증금 60,000,000원이 존재하고, 현재 회차 예상배당 후 50,662,488원이 남습니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 60,578,488원입니다.
더 중요한 점은 6회·7회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수할 보증금 잔액이 커져 실질취득액이 각각 60,524,942원, 60,487,459원으로 거의 변하지 않는다는 사실입니다. 감정가 59,000,000원보다 실질 부담이 높은데다 이미 5회 유찰됐고, 8세대 다세대의 경매 통계도 평균 4.0회 유찰·낙찰률 0.0%로 표시됩니다. 이 사건은 최저가 할인율을 볼 물건이 아니라, 임차보증금 인수를 포함한 총 취득부담과 임대차 실체를 먼저 확인할 물건입니다.
